未来五年英国房产市场预测，脱欧后全国房价将提升近15%

就在2018年11月13日，英国刚刚与欧盟就脱欧协议文本在技术层面达成一致，今天早些时候英国内阁就宣布已经通过脱欧协议草案，此举无疑是英国脱欧过程中决定性的进展。

英国内阁通过脱欧协议后，欧盟迅速发布了585页的脱欧协议草案全文，涵盖边境、关税、脱欧过渡期等全部脱欧议题。该协议草案长达585页，涵盖了英国与欧盟“分手”的主要内容。

“协议承诺保护在英国的欧盟公民、在欧盟的英国公民继续生活、工作和学习的权利。

协议规定，在英国于2019年3月离开欧盟之后，计划有一个为期21个月的过渡期。

协议确认，英国需要向欧盟支付一笔约为390亿英镑的“财务结算”。

对于谈判中最具争议的北爱尔兰边境“不设置‘硬边界’”的“担保”问题，英国与欧盟双方都决心通过提出其他可供选择方案，来确保没有必要进行“担保”。

英国首相特雷莎·梅于当日晚宣布了执政内阁支持与欧盟达成的“脱欧”协议草案。她表示，这是英国脱欧进程中“决定性的一步”。”

而脱欧后英国整个国家各方面都受到大幅影响，首当其冲的是英镑的应势上涨，之后受其明显影响的还有房产市场。Savills近日公布的”近五年住宅性房产预测报告”中就提到，英国房价将在2019-2023年这五年中增长14.8%，而持有住房的收入将会增长16.1%。

由上图我们也可以看出，基准利率将会在近五年逐渐升高，而这就涉及到住房的可支付性问题（Affordability）。目前来看, 以抵押贷款支付占收入的百分比来衡量,其房产市场的可支付性仍然相当良好。

根据英国央行 (Bank ofEngland) 的数据,今年9月份两年期混合抵押贷款的平均利率仍只有1.7%，而8月份的基准加息更多的是让购房者注意未来可能发生的事情。

西北部市场高涨，伦敦市场继续稳定发展

从地区划分上来看，报告也指出在这个时候, 预计伦敦的房价将低于英国平均水平, 因为增长波及中部和北部。但从历史上看, 当这种情况发生时, 伦敦的价格都会继续增长, 尽管增速有所放缓。

在接下来的五年里,报告还预计随着利率的上升和市场的再平衡, 伦敦的经济增长将远远低于前几个周期的等价点。同样重要的是, 过去一年的经验告诉人们, 即使伦敦市场低迷，那些传统上在住房周期后半期表现最好的市场可以继续增长。

首套购买者减少，买家类型多变

报告继续提到，根据过去五年的首套房产买家的数量趋势，预计在接下来五年内首套房产买家的数量将会减少3%。

而根据买家不同交易类型来看，抵押贷款购买者将让行业面临重大挑战，高度杠杆化的买入能让投资者合理化他们的投资组合，并重新关注价值较低，收益率较高的地区。

政府支持推动租赁市场增长

购买时的税收减免变化让抵押贷款利息支付，使许多私人投资者重新审视他们的投资组合。根据政策如何在长期租赁和租金法规方面发展，推进速度可能会进一步加快。

虽然对购买施加压力，但政府对租赁部门（BTR）的体制建设表现出越来越多的支持。由专业业主管理的专用租赁区块有助于提高整个租赁市场的标准，并增加高需求地区的租赁物业供应。

开发行业压力巨大

尽管在过去五年中交付量增加了74％，但开发行业仍面临着建造更多房屋的压力。目前，每年交付的房屋数量为217,000套，但在2017年秋季预算中，政府表示其住宅建筑的目标是每年达到30万套房屋。为实现这一目标，开发行业必须超越现有的交付模式。

在高端市场削减印花税的前景如何？

报告中还讲到对印花税收录的最新综合数据与2017/18纳税年度有关。这表明伦敦两个中央自治区肯辛顿，切尔西和威斯敏斯特的交易水平在过去四年中下降了35％，但印花税比2013/14年度高出19％。

此外，2017/18年度全国超过100万英镑的房产销售额比四年前高25％。由于3％印花税附加税的购买比例相对较高，以及较高的基本税率，他们在同期增加了10亿英镑的税收。

而在4月份，财政部计算将每个边际为10％和12％的印花税税率减少1％，这将导致超过1亿英镑的税收收入减少，所以这使得削减印花税的可能性不大。相反，我们已经看到对非英国居民购买者征收额外附加费的建议为1％至3％，预计将增加税收收入高达1.2亿英镑。

其他房产类数据

到2021年，建立在租赁管道的建设量将增加一倍以上，达到30万户

自2017年初以来，贷款购房出租的购买数量为72,000

尽管交易水平下降，但在过去的四年里，伦敦市中心的印花税仍然上涨了19%