城市空间是人们进行各种行为活动的物质场所，也是承载社会文化与市民集体记忆的重要载体。其中，广场、集市、车站、公园等与市民日常生活息息相关，往往浓缩了更多的城市记忆，因此具备特别的保存与更新价值。考文特花园（Covent Garden）是伦敦最古老的集市之一，拥有300年历史；在经历近40年的持续更新之后，如今的考文特花园充满现代都市的繁盛生机，又有传统文明余脉未息，其间遍布各色复古商店，熙熙攘攘的游客沉浸于伦敦质朴而又喧嚣的市井氛围中（图1）。对考文特花园的现代更新进行一个简短的回顾，有助于我们了解更新工作的缘起和其间的主要规划议题。
1 历史变迁
考文特花园地区位于威斯敏斯特城（City of Westminster）和伦敦金融城（City of London）之间的核心地段，临近特拉法加广场（Trafalgar Square）、萨默塞特宫（Somerset House)、苏荷广场（Soho Square）等重要历史区域。考文特花园包括中心市场及周边的街区（核心区域）、圣马丁巷（St Martins Lane）、龙阿克里（Long Acre）和特鲁里巷（Drury Lane）四个区块（图2）。
考文特花园最早是威斯敏斯特修道院的耕地和果园（“花园”名称由此得来），16世纪修道院解散后，该地区的土地所有权经多次辗转最终到了伯德福（Bedford）公爵手中。1630年第四代伯德福公爵委托英国第一位文艺复兴建筑师恩格·琼斯（Inigo Jones）在此设计建造了一座教堂（St. Paul Covent Garden）和三面带帕拉迪奥式拱廊的精美建筑（包括贵族住宅区、歌剧院），中心则为大型广场空地。这里整体尺度宜人、宽敞优雅，是英国早期城市历史上为数不多经过精心设计的公共空间（图3）。经历了数次大大小小的破坏后（其中歌剧院在19世纪内两次被烧毁），如今的考文特花园是不同时期修复或重建的叠加结果，幸运的是，这里仍大体保持着文艺复兴时期的建筑形制和风格。
极具围合感的中心广场自建成起就开始聚集人气，并逐渐演化为市民集聚的露天市场。1830年，由建筑师查尔斯·福勒（Charles Fowler）设计的一座覆盖着玻璃穹顶的新古典主义市场——考文特花园市场（Covent Garden Market）取代露天市场正式建成开放，并保持原样至今（图4）。此后，以市场为中心，考文特花园地区经历多次变迁，先后成为富人区、红灯区、劳工居住地、艺术家居住地、鲜花果蔬市场等。积淀下来的丰富历史故事与繁荣的市民生活相结合，使考文特花园成为伦敦重要的城市地标，被喻为“伦敦这枚戒指上的宝石”。
2 首轮更新：记忆延续
2.1 保护运动与权益博弈
经历了1920年代的鼎盛时期之后，考文特花园逐渐显现出衰败景象，包括市政建设落后、交通堵塞、居住人口减少、居住环境恶化等。但是1960年代的英国政府还未意识到考文特花园所具有的特殊历史文化价值，相反，该地段潜在的商业价值成为政府与地产开发商的兴趣点。同时，在二战后“创造性破坏”（Creative Destruction）、“推倒式重建”等现代主义城市规划理念的影响下，新旧事物被完全对立，拆除考文特花园这个“旧事物”、为新事物腾出空间似乎顺理成章。1968年大伦敦议会（GLC）推出更新草案《考文特花园的搬迁》（Covent Garden’s Moving），计划拆除近一半“具有历史意义”的建筑和82%的住房，几乎是准备在一片废墟的基础上建设一个全新的、有序的、与之前毫不相干的、现代的城市中心。在此谋生的商贩也收到了GLC写给“亲爱的租客”的信件——“尽快离开家园才是明智选择”。这意味着以工人阶级为代表的低收入居民和商户不仅不能成为规划草案的受益者，反而将被驱逐离开。
草案出台后，建筑师吉姆·莫纳汉（Jim Monahan）立即带领青年建筑师小组挨家挨户普及草案带来的危害和严峻的现实情况。不久后，面临失去家园和工作的居民在青年建筑师小组的鼓舞下展开了漫长而艰苦的考文特花园保护运动，同时尽力争取住房保障、医疗保健、社区安全、公共设施等一系列相关的权益。居民们通过游行示威、展览街道规划草图等方式广泛团结社区力量（图5），并在此过程中选举成立了考文特花园保护协会（CGCA）。随后，CGCA利用泰晤士报、卫报、建筑周刊等英国各大主流媒体扩大社会舆论，诸如“伦敦剧院面临风险”“城市起义”这样的头条新闻使得考文特花园很快发酵为整个伦敦乃至全国性的话题。
反反复复的几轮听证与调整让居民与GLC的博弈难分胜负，直到1973年出现了戏剧性的结果——时任环境大臣杰弗里·里彭（Geoffrey Rippon）一面批准考文特花园作为GLC治下的综合开发区，一面又宣布考文特花园区域内的245栋历史建筑将被列入英国登录建筑名录（Listed Buildings）。英国登录建筑体系是一种权衡保护与开发、限制与奖励的灵活制度，它通过考察建筑的建造时间、风貌、材料、建筑师、历史等方面将其划分为三个等级——Ⅰ级：具有重大意义；Ⅱ级：具有特殊意义；Ⅲ级：群体价值较大，并对应不同的保护方法。考文特花园内的登录建筑属于Ⅰ、Ⅱ级（图6），不得随意拆除或改建，这是迫使GLC放弃“伦敦市中心最大型、最激动人心的城市更新规划”的决定性一步。自此，考文特花园兼具“综合开发区”与“历史保护区”的双重身份，政府不得不重新酝酿新的更新途径。
2.2 保护修复为主的空间改良
经过几年的调研与多方走访，1978年大伦敦议会考文特花园委员会（Covent Garden Committee）领衔制定了《考文特广场区行动计划》（Covent Garden Action Area Plan），整体更新策略为将原有的鲜花果蔬批发市场搬迁至5km以外的新市场（New Covent Garden Market），对中心市场、广场及街区环境则进行步行化修复改造，原则是恢复原有的状态，把失去的或者被损坏的部分都复原，以延续该区域三百多年的“集市记忆”。具体措施如下。
（1）中心市场改造。设计师将考文特花园市场的整体空间格局以及建筑结构都完整保留下来，最大的改动为打通原有的地下区域并挖出两个相连的室内庭院，创造出明亮宽敞的两层通高中庭空间，使之更加适宜容纳公共活动。中庭周围的空间被划分为苹果市场（Apple Market）、东柱廊市场（East Colonnade Market）、银禧市场（Jubilee Hall）三个主题不同的部分，供小本零售商经营咖啡、酒吧、手工艺品、古董、创意产品等小型特色商业（图7,图8）。为保护这些特色私人商铺，政府拒绝了大型连锁商场以及一般性旅游纪念品商店入驻，这一点突出了考文特花园的与众不同。
（2）步行系统设计。作为英国最大的鲜花果蔬批发市场，考文特花园曾由于大量的物资运送和集散而饱受交通拥堵和污染物的困扰。原市场搬迁后，广场和街区内禁止机动车辆穿行，室外空间被转变为更加方便人员聚集的步行化街区。这里也因此成为艺术者的表演场所及节庆事件的承载地点，吸引公众在此行走、驻足、休憩、观看、聆听（图9）。
（3）夜生活场所营造。考文特花园历史上就是夜生活的活跃区，此次更新除了设置常规的零售商店，市场公共空间内还增设了大量的酒吧和餐饮空间，供游客在一般商店关闭后仍可以观光、就餐、社会交往。为营造安全、无障碍的游览环境，考文特花园市场内专门布设了大量照明，以路灯、吊灯等照明装置为主，辅以各店铺的橱窗照明。节庆和艺术展览期间则会布设艺术照明，以烘托节日气氛，彰显艺术氛围。考文特花园地区的“夜生活”传统得以延续，成为名副其实的伦敦“夜生活天堂”（图10）。
3 新一轮规划发展：综合再生
3.1 问题凸显
首轮更新改造并非一劳永逸。考文特花园信托基金会（Covent Garden Area Trust）于1994年、2007年两次委托咨询公司对该地区的公共区域环境质量进行“街道审计”（street audit）。结果表明：（1）由于缺乏整体的设计控制以及后期管理，杂乱无序、缺乏美感的商业招牌和遮阳篷逐渐充斥公共领域，不能与建筑风格融合，造成街道界面混乱及缺乏吸引力；（2）考文特花园周边是剧院聚集区和购物广场，每天都有大量的游客和市民在此逗留，造成了一定程度的交通拥堵，原本适宜步行的舒适、愉悦的空间氛围渐渐不复存在；（3）游客的大量涌入及管理部门的职能缺失导致街区内垃圾管理混乱、公共设施滥用、噪音压力增加等环境问题。基于此，咨询公司提出多条具有可操作性的建议并得到逐步实施，包括建筑翻新、广场整体视觉效果提升、街道照明、户外设置专门座椅区域、规划紧急车辆通道等。
3.2 综合再生
2006年，Capco（Capital & Counties）物业公司收购了考文特花园市场及周边街区的经营权，随后委托KPF建筑师事务所对其进行新一轮的规划。此次规划以创造世界级的城市综合用途区为目标，致力于提高游客体验质量，并重新平衡各种用途，包括住宅、现代化工作场所以及升级的零售店和餐饮店。规划提出三个层面的干预措施。
（1）公共领域改进。设计新的步行路线，打开原本封闭的内院，提高公共系统的渗透性，同时有效缓解交通拥堵、增加临街零售店铺数量（图11）。
（2）历史建筑保护和翻新。修复一部分登录建筑，并恢复原先的功能，另一部分则被改造为高端住宅、酒店或精品商店（图12）。
（3）植入新高端综合项目，与既有环境一体化连接。Capco公司前后开发了临近的Kings Court、Floral Court、Carriage Hall等项目，采用庭院空间将新旧建筑组织起来，并通过通道、连续的半室外空间等方式与公共系统连通。新建筑外立面采用类似旧仓库的手工制砖和钢制窗框，尺度和比例方面则具有明显的现代感（图13）。
当然，这一系列空间改善举措的背后是Capco追逐高额商业利益的“野心”，这直观地体现于考文特花园街区的商业业态变化上。在上一轮更新中，政府为保护小型特色商业而拒绝了大型连锁店入驻。在Capco接手运营之后，大部分小成本私人小店都被能带来更高租金收益的高端零售店和餐厅所取代（图14,图15）。2010年全球最大的苹果专卖店在此开业，这是考文特花园发展过程中的一个里程碑，显示了Capco坚定改变零售组合、吸纳高端商业的资产管理战略。Capco2017年度报告显示，考文特花园整体商业价值约25亿英镑（2006年的收购价格为4.21亿英镑），并将继续提升。
4 小结
考文特花园作为伦敦历史最悠久的城市空间遗产片区之一，兼具“综合开发区”与“历史保护区”的双重身份，因此其更新的过程十分复杂。从政府主导的首轮更新中强调延续场所记忆、保护根植于场地的珍贵非物质文化遗产（历史、社区氛围、特色商品与技艺、民俗文化表达等），到被私有企业收购后逐步削弱历史文脉传承，转型成为集合购物、餐饮、居住、办公的“国际化”“标准化”综合用途区，这一转变体现了城市空间遗产更新中普遍存在的潜在价值冲突。
从操作主体维度来看，政府、企业、居民……以至设计师，不同社会群体对于城市空间遗产的态度、观念、更新方式以及成果诉求往往莫衷一是、难以调和；从城市文化维度来看，传统张力与现代审美、地域性景观与全球化潮流也往往互相冲撞、此消彼长。但从积极的角度看，多元力量可以通过相互间的积极作用转变为促进城市发展的内在动力，并通过综合性的规划策略，尽量达成城市开发与文化更新的动态平衡，最终创造出多元、包容的城市空间环境。这正是考文特花园的更新历程给我们的小小启示。
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