英国物业管理费乱涨怎么办？

物业管理费是为了维护居住环境及配套措施所产生的费用，原本应由地主直接收取，但现代项目的公共设施复杂，因此大都会与物业管理公司合作，交由第三方打理。

英国政府对于物业管理费的相关法规已有多年的争议，不少总理都想要对此进行改革，尤其近年新建的项目都提供了高级而繁复的公共设施，像是健身房、电影播放厅、游泳池等等，物业管里费的金额也因此节节升高。英国权威媒体卫报曾报导：一位在布里克斯顿（Brixton）持有3居室公寓的女性，她所支付的物业管理费曾在一年之间上涨超过15倍，她表示：从一年500英镑大幅上涨到7,600英镑的管理费是超出负荷的重担。

根据英国法规，物业管理费必须要是合理的（reasonable），然而对于〝合理〞的规范并没有明确的定义，一般来说，物业管理费必须相当于地租合同上地主维护房产项目的费用。若对于管理费用的金额有疑虑，住户可以向专门处理土地租界权相关事项的司法机构 – 土地审裁处（Land Valuation Tribunal，LVT）申请估价，LVT会评判物业管理费是否为合理金额。

若对于物业管理单位有所不满，产权持有者可以接管物业管理权

新楼盘通常在出售前便已有指定的物业管理公司，相关规范在购买前就能够预先了解而避免问题。然而，若对于自己房产当前的管理公司不满意，英国法律允许住宅房产持有人以〝管理权〞（Right to Manage，RTM）影响物业管理的内容与流程。产权持有人能以各种理由采取RTM，包含当前管理公司的收费过高、管理成效不佳等等。无论是什么理由，地主都不能拒绝房产持有人们要求RTM的权利。

乍听之下似乎有点复杂，但只要依循正确流程执行，便有机会省下许多花费，尤其在较小的建案上更容易成功取得管理权。取得管理权后，房产持有人们有权指定新的物业管理公司，也可以选择自行接管，因此将可以更清楚了解物业管理费的使用范畴与实际花费。

取得管理权（RTM）的条件：

申请管理权的主要规定是地主不得为社会地主（social landlord），亦即地主不是政府单位或社会住宅。此外，以下3点也皆需符合才得以申请：

2/3的公寓持有人所持有的产权年限需高于21年。    
需超过50%的房产持有人同意进行管理权。
商业使用的房产比例不得高于25%。

取得管理权（RTM）的流程

1. 设立管理公司 •RTM Company

管理权是由公司为名义行使其权利，而非个别房产持有人，通常称为RTM公司。因此，在进行所有接管作业之前，通常必须要成立一间有限公司（Limited Company）。此公司需在英国工商局（UK Companies House）注册为〝没有股份的担保有限公司〞（Private company limited by guarantee without share capital），并确认每一位产权持有人皆为权利相当的公司成员，而此公司也同时必须设有总监（Director）与秘书（Secretary）等职位。

2. 向所有产权持有人发布通知  
邀请通知书•Notice Inviting Participation

一旦RTM公司成立了，必须对建案中的所有产权持有人发布通知，明确告知其参与管理权的机会、内容、流程以及最新进度。这项通知称为〝邀请通知书〞（Notice Inviting Participation），必须采用书面通知，且有既定的格式。此通知不仅要发布给RTM公司的成员，也要发布给尚未同意加入RTM公司的产权持有人们。所有回覆通知的产权持有人都应被登记为RTM公司的成员，并登记于公司名册上。

3. 向地主发布接管通知•
Notice of Claim

邀请通知书发布的14天后，RTM公司得以对地主发出〝接管通知书〞（Notice of Claim）以表明接管建案物业管理权利的意图。此项通知也必须要寄发给建案中的所有住户，包含租户。必须留意的是，求接管通知书也有规定的格式，若未正确依循法定格式，接管申请很可能失败。然而一旦正确执行并符合法规，地主不能拒绝此项要求。

虽然没有强制规定，但建议RTM公司能做好完善的规划，包含在接手管理权后将如何管理建案的物业、是否会聘雇物业管理公司等等，此外，也建议向地主要求目前的管理资讯，像是财务报告、管理记录等等。

4. 进行接管

RTM公司有义务补偿地主在接管过程所衍生的成本，在双方协调确定日期后即可进行转移作业。一旦RTM公司开始接管，地主也将成为该公司的成员之一，具备公司事务决策的完整参与及投票权。地主的投票权利取决于他所持有的房产、公寓或非住宅设施的比例，若地主并不持有房产而仅有地权，其投票权则至少有地主的一票。

转移作业完成后，RTM公司可以委托一间新的物业管理公司负责营运整个建案，此时产权所有人们与住户将有更完善的控制及监督的权利。通常RTM公司会每年召开会议，讨论所有物业相关的事项与流程，以确保所有公司成员都满意物业管理公司的服务。也因此产权所有人每年支付的物业管理费也能更加公开而透明。