英国各个地区租房和买房后，每月开销的情况怎么样？

这年月，越来越多的人买不起房，选择租房，英国也一样。

而同样也有的人，宁可省吃俭用，甚至让父母大房换小房，自己再背上比租金要高不少的贷款月供，也要能买下自己的第一套房。

不同的人，有不同的选择，这跟个人有关，也跟所处当地城市的大环境有关。

拿国内一线城市来说，房价高，租金相对低。而贷款利息又比较高。 一高一低比较下来，同样一套房买下后的贷款月供的支出要比纯租要高不少。

而英国不同地区差异比较大，伦敦的特点就类似国内一线城市。 而北部的一些地方又反过来，房价低，租金高，同时英国贷款利息又比较低。导致买房月供比租金还要低不少的情况

那么英国各个地区， 租房和买房后，每月开销（租金和月供）的情况究竟如何？我们来看一下Zoopla统计的一组数据。

需要先指出的是，这篇文章里主要讨论的是自住房而非投资房的情况，因此贷款的月供上都是指连本还息的自住贷款的月供，而非投资房只还利息的月供。 这两者的月供区别还是很大的。

举个例子，假设贷款40万英镑，利息2%，贷20年。 如果是连本还息的自住贷款，月供2024英镑。 而只还利息的buy to let贷款的话，月供只有667英镑。 相差近3倍。

本文下面讨论的月供均为连本还息的自住情况。

一， 伦敦

大伦敦（Greater London），位于英国英格兰东南部，是英格兰下属的一级行政区划之一，范围大致包含英国首都伦敦与其周围的卫星城镇所组成的都会区。行政上，该区域包含伦敦市与32个伦敦自治市，共33个次级行政区。

1.月供比房租低的地区

如下图所示：

排名第一的是东伦敦Barking & Dagenham区。在这里，租房每月需要1,245英镑的租金，而买房却只需要还约1,062的月供，也就是说，买房比租房还便宜14.7%！

为什么会有这样的情况？

还是因为那个地方房价低。 房价低，而租金又在伦敦的大环境下，导致那个地方的相对租金回报率比较高（通常可以达到5%左右，而伦敦平均一般在3-4%）

而房价低的根本原因，还是因为那里区比较差。 2015年和2016年，伦敦的Barking& Dagenham这个区，曾被英国人民评为最差的英国居住地。

不过好在今年年初，英国政府提出了20亿英镑的Barking重建计划。重建计划包括在 Barking地区新建6000套房，占地5英亩的绿地公园Central Bark，无数商店，影院，以及摩天大楼若干。

目前，Barking区居住的主要是工人阶级，但重建之后的该区域，因为巨额资金的涌入，将吸引大量商户入驻，基础设施的逐渐完备也将吸引更多的住户，住户的增多还会推动当地经济的发展。

无论如何，在上面提到的这些月供比租金低的地方贷款买房，不仅能省出一笔租金，还能随着房价上涨，再赚一笔资本升值！

2.月供比房租高的地区

如下表所示：

市中心的肯辛顿，切尔西，威斯敏斯特，顶级文化区Hampstead所在的Camden，西南传统富人区Richmond和Wandsworth…..

可以发现，跟前面那些月供比房租低的区域相比，这些月供比房租高的地区，几乎都是伦敦的“好区”。

这些地方区域好，所以房价高，而租金又被伦敦整体租金水平往下拉，导致这些地方的租金回报通常只有2-3%。 同时房价高，贷款金额比较高，因此导致贷款后的还款月供，要比租房的租金要高不少。

而这其中排名第一的，是英国大名鼎鼎的富人区肯辛顿切尔西区。

肯辛顿切尔西区，在正式行政区域名中特别加上了“皇家”以作为区隔（区域全名Royal Borough of Kensington and Chelsea），是英格兰大伦敦地区下辖的一个皇家自治区，属内伦敦的一部份，人口178,000，面积12.13km²。

受皇室影响，肯辛顿-切尔西区得以成为英格兰最好的学区之一，集中了很多一位难求的优质学校，伦敦市内学术氛围相当浓的一个区域。居民也多以高级知识分子和总裁们为主。

如果想要孩子进入杰出的公立小学，压力巨大。比如说该区的Bousfield Primary School 学区范围只有学校周边几百米，还有肯辛顿区竞争激烈的Fox Primary School，15年招收进来的最远的一位孩子也是住在距离学校90米的优先区域内。也就是说是否住在学校规定的学区房决定了能否进这所学校。

值得一提的是，查尔斯王子的母校Hill House Prep School就位于这个区。

此外Garden House School的入学机会也是许多家长所梦寐以求的。

此外，这里也是每年，女王最爱的切尔西花展举办地。

园艺活动本来就是贵族们生活的消遣之一。如果爱看英国的历史小说或电视剧，就会注意到，每年春季，贵族家还未出嫁的小姐们经常会去伦敦住上一段时间参加社交活动。而切尔西花卉展就是社交季的重要活动之一。所以到现在，都有许多上流社会的贵族会参加。

当然，富可敌国的英国皇室也住在肯辛顿-切尔西富人区，威廉王子一家居住的肯辛顿宫一直以来都是旅游的热门景点。

如此热门的购房地点，世界富豪们自然不会错过，而他们也根本不在乎月供和租金哪个多哪个少，只是为了在寸土寸金的伦敦市中心和富人区，有一席之地。

然而，对于这些地方来说，租房的租金比买房的月供更低，就代表在这些地方租房比买房更划算么？

绝对不是。

买房这事，虽然有些地方看似月供每月要交出更多的前，可是拥有一套房子之后，房价的涨幅显然更划算。

以第一名肯辛顿切尔西为例，平均月供高达£4,011，而月租金为£2,878，买房子虽然从短期来看，每个月资金压力大一些，但是从长远来看，市中心房产因其稀缺性，升值潜力也大。

如果每个月花£2,878租房，这租金纯粹交给了房东。 租十年，二十年，三十年之后，自己还是什么都没有。

如果买下房，每个月比租金再多花个£1,133用来还贷，二三十年之后，你将拥有一套位于伦敦市中心的房产，再加上房产二三十年来的增值，就会发现，当初每个月多还的那£1,133，根本不算什么，不仅没多花钱，反而赚得盆满钵满。

算笔账，一个月多支出£1,133，一年也就多还£13,596。Zoopla数据显示，肯辛顿切尔西区的房产均价为£ 2,063,842，也就是说，只要房产年增长率超过0.66%就能够覆盖这部分钱。而从历史数据来看，肯辛顿切尔西区算是历史上伦敦房价涨幅最大的地区之一。一年涨幅5-10%是常有的事，远超过那0.66%。

进入2018年，不论是脱欧方面的转型还是央行加息，给房市释放的讯息都是积极的。从硬脱欧转向软脱欧无疑有利于经济发展，而小幅加息对房市影响较小，但是9-0全票通过的鹰派决议，则大大增强了市场信心。

2018年第三季度，也就是上述两项关键性政策作出之后，中心区房价的增长将进入正区间。哪怕脱欧还在继续，但是资金的信心已经回来了。

关于未来五年的预测，JLL甚至给出了比Strutt & Parker还要大胆的估计。

未来五年之内伦敦中心区的房价增幅累计将达到8.7%！也就是说，超过0.66%的那部分都是纯赚！

二，月供比租金低的地区

如下图所示：

再具体点，月供比租金便宜最多的是以下这些地区

第一名是位于Durham郡的Hartlepool。在这里，平均月租金为449英镑，而平均月供为236英镑，也就是说，买房比租房每月开销还要低47.4%！

这个小镇很多人都没听说过，我们简单介绍一下：小镇始建于7世纪，算是一个中世纪小镇。因为邻海，一直以来都是一个港口城市。

世界大战之后，这里的重工业和造船业曾陷入严重萧条。上世纪90年代，这里引入重大投资项目，并重新建造了码头。码头区的重建让整个城市又恢复了生机。

三，其他月供比租金高的地区

如下表所示：月供比租金高的十大地区

第一名是伦敦的北部通勤区Hertfordshire郡的St Albans。在这里平均月租金为1202英镑，而月供要还1472英镑。

从St Albans的火车站出发，只需要35分钟即可抵达伦敦圣潘克拉斯车站（London St Pancras International），交通网络四通八达，还可以乘坐欧洲之星直达欧洲大陆。

四，解放资金，用钱生钱

熟悉投资的人，都会想用杠杆。 而买房贷款，也是利用资金杠杆的一种方法。

从总体上说，穷人跟富人在个人经济上两个最大的区别:

1 富人的被动收入高，穷人被动收入低。 （被动收入指自己本职工作之外的其他收益，比如房产的房租，投资理财的收益，股票的分红等等）

2 富人的负债率高，穷人负债率低甚至没有。

富人知道怎么通过投资来钱生钱。同时，又知道怎么通过掌控适当的负债率，从而提高现有资金的杠杆。 用已有的钱杠杆出更多的资金来生更多的钱…

英国的中高产阶级，就善于利用贷款这个杠杆，贷款在各个好区域买房。

一般来说，自住房贷款有两个原则：

1） 贷款额不能超过年收入的5倍。

2） 如果年收入的5倍超过了房子的价值，那最多能贷出来的贷款额为房子价值的80或90%（不同贷款产品，比率不同）。也就是说，房子值50万的话，哪怕年收入有20万英镑，最多也只能贷出45万镑来

3）只能连本还息还款，因此还款额较只还利息的购房出租贷款（Interest Only）高。

在英国，哪怕手里有现金可以全款买房，也是贷款买房更划算。英国买房贷款利率，收入在英国的本地人通常可以拿到1.7~2.5%左右。

正因为这样相对比较低的利息，导致在英国贷款买房是个很划算的事情。

举个例子，如果手上有100万英镑。 想在英国市中心买个自住房。

如果直接全款买下一套的话，假设10年后房价翻倍，以200万镑卖出。 那赚了100万。

如果贷款60%，利息2%的话。 相当于手上多了60万镑的资金可以用于其他的投资产业。

只要在其他的投资产业里，这60万镑的收益大于银行利息的2%，那这笔贷款贷下来就是划算的。 而在英国想找年收益大于2%的投资轻而易举，举个简单的例子，再买一套投资房就好了。

60万的房子，租金收益4%，一年的租金收入可以用来还自住房的贷款，再加上10年房价假设翻一倍。

10年后相当于手上有了一套价值200万镑的自住房加上一套价值120万镑的投资房。

通过适当的提高负债率，利用银行的贷款杠杆。 收益却提高了很多。

绝大多数在英国富人区买房自住的中高产阶级都明白这个道理，都会选择尽量多贷款，用银行的钱为自己赚钱。这才有了英国百万英镑以上贷款人数创历史新高的现象。

那些月供比租金低的英国十大地区，都是些没怎么听说过的小镇，而小镇因为人口流入量少，经济发展水平有限，注定房价涨慢一些，甚至停滞。 导致当地房价低。 从而月供比租金低。

而伦敦的富人区，如肯辛顿切尔西，西敏区，市中心，因为其稀缺性，一直以来都是世界资本投资的焦点。不仅能增值保值，还能分散投资风险，进行海外资产配置。在这里买房置地的英国中高产阶级，也更懂得利用贷款杠杆，尽可能多贷款购买自住房，因此平均下来，这些地区的连本还息，月供也较高。即便是月供高于租金，但加上房价上涨的那部分，总体算下来收益完全可以覆盖月供多出的那一部分钱，不仅如此还能再多赚一大笔。

长期来看，无论是英国哪个城市，买房都是比租房划算的。与其每个月花了租金什么都没有捞到，不如用租金的钱还月供，给自己买房子，还完贷款之后成功爬上购房阶梯，拥有一套房产，再加上房产的这二三十年的升值，不仅没多花钱，反而会赚一笔。