在英国申请Buy-To-Let贷款可行吗？

英国本地的不少房产投资者，在启动资金不足的情况下会申请以租养房（Buy-To-Let）贷款用于投资，有时候也会选择把自住或者另一套出租住宅拿去做住宅抵押贷款（remortgage），住宅抵押贷款获得的流动资金可以购买下一套房产则可以建立起自己的房产投资组合。

那么我们可以就贷方批贷时的关键考虑因素，分享一些可以帮助贷款人成功完成申请的见解。

自住房产做抵押贷款，首先要确保这套房产不是正在出售中

做以租养房投资，特别是在刚开始的时候，主要的一条途径是用自住房申请抵押贷款。如果你改变主意将正在出售的房产变成出租，首先要做的就是再申请抵押贷款之前取消出售程序。

其实这种情况是很常见的，业主或许会因为各种原因在房产出售的过程中改为出租，也是无可厚非的，只要确认在申请贷款之前取消出售就好了。因为如果贷方发现申请贷款的房产还在出售市场上的话是不会受理贷款申请的。

联系你的房地产经纪人检查房产在外面没有’待售’板，并且不再在房地产经纪公司网站上，或者他们可能已经公布了详细信息的任何其他房产门户网站。

EPC评级

从2018年4月1日起  ，新的最低能效标准颁布，这意味着，除非获得豁免，否则房东必须确保其租赁房产在任何新租赁之前的最低能效证书（EPC）评级最低起码要达到E才允许出租。

房产估值师通常会查看物业的EPC评级，作为评估的一部分报告给贷方。

所以一定要确保申请抵押的房产至少具有E等级，因为如果达不到出租许可，则生成租金的能力亦会被否定。

当然有时候EPC评级出现问题，市面上的某些贷防可能会直接拒绝申请，而其他贷款公司则会坚持开展改善工作以确保房产符合规定并且可以出租然后再批准申请。改善工作包括安装双层玻璃窗户，更换地板或者补充墙壁内部保暖材料等等。

所以提前规划可以节省时间，并使申请程序流程顺畅许多。

物业状况

大多数贷方根据房产的潜在租金收入来评估房产抵押贷款的可负担性。而这个潜在租金的收入则是由估值师做出判断的。所以如果房子本身的状况不佳，会直接影响房产的价值以及潜在租金金额。

某些贷方可能会要求你在接受抵押或转按申请之前开展一些房产的装修或者改造工程来将贷款的可负担性增强。物业的状况阅号，需要进行额外工作的可能性就越小。

所以如果该物业具备了非常优质的出租条件，对于贷方来说是也一个积极的信号。 因此，在申请购买抵押贷款之前，评估房产的状况并进行任何维修或保养工作是非常有必要的。

如果你想要购买处于失修状态的房产，然后进行改善并出租的话，过桥贷款（Bridge Loan）可能是一个很好的解决方案。

不适合居住的房产（一般来说，没有一个功能齐全的浴室和/或厨房）将没有资格购买抵押贷款 – 因为它不能出租。

所以过桥贷款是完成工程的常用替代方案，工程完成后你可以退出过桥贷款而进入Buy-To-Let抵押贷款。 有经验的贷款经纪人会建议同时安排这两种产品给你，这样你就不用一直使用过渡性贷款（这些贷款的价格当然往往比普通BTL抵押贷款的价格更高）。

HMO- 多租房屋许可

多租房屋（HMOs）–至少3个非同一家庭的租户合住的房产，共用浴室和厨房等设施.

大型多租房（Large HMO)– 至少5个非同一家庭的租户合住的房产，共用浴室和厨房等设施.

对于投资者来说，多租房一般来说租金收入会可观很多，不过在申请HMO抵押贷款shi一些需要提前知晓的措施。

大多数贷款公司都希望申请人在申请HMO抵押贷款之前就已经有BTL租赁房产的经验。

2018年底，新的HMO许可法出台，同时也出台了最小卧室尺寸规定- 6.51平米/70平方尺。房产估值师会根据这些法律法规评估房产是否符合所有标准，并且报告给贷款公司。

HMO许可证由地方市政厅颁发，每5年需要更新一次。每个地区都有自己的规则，必须要符合健康和安全条例，比如消防标准和适当的电气和燃气标准。符合这些的同时也需要满足最小卧室尺寸标准，所以有时候在获得HMO许可之前，作为业主需要对房产进行必要的改造。

在没有拿到HMO许可证的情况下，贷款人可以拒绝贷款申请，或者忽略不符合尺寸标准的卧室，那么潜在的租金回报也会相应减少， 也就是说，贷款的可负担性评估可能性也在减低。

所以在做HMO抵押贷款之前需要做好全面的功课：    
了解当地政府颁发HMO许可证的健康和安全要求，并将该物业状况与这些要求进行比较;
度量房产中卧室的尺寸与最小卧室尺寸规则相比较;
确定必要时可能做的房屋改造的成本是多少;
申请HMO许可证的费用；

完成上述所有操作后，你就知道大概需要多少费用才能准备好一套合法的HMO房屋。而在这里，过桥贷款（Bridge Loan)可以帮助你融资去完成这些必要的工作,过桥贷款是一种短期贷款，通常为期2周到3年，用于等待后续的更大更长期的融资安排。

虽然做好一套HMO多租房可能会产生不少的准备工作，但是其给投资人所带来的潜在回报，是值得在时间和金钱上做这些额外投资的。而且，站在贷方的角度来说，能够看到投资者愿意花时间和金钱去完成一套HMO多租房，绝对是有利于贷款的批准发放。

物业位置

房产的地理位置是绝大多数贷方一定会考虑的因素之一，地理位置决定房产类别和租赁市场需求。房产估值师会评估租户对于该地区房产类型的需求以及当地的标准租金价位。

这使贷方能够准确了解申请阶段的预期租金收入情况，并且是评估抵押贷款可承受性的关键因素。

所以在购房前，你需要仔细决定你需要的承租人群，这类人群通常租用的房产类型从而找到这两个因素重叠的地区。

如果你想要购买的HMO房产在同一地区在几乎没有同类型的话，那么你可能会发现很难吸引合适的租户，同样贷款人也会觉得无法准确评估其潜在租金收入，而导致贷款申请失败。

所以购房前先做一些规划会为后续工作带来相当大的便利。对于租赁市场提前做好功课是绝对值得的，每个投资人都想要自己的房产能够租金回报最大化。