经典的18年周期预测还准吗？英国2018年楼市盘点

2018年已经顺利结束使命。虽然去年的英国楼市趋于平稳，但全年内英国楼市依旧增长了830亿镑，楼市总值达8.29万亿英镑。

据房产网站Zoopla，怀特岛海滨小镇Ryde是2018英国楼市最大热门，房价涨幅超过10%，这里平均房价£242,016。

Zoopla数据还显示，2018年中一套Ryde有代表性的普通房产价值增幅为10.24%，相当于比买入价格增值了£22,500，而全英的平均房价增值仅为£2,860。

增幅第二大的地区是靠近伯明翰的Smethwick，增幅为9.67%，约合£163,627。

排在后面的是Norfolk的Diss，增幅7.89%，约合£11,486；以及肯特的Broadstairs增幅7.63%，约合£311,486。

Zoopla的这份排名参考的是全英各地房产价值与成交价格，来计算英国各地2018年楼市表现。

整体来讲，2018年英国房价上涨趋于平稳，这也是2012年以来购房成本涨幅首次并未大幅超过工资水平。

英国房价与收入比

总体来讲英国2018全年房价增幅为1.02%，但全英均值和具体到各地方的增幅极不平衡。

苏格兰房价攀升了6.43%，威尔士增幅为3.98%，而英格兰地区房价仅上涨0.58%。

图说：图片中风景如画的怀特岛海滨小镇Ryde被Zoopla数据统计为2018年英国楼市最热地区。

Zoopla表示，面对脱欧的担忧，温和的价格攀升已经初露端倪，正在对英国一些地方楼市产生影响，尤其是伦敦及周边通勤带。

首都伦敦和东南部的买家面临着破历史记录的高房价，工资收入和房价比起来显得微不足道。

伦敦房产均价跌落1.67%，至£653,587；英格兰东部房价同样下滑0.5%，至£357,952； 但东南部和西南部均现0.38%的涨幅，分别约为£409,923和£307,693。

2018英国十大楼市热点地区

2018房价下滑最大的10个地方

Zoopla的市场洞察总监Richard Donnell表示，2010年以来伦敦房价大幅猛涨，但多次税收政策变化以及可负担性的压力使得价格一定程度回落。相比之下，英格兰南部之外楼市的可负担性水平还是很有吸引力的，在就业率上升和抵押贷款利率维持低位的背景下，价值表现优于英国其他地区，我们预计进入2019年这一趋势仍将保持。

图说：Alnwick出现最大房价跌幅。Alnwick城堡是Northumberland 最著名地标，电影《哈利波特》曾在这里取景。

跌幅第二的是Bedfordshire的Biggleswade，6.49%的跌幅使平均房价回落至£329,206；之后是Cheshire的Nantwich，跌幅5.6%，现均价£276,647。

2018年英国各地区房价变化

房产市场2019的棘手预测已经开始，潜在买家对无协议脱欧的担忧对房价和经济均带来负面影响——当然也存在对高昂购房成本的担忧。

英国最大抵押贷款机构Halifax预测2019房价增幅在2%~4%之间。

Halifax的总经理Russell Galley表示：“未来一年除了政治经济方面明显的不确定性外，楼市最大问题是抵押贷款负担能力变化的程度。

平均薪资的增长可能会加快步伐，但随着进一步的加息预期，房价不太可能向任何方向显著变动。尽管目前政局动荡，加之英国退出欧盟最有可能的形式是达成脱欧协议及过渡期，我们预计至2019年底全英平均房价增幅在2%~4%的区间。

涨势略强于2018，但在近年来讲仍是相当温和的涨幅。不过，英国脱欧的结果会产生怎样的不确定性仍对我们的预测是很大的风险。”

不过，也有意见认为如果脱欧协议谈判达成，也可能出现潜在的价格回弹。那么2018-19年这个冬季，对于确实急于议价成交的买家来讲会是个不错的机会。

楼市的“18年周期”预测了价格上扬吗？

世界上任何一个经济都具有自己的周期。特别是英国的房产，也具有一定的规律。

基于英国多家政府和民间机构的数据，Akhil Patel 和Phil Anderson 从18 世纪晚期的数据开始分析，总结出英国每18 到20 年循环的大经济周期。比如，从1972 年到1990 年的房地产周期，1990 年到2007年间的有一个周期，而且每18 年一个大周期的发展，从谷底回升到行情趋热微调，再次大幅上涨一直到峰值回落，其规律性明显，时间基本一致。

正如以上图表所示，18年楼市周期的第一阶段房价上涨期通常会持续7年之久，比如从1955年/1975年/1993年开始的新一轮周期，上升期一直分别持续到1961年/1981年/2001年。然后，房地产市场在热度足够高时开始一段波动型增长，并且攀升到新的高点，比如从1961 年到1972 年，从1981 年到1989年，从2001年到2007年。当总共14 年的增长期到了强弩之末，整个房地产行业急转直下，跌倒谷底，比如1972 年到1975 年，1989 年到1993年，以及2007年到2010年的行业萧条。

每个大周期的前7年是持续上升期，第二个7年有波动地上涨，当升到顶峰后，开始下滑，下滑恢复期需要4年左右。这个周期非常明了简单，英国的很多经济学家也在按照这个规律研究不同的行业发展周期。英国股市的周期几乎完全一致。在过去近60年里的三次循环，让人们有充分的理由来按照这个规律进行规划，进行投资，并且防范风险。

这种周期的发展跟英国经济发展周期的步调基本一致，但又有房地产行业的特殊性。Akhil Patel和Phil Anderson还强调，伦敦房市受这个18年周期的影响比起英国其它地区要弱，表现出极强的韧性，因为伦敦房产的刚性需求坚实。

根据Akhil Patel 和Phil Anderson 研究的结果显示，伦敦乃至全英国目前处于从2011 年开始复苏的第一个7 年上升期。到2018 年左右开始第二个7 年的增长期。在2018 年前后，英国楼市将出现一段时间的调整，但是这种调整只是下一阶段继续上涨的小插曲。整个房地产行业将继续增长到2024年。