英国房产

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脱欧市场震荡之余,为什么英国这些卖家还有底气坐地起价?

发布时间:2018-12-06 来源: 网络

这两年因为脱欧的缘故,使得英镑震荡,英国的房产市场也出现了自2012年以来的一个短暂的调整期。

伦敦作为英国的政治及经济中心,即便遭受脱欧震旦,但来英国买房置地的富豪们络绎不绝。毕竟目前正处于一个不错的买入窗口期,港资,韩资以及来自中国大陆的资本在伦敦楼市疯狂抄底,静待日后脱欧完成后的房价升值。

可就是在首相梅的脱欧协议闹的沸沸扬扬的时候,英国地产市场也非常热闹,“坐地起价”的卖家还不少,绝对是一个妥妥的卖方市场。

一,英国除伦敦外,抬高卖价的卖方比例

通常来说,买卖双方谈妥价格之后,就直接按这个价格交易了。 而在交易的最后关头,卖家临时抬高价格,买家要么被迫接受更高的价格,要么放弃整个购买,这就叫就叫“Gazumping”。

而出现这样最后抬价的情况,一方面,是在交易的过程中,卖家可能收到了来自其他卖家更好的出价,另一方面,也有可能是卖家感受到买家对于这套房子的需求很高,于是借机在最后关头多敲一笔。

临时抬价的情况在英国各地都有,供需差异决定了买卖双方的谈判地位。要价和还价的底气本质上都是市场给的。

英国卖家

近日,eMoov公布了一组房产市场中买家被卖家“Gazumping”的情况数据。

在所有受调查的人群当中,苏格兰地区的房价抬高现象是最少的,抬价卖家仅占全部卖家的8%。全国除伦敦外的平均值大概在15%左右,这也是一个比较中规中矩的比例,房东会适当抬高要价,但最终双方会以一个比较满意的价格成交,不会出现一方明显被“欺负”的情况。

除伦敦外,抬价卖家占所有卖家超过20%的地区,分别是曼城、利物浦所在的西北英格兰(21%);伯明翰和莱斯特所在米德兰兹地区(21%);以及东北英格兰(22%)。

东安哥拉在调查统计中的抬价卖家比例为15%,正相当于平均水平,而除伦敦以外最贵的东南英格兰,抬价卖家比例则为7%。

可见在伦敦房价的震荡期间,买家涌入房价比以往便宜的伦敦市里,东南英格兰作为伦敦的一个通勤地段,相对于伦敦的地段优势被削弱了。

二, 伦敦

那么伦敦现在是买家市场还是卖家市场呢?

如从买卖双方情况来看,是毫无疑问的强卖方市场!

卖家临阵抬价的比例,在伦敦高达66%,对比去年的35%翻了将近一倍!

卖家临时起意,在原本谈妥的价格之上再提高价,买家尽管心里非常不舒服,但还是必须接受。正如文章开头说到的来自世界各地的抄底资金正趁低价疯狂买入,中小投资人也没有闲着。很多国内投资人都是借着低汇率低房价几套几套的买。涌正投资(微信:youinvest)个人的感受是,谁说冬季是卖房淡季?寒冬腊月的来看房的中国卖家多得不得了!

如下图所示:卖方抬价出现的比例。

英国卖家

从eMoov抬价人群的年龄段分布来看,25 – 34岁的年轻人遭遇抬价情况最多,恰好是首套房的主力买家,意味着市场上刚需房的需求量最大,供需关系最不平衡。

其次是35 – 44的中年搬家人群,对应的房型应该是两居室以上的家庭住房,这个年龄段普遍存在“以小换大”的需求,多半是卖掉自己的第一套房,换一套更大更好的房子,一步一步往台阶上爬。

18 – 24,45 – 54以及55+这三个年龄段遭遇的阻力最小,除了18-24岁,后两个年龄阶段对应房型多半是豪宅。

50岁左右正值事业有成,也是财富最多的黄金年龄,选择的房产类型价值也会更高。而这部分人遭遇卖家抬高房价的情况较少,因为豪宅本来价格就很高,而购买豪宅的富豪们,很多人也不那么在乎房子的升值和出租收益,因为他们买豪宅就是为了自住和资本保值的,只要喜欢,价格什么的都不在乎。

如下图所示:2018年表示自己被卖家抬价的买方比例。

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三,抬价的底气是什么

脱欧公投刚刚结束的时候,很多人曾预测,英国的地产市场会凉凉…

可事实证明,脱欧公投结束后的两年多以来,英国地产市场依然繁荣,房产供不应求的大环境下,卖家才会临时抬价,买家也不得不接受…

有需求在那,价格就看涨。

英国,尤其是伦敦的房子为啥供不应求?抬价卖家比例高达66%?

因为以下几点原因:

1.住房短缺危机一直存在

现任伦敦政府的目标是每年新建66,000套住房来满足伦敦日益增长的住房需求。但现实却很残酷:2017年新建住房的数量只有26,458套,连一半任务都没完成。进入2018年,这个目标依然无法完成。

建设速度,审批速度过慢,住建部长频繁更换,缺人少砖,这些现状很难在短时间内做出改变,因此英国住房供不应求的现状估计还要持续很多年。

2.海外买家涌入

据英国《卫报》报道,过去几年,并不在英国生活的海外买家在英国买下了1000亿英镑的房产,这种情况无意会加剧英国住房短缺危机。

尤其是脱欧公投之后的那段时间,海外买家对英国的投资热情不断上涨。

Real Capital Analytics数据显示:从2016年4月至2017年3月,伦敦房产项目总共收到118.83亿英镑的投资,其中的绝大多数,也就是109.57亿英镑的投资,来自海外!

海外对伦敦房产的投资占总投资的76%!

这其中就包括了很多在伦敦买房的海外投资者。

据约克大学数据,海外买家所占比例如下图所示:

英国卖家

可以看出,来自香港的买家所占比例最大,为28%!

其次为新加坡(20.1%),马来西亚(7.1%),中国大陆(5.4%),海峡群岛(英语:Channel Islands,5.1%),英属维尔京群岛(British Virgin Islands,3.2%),阿拉伯联合酋长国(3%), 沙特阿拉伯(2.9%)

其中,前四名均来自亚洲,而这四个国家和地区在伦敦购房的投资者加起来所占比例高达61%

如下图所示:(数据来源为约克大学)

英国卖家

这个数据还是多少让人有些惊讶的:仅仅来自香港和中国大陆的华人投资者就占到了33.4%,毋庸置疑是伦敦房产的最大买家!

排名第一的是香港买家,这也得益于大多香港投资者对伦敦房产市场了如指掌。

同时,相比内地买家受到外汇管制的限制,香港的投资者可以轻松地购入伦敦房产。这也吸引了很多大陆投资者,以“香港投资者”的名义进行海外投资。

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3.刚需房越发紧俏

如下图所示:海外买家购置的房产价位和地段

英国卖家

数据显示:海外投资者购买的房产中,50.5%为不到50万英镑的房产。

这也就意味着海外投资者买下了大量适合伦敦首次购房者购买的价位较低的房产。

英国卖家

Lloyds bank数据显示:目前,伦敦适合首次购房者购买的房产平均价格为£405,000。

这些相对价位较低的房产被海外投资者抢购,意味着伦敦本地的首次购房者买不到合适的房了,这也使伦敦市长感到担忧。

如下图所示:伦敦和英国其他地区年轻家庭的住房拥有率连年下降

英国卖家

从1994年到2017年,在伦敦的年轻家庭住宅拥有率下降了60%左右。

英国其它地区也下降了45%到50%。

四,购房出租依然有市场

买不起房的人,最终只能靠租房生活,这也进一步刺激了租房市场,购房出租也会更加火爆。

据英国BBC报道,2018年,英国中年租房客的人数在十年之内翻了一番!

工作和养老金家庭资源调查报告显示,由于房价的不断上涨,越来越多的人买不起房,因此很多年龄在30-54岁的中年人被迫从私人房东那里租房,成为中年租房客。

本应该已经买房的中年人依然在租房,年轻人越发买不起房也租房,再加上一系列打击房东的政策导致房东减少,最直接结果就是房租的进一步上涨。

据Rightmove10月26日发布的《英国租金趋势跟踪报告》显示,截止2018年第三季度,英国全国整体的租金水平延续了上季度的增长趋势,创下历史新高。

租赁市场上供需严重不均的关系开始进一步在房屋租金上得以显现。

如下图所示:英国平均租金变化

英国卖家

伦敦以外地区的平均租金历史上首次突破每月800英镑。伦敦平均租金涨至近2000英镑。

eMoov统计的卖家抬价情况分布图帮助我们清楚了解到了目前英国住房市场。在所有地区中,伦敦的卖家抬价现象最为明显,每10个房产买家中会有将近7个人遭遇卖家的临时抬价,是一个非常典型的卖方市场,房产供不应求,房价上涨可以预期。




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