自住或投资，投资英国房产该怎么选城市？

英国新房投资主要有三种房产产品，包括伦敦住宅，伦敦外住宅，以及投资型学生公寓。以下是一个概括比较：

伦敦新房
优势：
资本保值，独特全球一流都市吸引力。
资本升值长期可期，可持续性强。
流动性和变现性佳，交房前可转卖合同。

理由：
伦敦是全球金融中心，国际资本避风港，商业文化和教育中心，英语，覆盖美洲亚洲两个地区的时差优势，法律健全，保护私权。
伦敦本地房产市场供需严重失衡，而且在短期内没有可能发生本质改善。
没有每年房产税，税务优势强过纽约香港。
吸引大量国际机构和个人投资者，房产变现性非常好。

劣势：
租赁回报略低，约3-4%/年，毛回报。
地区发展不平衡，地段差异很大，楼盘素质良莠不齐。

结论：
重视房价保值升值的投资者当首选伦敦，但是地段选择极为重要。

伦敦外住宅（例：曼彻斯特、利物浦）
优势：
目前租赁回报高过伦敦，可达5-7%。
资本升值百分比短期内可能高过伦敦。
英国北方振兴计划的最大受益城市。

理由：
英国政府“北方振兴计划”，旨在对城市基建和城市改造投入巨大投资，欧洲最大规模。
从伦敦至曼城的高速铁路二号线获批。曼城机场项目有中资投资。
城市本身还有旧城改造等巨大投资。
两个城市每年分别有10万和6万多学生毕业，很多人选择当地就业，为房屋租赁和买卖交易提供需求的“新鲜血液”。

劣势：
可持续性有限，不如伦敦。

结论：
适合既寻求较高租金回报又希望有房价升值的平衡型投资者。

英国学生公寓（伦敦以外）
优势：
租赁回报最高，净回报可达6-9%/年。
长期稳定现金流租金收入。
投资门槛低，有节税优势。

理由：
大学教育是英国支柱型领先产业，众多大学有长期投资和扩招计划，吸引更多国际留学生。
大学宿舍本身长期供不应求，而且学校没有自建宿舍的动力和资金。
学生宿舍距离学校近，生活设施配套齐全，安全，管理完善，价格合理，非常受学生欢迎。
投资门槛较低（5-8万英镑/套），开发商多包租3至5年，租赁回报最高。而且因为学生是一次性支付半年或一年房租，投资者收入保障较高。

劣势：
因为房价金额低，银行一般不提供贷款。
取决于地段，房产升值可能不如普通住宅。
将来再售/变现可能有一定局限。

结论：
适合重视现金流租金收入而不在乎房价升值的投资者。