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各路资本大举涌入英国商业地产,他们偏爱伦敦的哪些地方?

发布时间:2019-01-09 来源: 网络

最近一段时间,英国大宗商业地产收购消息不断:

据英国泰晤士报18年12月14日的报道,奢侈品巨头路易威登LV以32亿美元的价格收购了总部位于伦敦的酒店巨头Belmond。

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Belmond公司是威尼斯希普里亚尼酒店(Hotel Cipriani)和东方快车(Orient Express)的经营者,在24个国家运营了46家豪华酒店,餐厅,火车,邮轮…从加勒比海的安圭拉一直到俄罗斯的圣彼得堡。

而收购这家实力雄厚的公司,无意壮大了路易威登LV的酒店组合产业,其中就包括圣巴特和马尔代夫等地的白马连锁酒店(Cheval Blanc),以及宝格丽酒店(Bulgari Hotel)…

选择此时收购,原因有三:1)英镑走弱,等于间接打折 2)英国脱欧震荡,抄底买入 3)看好脱欧后英国发展前景

与路易威登有着一样投资想法的香港投资客黎永滔,也于不久前斥资近1.5亿英镑收购了伦敦顶级富人区Mayfair的豪华商铺2-5 Old Bond Street。

今天,我们一起回顾一下最近几个月,英国商业地产的投资数据:

一,43亿英镑涌入英国商业地产

数据显示:2018年第三季度,共有43亿英镑的资金在7-9月投资了英国的商业地产,其中本土资金仅占8%,剩下92%全是来自于国际上的看多资金。

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三季度几个比较大的收购案我们都有和大家聊过,

比如韩国养老服务基金(NPS)11亿英镑拿下的40 Shoe Lane。

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Ponte Gadea 以5.5亿买下了科文特花园的The Adelphi。

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德国基金Deka Immobilien花4.5亿英镑买下的Verde。

伦敦中心区三季度《商用办公楼市场调查报告》也整理了一份乐观的数据,称大资金抄底进入市场的逻辑在于英国的经济基本面,尽管政治不确定性尚存,但是坚实的基本面为当前的房价和租金提供了有利的支撑。

报告所提及的中心区是指这块,西起Hammersmith,东至金丝雀码头,涵盖一区和部分二区的热点地段。

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在2018年的秋季预算案上,财相哈蒙德提出,到今年年末英国GDP增长将超过原定目标达到1.3%,同时财政赤字持续收缩,就业人数继续扩大,失业率继续下降。

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良好的经济基本面是市场信心最坚强有力的支撑,放在房产市场中亦如是。租客每年手里的钱变多了,供需关系中的需求线向右平移,对于房租租金的弹性也会相应降低。更不用说住房本来就是刚需产品。

对个人是刚需,对于需要办公室办公的企业,当然也是刚需。

二,英国商业办公用地整体情况(2018年第三季度)

房地产并不能算是经济发展向好的直接受益板块。对于通货膨胀率的变化,人民财富的变化以及就业人数多。势必会吸引企业的迁入和实体产业投资的增加。这么一来商业用地的需求也就增加了。很大程度上商业办公室的用地面积代表了实体企业对于英国未来经济的看法。

商业用地需求量多,表示企业看好英国经济,愿意迁入或者扩大规模;商业用地量需求低,表示企业看衰英国经济,正在逐步外迁或者缩小规模以减轻成本。

英国的商业办公室用地情况如何呢?

根据报告中提供的数据,2018年三季度伦敦的商业办公室用地达300万平方英尺,为2017年以来最高。

脱欧之后经历政策调整之后,央行决定两次升息,成功抑制通膨,并且伴随脱欧不确定性的阴云逐渐减弱,经济走势开始明朗。商业办公用地面积在2017年第二季度探底之后开始回升,到今年开始建立上升趋势,连续半年突破了10年平均线。

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JLL的房产分析师表示:“无论是活跃需求水平,还是待售空间,都表明今年迄今的增长势头可能在未来几个月保持下去。这两个指标都高于长期平均水平,这应该会支持租赁市场在最后一个季度表现强劲。”

也就是说,2019年英国脱欧只要不出巨大的变故,那么这样的强劲表现大概率是会延续下去的。

空置率方面,伦敦中心区的中部地区和西端地区与年同期基本持平;东端,也就是金丝雀码头商业办公用地的空置率降低了1个点。可见东端地区的供需比例正在发生变化。西端和中部由于基数增加的量比较大,所以供需比例无法在空置率上得到体现(额外的需求被增加的供给消化了)。

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租金方面的变化趋势不大,只有西端地区的租金存在震荡。但是由于英镑汇率变低,房产价格相对于外资来说是低了的,所以租金回报率一定高于16、17年。

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三,伦敦西部

商业办公用地从今年开始表现强劲,除了基本面向好,市场信心提振之外,另一大原因是伦敦中心区的西端地区开始发力。

东端地区的发展和建设还在继续,现在也就一个金丝雀码头保持活跃。不过预计未来会从金丝雀码头开始逐步往周边发散延伸,而伦敦西面的商用地增加很大程度都是因为横贯东西的伊丽莎白线开通在即。西伦敦私人住宅最多,富豪云集,而且开发也比较快,土地早就用得差不多了,像现在还有开发项目的九榆树地区就是为数不多的可以供新建写字楼的地段,连巴特西发电站都被改造用于苹果新的伦敦总部。

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下图是伦敦西端地区的商用办公面积全年的使用情况,低于2017年是因为2018年第四季度的数据还没有出来,其中虚框部分的是目前已经确定的租赁订单。

在这些订单中,新增租赁面积在三季度达110万平方英尺,超过了10年线的830,000平方英尺,预租的比例最高,也从侧面反映了办公用地需求企业对于伊丽莎白线的预期。

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目前西伦敦的新建楼盘项目也不少,在女王线正式通行之后不论是生活还是工作都会方便许多。加上西伦敦教育资源是其它地区都无可比拟的,当前阶段的投资价值很高。上面的商业用地使用情况预租占比最高,说明未来还会有大量的企业迁入。而新建的项目稀少,商用办公楼很多都经过转手出租(上图的second hand浅灰色柱代表转手情况。)所以房租也是最高的。

Facobook预租了国王十字600,000平方英尺的办公用地。

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2018三季度以来比较青睐伦敦西端的资金大多来自欧洲,西班牙买了5.5亿英镑,德国买了4.5亿英镑,英国人自己买了1.5亿英镑。

连来自欧洲的大资金都不惧怕脱欧,抄底买入,这也展示出国际资本对英国未来发展的信息。

四,伦敦金融城

在这一波国际资金的抄底行情中获益最大的就是金融城了。而且金融城聚集的都是英国的核心产业,如今3月29日脱欧期限就快到了,如唱空人士所预料的企业出逃和资金外流现象并未出现,也算是给无数投资人吃了一颗定心丸。

第三季度新增入驻的商业用地面积为160万平方英尺,其中高薪产业占据了半壁江山。银行和金融行业占比37%,服务业占比22%,数字高科技行业占比7%。

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三季度发生的租赁交易共有19宗,其中最大的两宗交易是毅联汇业集团(TP ICAP)和天达银行(Investec),都租用了120,000平方英尺的办公用地。

毅联汇业集团从British Land手里租下135 Bishopsgate

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金融城的空置率也是非常稳定地保持在10年均线以下。

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买入资金最多的来自韩国财团,光第三季度就买了10个亿英镑的商业用地。

其次是挪威和新加坡。分别买了3亿和2.6亿英镑。

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五,伦敦东部

东端地区就是专指金丝雀码头了,是机构预测伦敦热点地区增长最快的区域。虽然今年三季度在商业用地市场上表现平平,但是东端地区目前拥有伦敦最多的超高层住宅及摩天大楼的建设项目。一是反应了市场的租赁需求,二是彰显了伦敦东扩的决心。

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大笔交易有BGC Partners租下丘吉尔广场5号( 5 Churchill Place)129,000平方英尺的办公面积。

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CMA租下的卡波特广场25号(25 Cabot Square),标的面积113,000平方英尺。

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金丝雀码头的另一大特点是供需关系严重不均,而且相比起西端和金融城,房租相对低。这也就给未来的金丝雀码头乃至整个东端地区一个极大的房租上涨空间。由于东伦敦整体房租水平偏低,导致特定地区的租金无法集中高涨。但是在诸多摩天大楼,商圈大厦建立起来之后可能就会迎来租金普涨的阶段。

这份商业办公用地的调查报告,伦敦商业用地的租用面积上涨趋势明显,中心区稳占10年线,预计2019年将会延续趋势。

尽管商用办公室的平米均价并没有表现出明显的上升趋势,但依然潜力巨大。因为18年第三季度的商用地需求面积增加背后是国际资金的支撑,伦敦中心区国际资金流入的比例高达92%,实体企业的兴起和迁入将为特定地区带来巨大的人口虹吸效应,房价和租金自然也会涨上去。企业是经济增长的关键,而经济发展是推动房价上涨的根本动力。外资当然是看好未来的租金收益率才会斥巨资买入写字楼,这也体现出国际资本对英国发展的信心。




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