英国20%的房东在退休后都没有还清房贷

近日，L＆C Mortgages数据显示：英国估计有300万房主（20%的贷款房主），退休之后依然没有还清贷款，其中60%的房主感到很迷茫，不知道将如何还清债务。55岁以上的房主中有10%担心自己将永远无法还清债务。

L＆C Mortgages公司的负责人David Hollingworth表示：“随着房价的不断攀升，越来越多的人需要尽量多贷款，延长还款年限（通常还款年限为25年），才能买入自住房。只要证明有偿还能力，贷款人很高兴给房主房贷到70甚至是80岁的。而这部分人即将退休，依然没有还清贷款，退休之后的他们收入减少，负担高昂的连本带息贷款的难度可想而知。”

如此一来，对英国地产产生什么影响？

我们简单分析一下：

一，年轻人爬不上住房阶梯

退休了依然还不清贷款的老人自己的生活都紧巴巴的，就更无法帮助自己的孩子们，也就是年轻人爬上住房阶梯（Property Ladder），买下第一套房了。

而靠年轻人自己买房，也是越来越难了。

今年英国国家统计局ONS的最新数据显示，英国20-29岁年轻人的房价工资比，还是一如既往在扩大。

伦敦的住房工资比增至13倍；
东南英格兰将近12倍；
东英格兰11倍；
西南英格兰也超过了10倍；
英国其余各地区均在5-10倍之间。这对比1999年伦敦3.9倍的房价工资比，简直就是天壤之别。

如下图所示：首次购房者的工资收入与房价比

而英国一家借贷公司的数据指出：

英国伦敦的千禧一代长大成人，进入职场开始工作的时候，他们之中40%的人，光靠自己可能攒钱攒一辈子都买不下一套房。

导致这一问题的结果，并非是该机构预测了未来一个超高的通货膨胀率，恰恰相反，英国未来的经济将会处于一个平稳发展的阶段。

但很有可能出现的事实就是，英国普通的年轻人，他们工作再努力，也很难在没有父母帮助的情况下，靠自己的努力买下伦敦的一套房。

但是，如果父母自己到退休都还背着房贷的话，那资助子女们买房就更不可能了。

而这些年轻人步入中年依然买不起房。据英国BBC报道，2018年，英国中年租房客的人数在十年之内翻了一番！工作和养老金家庭资源调查报告显示，由于房价的不断上涨，越来越多的人买不起房，因此很多年龄在30-54岁的中年人被迫从私人房东那里租房，成为中年租房客。

越来越多的人买不起房怎么办？只能选择租房！

而租房市场的情况如何呢？我们接着看

二，出租房购买量达到五年来最低水平

Hamptons International的数据显示，2018年上半年，英国投资者购买出租房的数量达到了五年来的最低水平。

2018年上半年，购房出租投资者共购买了121亿英镑的房产，比2015年减少了52%！上半年这6个月，房东购买了64,260处房产，比2015年减少了31%。购买房屋的平均价格为174,580英镑，比2016年减少了7％。

究其原因主要还是印花税的上涨。

2015年，时任英国财政部长George Osborne在当年的秋季声明上，宣布从2016年4月1日起，购买第二套住房或购房出租(BTL)的投资者需要在现有的递进式印花税基础上每级多缴付3%。

印花税的上调令当时的很多房产投资者感到非常震惊

同时，18年夏天，英国央行加息的消息也在房产圈里炸开了锅。

英国央行货币政策委员会（MPC）不记名投票以9-0通过支持加息议案，英国央行基准利将率从0.5%上升至0.75%。

英国的基准利率来到最新的0.75%，很多家庭的月供会有所上涨：超过350万户使用浮动利率的英国家庭每月还款利息会上升，平均达到4.72%。以贷款15万英镑为例，加息会使得每年贷款还款额增加224英镑。对于投资购房出租的房主来说，还款成本也在增加。

印花税和加息增加了房东的成本，在出租房市场依然很大，出租房却不断减少，供不应求的情况下，房东会怎么做？

当然会把这笔费用赚转移到租客的头上！房东才不会吃亏！

三，英国最大房东

最典型的当数英国最大房东Fergus Wilson

他和他的妻子，一直都是英国房产届，神话般的人物。

回到上世纪90年代，俩人都是一所普通学校的数学老师。

那时候，房价还很便宜，“精于算计”的两位数学老师一拍即合，开始购买便宜的新建房产。

等房价升高之后，再卖出，利用差价，再购买更多的房产。

尝到甜头之后，俩人双双辞职…

2008年，俩人购房的速度达到了顶峰，高潮的时候，平均一天就购入一套房产。

就这样，两个原本工薪阶层的教职员工家庭，愣是靠炒房成为了英国最大的buy to let房东，在2013年，就拥有了近2亿英镑的资产！

与此同时，他还被提名成为肯特警局的一员（Police and Crime Commissioner），但并没有竞选成功。

到2015年12月，他们名下的2室和3室房产，已经超过1000套，都用于出租。因为年事已高，后来他们把几百套房产陆续卖给海外投资财团，售价超过2.5亿英镑。

时至今日他们名下还控制着英格兰南部400余套优质楼房，专营出租。

就在英国央行加息之后的仅一个小时的时间里，Fergus Wilson就宣布对自己名下400余套出租房统一加收租金50英镑。堪称神速。

加息和房租之间有什么必然关联，如果放到整个英国社会的尺度上来讲非常复杂，不过这位白手起家的房产大亨在面对采访的时候则表示，这完全就是经验之谈。

原本就是一个数学老师，对于市场分析这一块比起金融经济科班出生的投资人肯定弱势。他直言道：“如果加息议案最终的结果是降息，那我就会少收50英镑的房租。如果是加息，我就多收50英镑。现在的英国社会，什么都缺。缺护士，缺老师，缺警官，也缺消防员，但就是不缺房客。”

对于拥有上百套房产的大房东而言，加息决议势必会对他的贷款负债带来打击，他的做法也就很简单粗暴了：即全部转嫁到租客身上。

在英国住房短缺的大背景下，英国的房价稳步攀升，越来越多的年轻人买不起房，雪上加霜的是很多人的父母即使退休了依然好还贷款，这无疑加重了整个家庭的负担。换言之，父母都自顾不暇，根本拿不出钱了帮孩子买房，爬上住房阶梯Property Ladder。而这部分人只能选择租房，甚至要租一辈子房。

出租房市场这么大，按道理来说，出租房应该逐渐增多才对，但随着购房出租印花税的上涨，租金免税额减少，央行加息等一系列政策不断打击房东，市场上的房东和出租房逐渐减少，如此一来，出租房供不应求接着就是租金的上涨以及绝对的房东主导的出租房市场。需求量远远大于供给的情况下，房东自然会把所有增加的成本都转移给租客。

这也是我们看好购房出租市场的原因。如果您对英国购房出租有兴趣，欢迎扫码咨询！