脱欧已经够烦了,但影响伦敦楼市的因素远不止这一个

对于2019年的伦敦房产市场，目前唯一的确定性就是3月前将是比较惨淡的。

由于卖家的观望心里，大部分人都不愿在3月29日英国正式脱离欧盟前把房产放到市场上出售，并期待在脱欧混乱消除后能够要到更高的价格。

与此同时，随着不安情绪的日益加剧，买家会坚持大幅杀价。

“当前市场，只有遇到房主过世、离婚或严重债务时，才会考虑出售房产，因此买家们一定会大幅砍价，”房产投资顾问Henry Pryor表示。

“即使过了今年3月，未来仍会持续2年左右的贸易谈判期，同时英国还要迎来另一次大选。”

房屋中介Jackson-Stops London的首席研究员Robert Butterworth也表示：“目前伦敦市场中绝大部分的买家和卖家都在观望。除非脱欧协议特别糟糕，否则我们预计交易会在3月底之后增加。因为政治和经济的稳定性可以促进买卖双方作出决策，尤其是在伦敦市中心。”

不仅仅是脱欧

过去10年，伦敦房产市场经历了有史以来最糟的房产周期。2008年全球金融危机引发了房地产市场的崩盘，随后是英国经济最缓慢的一次复苏。

然而，在伦敦核心市场的主导下，2010-2014年期间房价快速反弹。大批国际资本涌入伦敦，截至2014年6月的12个月里价格飙升了20%。

事实上，脱欧带来的不确定性仅仅是伦敦市场中需要关注的一个因素。

不断压缩的可负担性、针对富人的税收变化、2年内的2次大选、脱欧公投带来的不确定性，众多因素叠加在一起加剧了伦敦的泡沫，导致伦敦核心区的房产价格下挫近15%。

另外一方面，长期贷款产品、针对首次购房者的“帮助买”（Help to Buy）计划，市场中缺乏库存，新增人口的需求等等因素都抑制了伦敦房价的下滑。

房价将怎样变化？

国家统计局(ONS)的最新数据显示，过去2年里房价的月度增幅逐月下滑。虽然ONS的数据会有6周的滞后，但它普遍被认为是最准确的。

截至2018年10月的过去1年中，伦敦房价下滑了0.31%。伦敦的平均房价为£473,609。

Rightmove于去年12月公布的数据显示，要价的下滑可能导致今年3月前房价年涨幅的实际下滑。Henry Pryor认为，2019年伦敦的房价将出现4%的下滑。而第一太平戴维斯和Strutt & Parker均预计为2%。

对“帮助买”计划的担忧

2018年10月的财政预算案中，财政大臣宣布将现有的Help to Buy的计划延长至2023年结束。在这一计划下，首次购房者可以向政府进行为期5年的免息贷款，比例高达购房金额的40%。

可以预见的是，当这些首次购房者5年免息期结束后，一定是利率上涨的时候，因此也就意味着他们在未来将面临更高的利率。

此外，对于计划出售Help to Buy房产的业主来说，他们在二手市场中并没有优势。因为5年后，对不再享受Help to Buy的买家来说，这些房产的新房溢价优势会减弱。“从而会导致这类房产出现10%-15%的价格折扣，”Pryor表示。

关注升级改造热点

尽管短期内伦敦的价值增长微不足道，但仍有一些升级改造区具有潜力。

西伦敦的Acton正在掀起从Ealing到Hanwell之间的升级改造浪潮。位于交通3区的Acton Gardens项目也是西伦敦最大的新建项目之一，占地超过52英亩，规划了超过3400套住宅，景观花园，开放空间以及包括一家Sainsbury’s 和Lidl在内的商铺。一居室公寓的起价为£405,000，两居室起价£555,000。

更为中心的地段可以关注Farringdon，未来这里将成为金融城和Holborn之间的一个新兴住宅街区。周边的餐饮配套非常具有吸引力，从Exmouth Market、Leather Lane Market到Smiths of Smithfield，St John Restaurant，以及米其林星级的Club Gascon，都是美食爱好者的圣地。此外，这个街区还汇聚众多文化机构，比如Museum of London，Sadler’s Wells剧院以及Postal Museum。

2008年宣布了伊丽莎白线将在此设立站点后，这个区域的房价已经出现了显著的涨幅。

然而，毕竟是伦敦1区，Farringdon的价格并不便宜。以Postmark项目为例，最小的户型起价都要90万英镑。

伦敦核心市场挺得住吗？

JLL的首席研究员Adam Challis预计，一旦脱欧协议尘埃落定，伦敦市中心豪宅市场将在未来5年迎来15.3%的涨幅。

“尽管去年秋天也有多笔大宗交易成交，但伦敦优质核心市场的交易仍遇到了挫折。”

Challis表示。“关注未来的话，我们相信未来几个月英国政府与欧盟之间会达成某种脱欧协议，这将在一定程度上消除不确定性，而目前敏感的市场正需要这种信心。”

投资基金CapitalRise的执行主席Uma Rajah认为，“伦敦核心市场在未来3年将实现全英最高的增长率，越是政治经济不确定的时期，诸如切尔西、贝尔格莱维亚和梅菲尔这类名街区的豪宅的价值更具弹性。”

这些街区的国际知名度以及伦敦作为国际门户城市的吸引力意味着这些资产将持久保值。

持续的贸易谈判或许会压抑国内需求并导致英镑进一步下跌，但这恰好为国际买家提供了机会，从而鼓励更多外国资本涌入英国。

国际土豪关注哪些亮点？

伦敦市中心梅菲尔的Grosvenor Square正迎来一系列转变。作为Grosvenor Square 10亿英镑升级改造项目的一部分，前美国大使馆将被改建成豪华酒店。

由前美国海军基地改造而成的37套豪华公寓项目Grosvenor Square 20号预计于明年完工。内部的2-5居室公寓将由四季酒店提供服务。

近日莱坊国际的一份调查显示，St John’s Wood成为伦敦核心市场销量增加。

这里吸引着需要方便通勤至伦敦市中心，但又渴望村庄感觉的居民。更重要的是，这的价格要比传统的切尔西、贝尔格莱维亚和梅菲尔等街区更便宜。

以明年夏天交房的Canalside Lyons Place项目为例，2-5居室的联排别墅起价在250万镑左右。

想说分手不容易

如果英国和欧盟之间能够以一个不错的协议说再见，那么很可能会导致脱欧后的房价反弹。

预计，在工资增长这类积极经济信号的支持下，未来5年房价将上涨14%。

但是，即使达成脱欧协议将有助于释放被压抑的搬家需求，可以确定的是伦敦市场将迎来缓慢而稳定的复苏，并非反弹。  

协议还是无协议，英国和欧盟之间的分手大戏都不那么好看，需要时间来克服各种焦虑。