在英国，私人是可以直接买卖土地的。虽然在伦敦这样的大城市里，大块的土地一般是给中大型开发商造楼造公寓，或者是连同房产本身一起出售。
但是作为个人来说，依旧可以找到一些小块的地自己盖房，又或是买来当农场作为农业用途。
在伦敦以外的地方，地还是比较便宜的。
英国上下能买的地的种类很多，我们可以举几个例子看一下。
1.德文郡Colyton，标价：£25,000
共两块土地合计2.55公顷（22500平方米），一块卖25,000，一块卖35,000。紧靠着历史悠久的小镇Colyton，交通也很方便。
在协议中写着这两块土地只能用作农业和畜牧
这种地基本没有可能申请到在上面盖房子的planning。
基本上就是纯农业用途了。
2.牛津郡Camp Lane，标价：£50,000
这块土地的标价比上面那块高了一倍，5万英镑大概是40多万人民币，面积也比德文郡那块土地大了不少，总共有8.61英亩，也就是34,843平方米。
土地整片出售，连同着上面所有的林木资源和矿产资源。
同样，不太可能能建房。
3 伦敦， 标价1,500,000
当然，也有不少地是专门带着已经申请好的建筑规划（Planning Permission）卖的。
买家买回来后不需要再找当地政府申请规划，只要按别人帮忙申请好的规划的样子造房就可以 比如下面伦敦的这一块
把下面的这个房子拆了拆掉。
然后在这块地上造这么5套联排房。
因为这已经是住宅用地，而且别人已经申请好了建筑规划。 所以整体要加就贵了。 整个地+规划的价格要150万英镑。
这种一般适合一些个人小开发商。把这个地买下来，拆掉已有的建筑，建好房这以后卖。如果整个流程里建筑费用控制的好的话，还是能有不少赚头。
4 伦敦， 标价175,000
当然，也有很多这种适合个人家庭的。
比如这块地。
本来是一排车库。 两家人之间有一个车道可以开进去。
然后有人买下了这些车库，找当地政府申请了推掉车库，改建一套房的规划许可。
规划许可申请下来后，转手以17.5万英镑想卖掉这块地。 这是规划中想建的房子的样子。
这种就很适合个人家庭，因为规划许可已经申请到。 买家只要确认好许可确实存在，之后直接开工就可以了。
不需要承担可能申请不到规划许可的风险。
需要注意的是，在英国买土地，不管是盖房子还是用作其他途径，都是一个比较成熟的市场。监管渠道完善，规章制度也比较明确清晰。如果不事先了解清楚就贸然真金白银买土地，很可能会得不偿失。
土地种类
英格兰土地大致可以分为两种：
Greenfield Land
Greenfield Land就是最常见的那种没有开发过的土地，林地，农业用地都算这种。 如上面德文郡的土地，牛津郡的Camp Lane，都是这一类。公园，森林等土地也是Greenfield。
正是因为没有经过开发，土地上面的很多野生动植物的信息都需要调查清楚。在这类土地上，政府通常不允许做建筑规划。 除非这已有就是农场，而农场里本来就建有建筑时，才有可能做一些改建的申请。
如果拿不到土地规划许可，相应的也就没法在你买来的土地上面造房子了。所以在看中一块Greenfield Land，准备买之前最好先检查一下这块土地的规划状态（local planning authority (LPA)）。
在Greenfield Land中，有相当一部分是农业用地，英文是Agricultural Land。想在农业用地上申请到建筑规划许非常麻烦，当然是不推荐的。
Brownfield Land
如果想要投资，买地造房子，Brownfield Land毫无疑问会是更好的选择。
Brownfield Land很多都是那种曾经造过建筑物，后来被拆掉了的土地。因为买家可以知道以前在土地上造过什么类型的建筑，申请建筑规划许可的时候把握也就会大很多。
比起上一种多在野外的Greenfield Land，Brownfield Land标的面积可能会小一些。当然大的也有，但多半是会比前者更加昂贵的。有些是城市里的，有些是城郊的，有些干脆是有些人的后院划一块地。
比如这块BlackHill的这块地，要价£195,000，还自带20套房的规划许可，就不用特地去申请了：
这块Soham的地同样自带了建房的规划许可，因为面积较大，可以直接建成一个小区。 因此价格要到了200万英镑。
总而言之Greenfield Land虽然价格普遍低不少。 但是买来真的就是只能进行各种农业畜牧等用途。
基本不太可能拿到新的规划许可。拿不到规划许可，对于想在土地上造房子的投资人来说就是废地一块。毕竟我们也不太可能真的跑到英国去放羊种田…
Brownfield Land里有很大一部分都在城市当中，而且之前有过建筑，要申请新的许可也相对比较简单。
但也要注意规划许可的种类。
如果这块地之前是作为商业用途的（比如厂房，仓库）那很有可能当地政府也只能继续允许商业用途的建筑。 比较难申请作为住宅的规划。
文中提到的地，本来属于Greenfield，不允许建房。 因此刚开始申请住宅时直接被拒绝。
后来两人找到历史的文件，发现很早之前这块地被政府批给个人时，是要作为停车场用途的（也就是商业用途） 因此重新按照商业用地（建仓库）申请，得到了通过。
本来建成仓库也没有什么问题。 但是两人后来自己住进去后，相当于又变成了住宅，违背了最初的建筑许可。 自然就要被拆除了。
购地流程
不管是买哪块地，规划许可（Planning Permission）都是必不可少的。可以先申请再买地，也可以买了地之后申请。由于每个地方的council对于规划许可的要求都不一样，要申请的话可以上政府的官网：
其它方面和买房子很像，都要通过律师，都要做调查。除此之外还要为自己预备建造的建筑做一个成本估算。总体而言比买房更便捷，所以速度也会更快一些。
建房成本
要盖自住房，买地是大头。当然具体到盖房子要用的砖瓦石泥，也不会太便宜。最开始需要想明白，或者说决定三个基本问题：
我们先来贴一个大表：
这个分别是盖一个 一层的房子 和改一个两层的房子，在不同地方，用不同的建造方式的一个 每平方米的建造成本预估。单位是英镑。
我们在来细说一下
1）我需要在哪里盖房
建房涉及到三大块成本，一个是购地成本，一个是人工成本，一个是材料成本。很显然选在不同的地方盖房，这三块成本的差别巨大。
如果是在伦敦，不仅土地贵，人工成本高，材料成本也不便宜。而如果是在东北英格兰，米德兰兹这样相对地广人稀的地方，这三项成本都会相对轻一些。
英格兰地区盖房成本从高到低往下排分别是：
1、 伦敦，2、东北英格兰，3、西北及西南，4、约克郡，英格兰东北及米德兰兹
根据地区的不同，每平米的成本大概会逐级高100英镑左右。
2）我要怎么盖房 – 也就是上面表格里的Route A~ Roud D
准备自己动手盖房，还是准备找工人盖房，这也是影响成本的一个关键因素。
大体可以分为4档。
第1档，自己动手多一点，需要做掉大约30%的总工量。剩下的找帮工来做，并且需要自己采购建筑材料。 这种最便宜，毕竟自己也在参与一起盖。
第2档，自己负责建筑工程的推进和管理，雇佣非组织性的帮工来盖房子。大部分材料需要亲自采购。总的来说，就是自己买材料，自己做工头，然后找builder来做各种实际工作。
第3档，雇佣一个承包商或者施工团队。 将房屋建造至足以防雨挡雨的阶段，剩下的找帮工来完成，自己负责剩余建筑工程的推进和管理，以及采购材料。
也就是找专门的施工队做房子的主体结构。 然后自己做工头来做内部软装。
第4档，由承包商或者施工团队全权负责建筑。这种基本就是自己最省事，什么都不管，直接外包。 当然价格也最贵了。
这4档也没有什么优劣之别，省时间就得多花钱，要省钱就得多花时间，全看自己怎么选。每升一档，大概每平米成本会增加80英镑。
以在伦敦盖一个100平米的2层楼的房子，假设做标准的装修。 如果用最省钱的第一档的话，估算每平方米的建筑费用大概1200镑。 如果全部交给工程队，自己最省事的话，大概每平方米 要1400镑。
那在建筑费用上，就是12万英镑和14万英镑的区别了。
3）我要盖什么样的房
什么样的房包含3点：要盖多大的房，要盖几层楼的房，要盖多好的房。
盖50平米的房和盖100平米的房当然不能是一个价，盖高品质的楼房，和盖一般性一点的楼房成本也相去甚远。
首先是盖多大的房。
一般会分为三个区间，小于90平米的；91-160平米的；161平米以上的。
楼高大多分一层和二层。
虽然盖更多楼层，或者更高的面积会使总成本上升，但是均摊到每平米的成本反而会更低一些。
其次是盖多好的房。
盖房选用的材料，房子的形状，室内的装修等，都会影响到建房的成本。如果把住房质量的好坏，分为标准（Standard），良好（Good），优秀（Excellent）三个档次的话，每个档次大概会递增200-300英镑的每平米成本。
具体的预估成本，都可以在上面的大表里可以找到对应。
那么现在，如果打算造一栋总面积100平米，质量良好的双层房屋，一共要花多少钱呢？
质量良好，意味着你需要：
空腔墙，需要100mm厚的墙砖以及隔热性能
人工瓷砖
中等偏上的厨房
至少中等的浴室配件
地热供暖
摊开来一项一项讲，首先是和住房面积，住房质量等没有太大关系的成本：
1、水电燃气连接： £8,000
2、设计图纸：£3,000
3、法务费用：£1,000
4、结构工程师费用： £500
５、建筑规划费用：£750
6、自建保险：£600
7、服务费：£4,000
总计：£17,850
其次是和总面积相关的砖石木料：
普通砖块每1,000块耗费£350，如果升级成好一点的需要每1,000块£850–£950。我们要求中高端，那就按折中一点的£700来算。平均每平米大约需要60块砖。
假设新房楼高3米，面积10×10，除了120平米的墙面之外还需要几处承重墙，一共大概要180平米的砖块，也就是£7,560的成本，算上损耗，大概需要£9,000。其余的承重结构并未计算在内，因为这一块的价格根据建筑设计浮动很大，先按£10,000来算。
一般来说外立面不会只用裸露的砖块。按照中高端的需求，覆盖手工瓷砖，需要额外£9,000。用于砌块的水泥大概每平米£10，需要£2,000。
也就是说砌墙和承重的成本需要大概£30,000。
屋顶材料中等水平的话大概是£65每平米，包含防水隔热以及结构设计需要大概£10,000。
地基耗费的成本可多可小，浮动同样相当大。按照£20,000来算。
两层地板的成本比起上面的稍低些，大约每平米£30就能搞定，需要£3,000。当然别忘了加上£1,250的楼梯费用，总共是£4,250。
隔断墙和天花板也不便宜。前者每平米需要花费£64，后者需要每平米£20，如果都以100平米计算，算上折损就需要大约£10,000
厨房和浴室的数据直接就有现成的，中高端的厨房和浴室除去上面的交叉成本，大约需要花费掉£5,000，一共就是£10,000。
做完以上这些，相当于是把整套房子造了个大概，一共是£103,350。当然这还只是个大概。算上人工成本（第二档，自己为主，找没有组织的帮工）和其它零零碎碎的花销，比如按个门窗玻璃啥的，这个成本还需要再往上浮25%左右，也就是说需要大概£130,000。
这13万镑，还没有算上买地的费用。
当然，如果觉得盖砖房太贵的话，现在也有木质房子的选择。 可以直接提前从工厂定好大型结构件。 实际建房的过程就是现场安装而已。 只需要几周就可以盖好 。 价格也比较低。
缺点嘛，就是木头房子没有砖房耐用（可能100年之内就用重建了，而砖房可以用几百年）而且木头房的转卖价格比较低，接手的买家贷款上也会有问题。
最后再给大家举一个周围朋友的真实案例：
有3个英文不太好的朋友，看到利兹拍卖行正在拍卖一大片地，只需要6万英镑，绝对白菜价。他们盘算着买下这块地后，可以建点别墅出售，绝对赚翻。仔细阅读后发现，这块土地用途上写着多种用途，觉得盖房子什么的应该没问题。仨人风风火火地买下土地准备大干一场的时候，收到了一封来自当地市政府的信，上面写着：“感谢您为保护当地的野生动植物做出了贡献。”这封信令他们傻眼了。原来这块所谓“多种用途”的土地，不允许开发建房，只能那样放着，不允许破坏植物等。而他们之所以说“多种用途”，其实就是为了这块地好卖些吧。最后，6万英镑的地可以说是砸在手里了，卖也卖不出，想盖房也不让建，就那样静静地放着吧…只能自己欣赏了…英国这样地绿地到处都是，还真没必要跑大老远买一片吧？
所以说，买地建房这件事情，对于英国本地人来说，自己选地，自己动手设计和建造。可以有很强的自主性。 总体价格也会比直接买新房便宜一点点（如果建造过程中开销控制的好的话）。
但是对于并不了解英国土地情况的海外买家来说，自己买地盖房子这事，还真是困难重重，风险极大。
当然，如果说享受这种过程，不在乎赔钱还是赚钱，就另当别论了。
总之，在英国买地，申请规划，自建房这事儿。
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