仲量联行近期发布了一份重量级的报告，对未来五年英国和伦敦各区房价做了一番预测。我刚刚拿到报告全文，挑了其中的一些重点，和大家分享解读。
过去两年半，因为脱欧和额外印花税的冲击，英国房价可以说基本没怎么涨，伦敦房价甚至还有微小下跌。
未来五年，如果要预测房价，脱欧风险不容忽视。因此事先重点标注一下本报告的前提假设：
报告假设
该报告对未来五年英国住宅市场的预测，以两点假设为前提：
1.脱欧协议最终能够达成且在英国国会通过
2.英国不选择延长脱欧过渡期，2020年底后彻底脱欧
报告还假设英国经济疲软的状态将占据2019年的大部分时期，但英国将在2020年正式迎来复苏期。
脱欧风险与假设
预测风险提示：虽然报告假设脱欧最终能达成协议，但仍提示了不少风险。
第一个便是脱欧协议能否达成的风险，脱欧未来需要经历的考验包括保守党内部、英国议会、欧盟方面能否同意协议内容。
基于每一个环节的可能结果，其他的挑战和障碍可能会出现，包括保守党领导人换届竞争、再次大选、甚至第二次公投。
在所有这些因素的作用下，脱欧仍可能出现变数。
而这可能导致2019年3月的正式脱欧被延迟，过渡期安排的变化，或者欧盟延迟对已提出规划的通过进程。如果这些情况中的任一发生，被延长的不确定性将会拖累英国的经济表现。
英国经济疲软状态一旦延迟一到两年，这将导致英国国内生产总值（GDP）增量在2020甚至2021年不如预期，而英镑的疲软也将持续更长时间。
第二个最可能出现的风险是，最终讨论通过的脱欧协议不如假设得对英国有利。这意味着英国经济依然复苏，但2019年后将比假设的基本增长情况缓慢。
第三大风险就是英国在没有达成协议的情况下脱离欧盟，这份报告认为发生这种情况的可能性低于10%，但一旦成真，它将导致未来5年间英国经济更加低迷。
以下开始预测正文：
英国经济预测– UK ECONOMIC FORECASTS –
2019-23年英国经济表现预测结果如下
上文提到该报告假设脱欧协议最终能达成且在国会通过，脱欧过渡期到2020年底。
在这样相对稳定的结果下，英国经济预测将在2019年从目前的疲软状态中稳步回暖，并在接下来四年内进一步走强。
英国2019年国内生产总值（GDP）增量预计将达到1.5%。
脱欧协议达成带来更加显著的确定性，将提高包括企业产出、政府支出与投资、更高消费者支出在内的多维度经济产出，推动英国经济复苏。
年度国内生产总值（GDP）增量预计将在2020年达到2.0%，并在过渡期结束后的一年达到2.2%，然后在2022年和2023年再度回到大约2%的水平。
就业与收入
根据预测，英国收入增长将在连续多年的受抑后，回到大约每年4.0%的正常水平。得到改善的就业率和薪资前景对于住宅市场的复苏和可负担程度而言，都非常重要。
报告认为，薪资的加速增长将在未来5年内对住宅市场产生显著影响：消费者物价指数（CPI）将在未来3年内维持在1.6%水平，并在2023年前增长至1.9%。这能为英国家庭带来更多可支配收入，和更强的支出能力。
虽然目前经济政治不确定性依然存在，但就业率仍将维持在目前的高水平，失业率将被控制在现在的4.0%。
银行利率
伴随着英国经济复苏，银行利率也会在未来五年间稳步提升。
2018年，英国利率将不会再提升，但随着脱欧前景逐渐明朗，2019年前将加息至1.00%。在本次预测期结束的2023年前，预计英国将逐步加息到2.75%。
加息将增加投资者的购房负担，并推高英镑上涨。
英镑汇率
未来五年，英镑是否强势值得密切关注，因为它将成为脱欧后英国投资的直接风向标。
报告预测，英镑兑美元汇率预计将在2019年底前涨至US$1.41，并在2023年底前涨至US$1.50。英镑兑欧元汇率预计也将提升，预计在2023年底前达到€1.20。
英国住宅市场预测– UK HOUSING MARKET –– FORECASTS –
2019-23年英国整体住宅市场预测结果如下
英国住宅市场预测
报告预测英国房价将在2019年上涨0.5%；但住宅交易量将会下降，从今年的120万宗下跌至115万宗。新住宅项目动工速度同样将下降。
假设脱欧进程将依据现有时间安排推进，英国经济表现和消费者信心将在2019年下半年和2020年得到明显改善。
更强的确定性将带来英国住宅市场的轻微回暖，预计2020年英国房价将上涨1%，伦敦和英格兰东南地区的反应将最为迅速。该期间新住宅动工速度将保持克制。
从2021年起，更强的确定性将使英国经济、企业与消费者信心全面复苏，2021-2023三年房价涨幅预测都在3%以上，伦敦和英格兰东南地区将成最大受益者。建筑商们也将得到信心的大幅提升，并逐步加快新房动工的速度。
住宅供应量缩减
值得注意的是，脱欧不确定性和相对较弱的经济表现与消费者信心带来的另一大影响就是，新建住宅的供应量在连续5年的增长后，过去一年有所回落。
截至2017年第一季度的英国年度新住宅单位动工量为19.6万间，而截至2018年第一季度的该项数据回落到了17.9万间。
预测风险提示
再提示一下英国住宅市场预测是基于以下假设：即脱欧协议最终达成且在国会通过；英国经济能够恢复到2020-2023年间每年GDP增长约2%。
详细来说，基础预测的主要风险，是英国经济疲软的现象被延长一到两年。这将导致持续降低的英国房价涨幅和交易量，它们都将低于目前预测的早期数据，并将住宅市场复苏推迟至2022或2023年。
第二大最有可能发生的风险，则是脱欧谈判最终达成的协议对英国而言不如假设的有利。这种情况下，英国房价涨幅和交易量的预测都需要小幅调低。
另一大风险则是英国“无协议”脱欧，这将导致未来5年内更为疲软的英国经济和住宅市场。
伦敦住宅市场预测– LONDON HOUSING MARKET – FORECASTS –
定义
先上定义，本预测报告中所指“伦敦核心地区”（Prime Central London），主要包含邮编开头为SW1、SW3、SW5、SW7、SW10、W1、W8以及W11的黄金地段。
“伦敦中心地区”（Central London），所指为西起Acton，东至城市机场London City Airport，向南达Kidbrook，北可达New Southgate的区域。
“大伦敦地区”（Greater London），则是整个伦敦行政区所辖的1569平方公里区域，总共包含33个地方市政管理地区。
2019-23年伦敦住宅市场预测结果如下
伦敦核心地区住宅市场预测Prime Central London
截至2018年底，伦敦核心地区住宅市场连续4年阻力重重。
2014年12月起实施的印花税政策变动、以及2016年的再次调整，都明显提高了交易成本。这与脱欧带来的不确定性一起，导致该地区住宅交易量和房价都明显下跌，并且对高端住宅市场影响尤为明显。
随着2019年脱欧协议达成，伦敦核心地区住宅市场的信心将大幅提升。更强的确定性将立即带动本土、海外买家的购房需求，尤其是海外买家，将希望借助短期内的汇率红利将投资利益最大化。
同时，伦敦核心地区的房价也将立即反弹，不过开始阶段增速会较为缓慢，交易量的复苏则需要更长时间。
因此，伦敦核心地区房价预测涨幅将在2019年达到1%，在2020年升高至2.5%，并且在2021年加速涨至4%。
注意：如果保守党对海外买家增收印花税的提案得到实施，那么房价涨幅预测数据将相应下调。
伦敦中心地区住宅市场预测Central London
伦敦中心地区住宅开发市场受英国脱欧局势影响最大。一旦协议在国会通过、英国进入合理的脱欧过渡期，则将为该地区的市场注入一针“强心剂”，并将同时刺激自住和投资买家的购房需求。
英镑升值的可能性，则会成为促使海外购房者短期内下单购房的附加推动因素。
随着中期前景的改善，伦敦中心地区房价将在2019年小幅提升，并且随着住宅市场信心回潮，接下来步入快速增长阶段。
目前偏高的可交易住宅供应量会在开始阶段限制房价增长，但随着供应量的下降，房价涨幅将在2021年底前达到每年5%的水平。
大伦敦地区住宅市场预测Greater London
假设英国脱欧按照以上假设推进，预计大伦敦范围内住宅市场的信心，将在2019年下半年恢复到正常水平。
大伦敦房价涨幅会在2020年达到2%，并在2021-2022年间达到每年4%的水平。
伦敦预测总结- 2019-2023-
写在最后
总结来说，根据这份报告，过去三年，脱欧、额外印花税的冲击给英国和伦敦住宅市场制造了很大压力，伦敦新建住宅交付数量更是达到了史上较高的水平，房价因此上涨乏力。
但可以看到，随着脱欧局势渐渐明朗，在过去12个月，这些因素逐渐开始稳定下来。
由于2015年以来新动工住宅数目开始下滑，未来两年内新建住宅的完工和交付将有所减少。
报告显示，未来三年，伦敦动工的新建住宅数量将稳定在每年2万套左右，并在2023年结束前回升到每年2.5万套的水平。
随着收入提升，伦敦地区主流住宅市场的房价收入比也继续下降，目前伦敦平均房价仅为平均收入水平13倍，对比之下，上海房价收入比是64倍。
与此同时，Help to Buy政策在过去5年帮1.2万户伦敦家庭完成了购房交易，提升了交易量和可负担水平，这个政策对伦敦新建住宅项目未来和伦敦房价的底层支撑都非常重要。
特别是在自住购房者占较大比例的伦敦市场，虽然过去三年英国国内与海外投资买家都有所减少，但Help to Buy为伦敦市场带来了难得的活跃买家。
另外值得注意的是，英国首相特蕾莎·梅上个月提出要对海外购房者加税，不过这个政策暂时没有进入英国议会讨论审批阶段，因此还未最终实施。这个政策的初衷Help to Buy类似，主要是为了保护英国本地买家，加税力度暂定为1%。
沪公网安备 31010102002571号