地产基金·全球房地产市场报告

2018年，全球房地产行业基金表现抢眼，市场也在不断变化。今天我们将为您分析2018年的全球房地产行业基金概况。

一 英国经济概况

截至2018年9月，英国第三季度的经济增长率为0.6%，这是自2016年第四季度以来的最大增幅，并且在前一个季度经济已经上升了0.4%。私人消费和出口是英国经济增长的主要推动力，但是对英国的商业投资连续三个季度为下降局面，这是英国自全球金融危机后罕见的局面，其部分原因可能归于英国脱欧带来的经济和政治上的不确定性。从1955年到2018年，英国GDP的平均增长率为0.60%。

英国近5年经济增长率

在2018年第三季度，英国工人的总收入（包括奖金）以每年3.3%的速度增长，达到了528英镑每周，高于上一个季度3.1%的增长，超出了3%的预期。这是自2008年7月以来增长最快的一次，其中私营部门薪酬增速为3.4%，服务业为3.5%，金融业为2.6%，建筑行业为3.5%，批发、零售、酒店和餐馆行业均为3.6%左右，从2001年到2018年英国的平均工资增长率为2.85%。

英国近5年工资增长率

二 英国房地产信托投资基金概况

在英国获得房地产信托投资基金的资格，必须将至少90%的应税收入分配给投资者，公司支付分配收入部分的税负，纳税义务由股东进行承担。并且到目前为止英国房地产信托投资基金的收益率较高。尽管有迹象显示目前商业地产市场增速正在放缓，英国的商业地产市场仍保持稳定的状态。

由于2018年8月份的总回报率创近三年来新低，所以近几个月来平均总回报率出现了小幅下跌，虽然目前地产资本增长较弱，但是房屋的租金仍然保持稳定，尤其在工业和办公楼版块，所以在未来英国的房地产信托投资基金的前景仍然有一个向好的趋势。

英国房地产信托市场表现

尽管经济环境有所减弱，但2017年英国房价仍保持相对强劲的增长势头，在2018年上半年，尤其是伦敦，已出现放缓迹象，我们预计2018年英国房价增速下滑至平均3%左右，预计至2025年继续保持相似的增长水平。这意味着英国平均房价将从2017年的221,000英镑上升到2025年的285,000英镑左右。这样的价格增长将意味着房屋的价格与租金比例将保持大致稳定。

英国房地产价格指数

三美国经济概况

今年第三季度美国实际国内生产总值(GDP)按年率计算增长3.4%，较上次公布的数据下调0.1个百分点。最终数据显示，今年第三季度，占美国经济总量约70%的个人消费支出为当季经济增长贡献了2.37个百分点，私人库存投资贡献了2.33个百分点，但净出口拖累经济增长1.99个百分点。经济学家普遍认为，受海外经济增长放缓、财政刺激效果逐步消退、美联储持续加息令金融环境收紧等因素影响，明年美国经济增速将明显放慢，从1947年到2018年，美国的GDP增长率平均为3.22%。

美国近5年经济增长率

与去年同期相比，2018年9月美国的工资增长了4.60%。从1960年到2018年，美国的工资增长率平均为6.22%，在1979年1月达到历史最高水平13.78%，在受到次贷危机影响后，在2009年3月达到创纪录的-5.88%。

美国近5年工资增长率

四 美国房地产信托投资基金概况

美国房地产信托投资基金成立于1960年，其目的是让所有的投资者都可以参与到房地产投资当中，创立近60年后，美国房地产信托投资基金的股票市值达到了1万亿美元。美国房地产投资信托指数在标普房地产信托投资基金指数中表现稳定，但近期已从12月6日的321.63点（下跌15.4%）跌至过去3年来的最低点278.67点。美国2018年的股息收益率为4.17%，而前一年为4.20%。这主要是由于债务比率从2017年的41.9%上升至2018年的43.4%。然而，就2018年的股息收益率而言，美国仍然高于欧洲（4.1%）和亚洲（3.54%）。

美国房地产信托投资基金总回报

在2008年金融危机之后，人们开始以批判的眼光看待美国的房地产，但是到目前为止，房地产市场和金融市场的结构已经发生了很多变化，与房地产市场相关的股票价格也开始出现上升的趋势且已经有股票出现走高的现象。

从13年开始，房价一直处在高速增长的状态，并且目前美国房地产市场依然充满活力，需求依然强劲，美国所有20个主要城市的房价都出现了相对强劲的增长，其原因主要归结于在该期间美国实行宽松的货币政策利率较低，房屋的租金呈现上升的趋势，并且美国的失业率呈现一个下降的趋势，有着足够的生产能力，经济发展较好。但是现在美联储开始进入了加息周期并且受中美贸易战的影响，可能会对之后的房价造成一定的影响。

美国房地产价格指数

五新加坡经济概况

新加坡经济在2018年第三季度环比增长3.0%，远高于上一季度1.0%的增长率，但低于预期4.2%的增长率。这是四个季度以来的增长最快的一次，主要是由于建筑业的大幅反弹（+5.1%相比于第二季度-14.5%），与此同时，制造业增长3.0%，而服务业增长4.6%。新加坡从1975年到2018年平均GDP增长率为6.76%，在2010年第一季度创下36.60%的历史新高，并在2008年第四季度创下-13.50%的历史新低。

新加坡近5年经济增长率

2018年第三季度新加坡的工资，由每月5119新元降至4962新元，环比下降3.1%。新加坡从1989年到2018年平均工资水平为每月3323.94新元，历史新高薪资为每月5808新元（2018年第一季度），新加坡目前的薪资水平出现了下滑。

新加坡近5年工资水平

六 新加坡房地产信托投资基金概况

目前新加坡的利率呈现一个上升的趋势，由于房地产信托投资基金是资产密集型投资，需要借入大量的资金用于购买将要出租获取收益的资产，一旦利率上升，将对房地产信托投资基金造成不可忽视的影响。在新加坡，目前有39家房地产信托投资基金上市，平均而言其资产负债率大约在35%左右，当利率提高之后，其不得不支付过多的借款利息，从而分配给投资者的资金减少，可能会减少投资者的收益。

新加坡整体的房地产信托投资基金指数从2018年初至今下滑了9.5%，但是规模较大，流动性较好前20大房地产信托投资基金下滑幅度为8.8%，从而说明规模较大的房地产信托投资基金的收益表现要比规模小的要好。

新加坡房地产信托投资基金指数

此外，新加坡的房子租金价格较低，而房屋价格较高，加上现在房地产价格过快的增长，政府为了抑制这种现象实施紧缩的宏观政策以控制房价，防止产生经济泡沫，预期在2019年新加坡的房价呈现一个向下的趋势。

新加坡房地产价格指数

七 日本经济概况

日本经济在2018第三季度下滑0.6%，而此前市场预期日本经济下滑在0.5%左右，这是自2014年第二季度以来下降最大的一次，洪水地震等自然灾害对个人消费和资本投资的影响远超之前的预期，日本的GDP增长率从1980年到2018年平均水平为0.49%。

日本近5年经济增长率

2018年10月，日本的名义现金收益同比上升1.5%，超过了前一个月0.8%的增长率，并且超过了预期1%的增长率，定期工资占到月工资的绝大多数，其增长率为1.3%，而一次性特殊奖励增长了6.8%，加班费用作为企业成长的晴雨表，在10月份上升了1.9%，然后实际工资在10月份下降了0.1%，这是日本实际工资连续第三个月下降。

日本近5年工资增长率

八 日本房地产信托投资基金概况

日本是世界上第二大房地产投资市场，房地产信托投资基金在日本已经有二十年的市场经历，日本的房地产信托投资基金市场从2001年首次推出，目前拥有50多家上市的房地产信托投资基金。这些房地产信托投资基金涵盖所有的房地产行业，其中包括住宅，酒店，物流，工业，基础设施等。许多房地产信托投资基金都涉及两个或者两个以上部门，或者仅仅投资于特定地区的房产以适应投资者的需求。

日本房地产信托投资基金的股息收益率从2.88%到8.39%不等，平均收益率约为3.84%，考虑到该国这些核心资产的平均回报率约为3.5%，从而确定该回报为合理的，与市场表现情况相一致。并且日本房地产信托投资基金的吸引力在于可以直接投资于日本的房地产市场（亚洲最大的房地产投资市场），其也为全球第二大房地产投资市场，仅次于美国，并且相比投资于美国房地产市场，投资日本房地产市场可以避开文化障碍。

三个主要房地产市场的预期：

（1）酒店和住宿类：随着2020年东京奥运会的举办和国际旅游业的预期增长，东京和其他主要城市的酒店拥有极高的入住率，很可能会继续提高盈利能力，并同时吸引投资者资金的流入。

（2）物流类：随着互联网购物的高速增长，并且全国大部分地区的经营商都许诺当日或者次日送货上门，这些城市郊区的仓库类设施的租用率处于一个较高的水平，物流类的发展前景较好。

（3）服务老人生活类的房地产：由于日本被认为是世界上人口老龄化最快的国家，该国面临着许多独特的挑战。这些服务性房产和社区中心已经成为越来越有吸引力的投资目标。

*以上信息仅供参考*