英国房产平均18年一个周期，现在属于什么阶段？

读到一篇很很有意思的文章，据说是英国房地产投资《圣经》，特别与大家分享：

地产有一个天然的生命周期，英国的房地产行业也是具有周期性的。根据这一点，投资者需要对投资的类别、资产的定位、资产所在地, 租约方的履约能力以及整体时机有所把握。

经济学家弗雷德•哈里森(Fred Harrison)是最早发现房地产周期存在的人之一。他追溯了几百年，得出的结论是，一个完整周期的平均长度为18年，一个周期分为四个不同的阶段。

第一阶段，从价格在衰退结束时触底开始，一般是缓慢的1-7年复苏阶段。房价下跌的幅度之大，足以吸引最勇敢的投资者重返市场，他们被房价下跌带来的高收益率所吸引，而租金基本保持不变。(房租不会下降，因为每个人都需要住的地方。

即使租房者有足够的勇气利用房价较低的机会买房，但由于银行也在苦苦挣扎，这也是获得抵押贷款周期中最困难的时刻，例如现在这个阶段。) 这些勇敢的投资者就是我们可以认为的“聪明的投资者”即反向投资者已经发现了从谷底进入的机会，并且愿意在信心低迷、投资理由尚未得到证实的情况下，冒险买下资产。

当然，没有人确切知道市场何时触底。聪明的投资者只是愿意接受有根据的猜测，因为他们知道自己的上行潜力大于下行风险。

复苏阶段持续发展，更多的买家将有信心进入市场，这将推动价格逐步上涨。因此这是复苏阶段正在巩固的良好信号。优质资产永远是最具吸引力的，因此，这种早期增长往往始于经济实力最强的城市的中心，并从那里“波及”出去。

第二阶段，在早期投资者获利之际，经济在周期中段出现小幅下滑，复苏阶段将被爆炸式阶段所取代。这个阶段房价上涨，银行渡过难关并愿意重新开始放贷。这为重启大型建筑项目提供了足够的信心和资金，所以预计会有更多起重机出现在天际线上。

房价上涨的速度将明显快于工资上涨的速度，而正是在这一点上，你可能会开始看到媒体在各个媒介标题上写着“房价每天上涨多少英镑”和“我的房子涨幅比我上个月赚的多”等等。

在此刺激下，人们开始猜测:他们要么“爬上梯子”，在大的房子变得遥不可及之前搬到更大的房子里，要么增加房屋抵押贷款，为度假和买车提供资金。银行让他们这么做很容易，因为一切都在全力进行，银行只想尽可能多地放贷。

在某个时候，逻辑和基本原理会被抛到脑后，群体心理学就会介入。价格走得越高，人们就越认为价格会继续上涨——因此他们在任何水平买入，进一步推高价格。早入市的聪明投资者会悄悄地抛售手中的房产以锁定利润，但这种狂热是如此之深，以至于没有人会注意到。当我们接近爆炸式增长阶段的顶峰时，这是一个卖方市场。

第三阶段，价格狂热达到顶峰。最后几年的爆炸式增长阶段被弗雷德•哈里森(Fred Harrison)称为“赢家诅咒”(winner’s curse)阶段。为什么在这段时间里，出价最高的房产成为“赢家”是一种诅咒?因为下一次衰退已经不远了，而且用不了多久，你所购买的资产就会大幅贬值。

很明显，你无法知道经济增长的“最后几年”是什么时候，直到它们已经发生，才发现已经太晚了。但是，您可以提前知道并了解这些已经接近顶峰的警告信号，其实日常生活中并不缺乏。

比如一个标志就是一些夸大的建筑项目，比如“世界最高建筑”、“欧洲最大的购物中心”，以及其他一些过于雄心勃勃的想法。这些项目是在高度自信的时期构思的，并在宽松的贷款环境中获得资金。另一个迹象是，狂热带来的高得离谱的价格正在合理化。但似乎我们所处的时代的“情况有所不同”，我们正处于一个物价永远上涨的时代……但在某一时刻，某一阶段，现实还是会到来，也必然会遵循经济规律。

第四阶段，价格衰退阶段。因为在泡沫最严重的年景，市场是由人气而非基本面驱动的，因此信心很容易突然蒸发，并随之带走市场。价格暴跌，过度举债的人破产，引发了一波又一波的被迫抛售，从而进一步压低了价格。

你不可能准确地说出这一切将在什么时候发生，你也不需要被告知它何时发生:没有什么比坏消息更能让报纸畅销，所以媒体会夸大这类恐慌。衰退阶段似乎会永远持续下去，但其实它不会:在某个时候，聪明的钱会被诱惑回来，整个过程可以重新开始。

同时还要强调一点的是，尽管在周期末尾时房价会下跌，但是都跌不到周期开始时的价格… 每一次周期的起点，都比前一次的起点要高。

那么如何才能利用这一点更成功地投资？

我们已经知道了房地产是周期性的，我们看了它在每个周期中经历的四个阶段。所有这些都很有趣，但我们如何才能利用这一点更成功地投资呢?

让我们从一个听起来平淡无奇但实际上非常重要的理念开始即:房地产是周期性的，因此价格的上涨和回落没有什么可过分担心的。

如果你只听媒体怎么说，你就会得到这样的信息:“一切都很好!”或者“一切都糟透了!”在任何特定的时间，哪种情况看起来完全是随机的。令人欣慰的是，它根本不是随机的，而是由基本的经济原则驱动的。

另一个理念是，如果这个周期可以预见并分析出经历的阶段变化，你就能看到接下来会发生什么。即使你不知道某件事什么时候会发生，但知道它会发生也会有很大的不同。例如，如果你知道价格不会永远下跌——它们将不可避免地反弹——你就不太可能恐慌并在市场低迷时卖出。

你可以通过观察世界上的信号来判断我们现在所处的位置(以及接下来会发生什么)。举个例子，你是否看到越来越多的起重机出现在你的周围，在经历了几年缓慢而稳定的增长之后，价格似乎出现了小幅下跌?然后你可以推测我们已经进入了恢复阶段，你可以把自己绑在即将到来的爆炸阶段。

结合英国近50年的房地产走势图，我们来使用上面的理论，看看我们现在处在哪个阶段。

第一次周期开始于1953年左右，在1961年左右开始回调，1972年上涨到顶峰然后下降持续到1975年（见下图）

第二次周期开始于1975年，1981年房价恢复上涨，又一次经历大涨后，在1990年左右达到顶峰后开始下跌，直到1993年（见下图）

第三次周期大约从下跌后的1993年开始，从1993年到2003年房价迅速上涨.. 直到上2008年全球金融危机，直到2010-2011年左右重新进入新的一轮恢复期（见下图）

依据上述理论推测，这可能是近一轮上涨前的喘息时间，目前抵押贷款市场银行态度积极，利率较低。

或许，未来6年英国脱欧协议达成、工资终于上涨、利率保持在相对较低水平、只付利息的抵押贷款或其它一些放贷手段，这些因素将共同构成一个整体。

如果你用18年房地产周期理论接下来会发生什么,也许价格下降或停滞在全国范围内,紧随其后的有可能是下一个峰值大约六年后 2024年到顶峰？（根据理论推测，仅供参考并不代表任何确定性建议）

从18年的房地产周期中获利的规则

今天介绍的这个周期理论并不是唯一法宝，能确保让你在最低点买进，然后在市场高点卖出。但它能给你一些知识和带来一定的意志力，

你也不一定非要记住，每个周期的起点都高于前一个周期起点，采用“买入并持有20年”虽然是一个有效的策略，但如果你多年来坐等价格下跌，想等到理想高点卖出，你也会失去很多时机。

不过，作为一名明智的投资者，可以遵循4条非常基本的“规则”:

第一,不因为房价下跌就惊慌失措地卖掉房产。

多亏了这个周期，你知道价格不会跌到零，而且(在伟大的计划中)不会持续那么久，直到它们回到原来的水平。

第二,不让自己处于被迫在周期的错误时刻卖出的境地。

这意味着不要在峰值时过度杠杆化，并确保你的投资组合能够承受暂时的价值下跌。

第三，不像其他人一样，在“赢家诅咒”阶段忘乎所以。

“认为房价下跌是买房的最糟糕时机，人们浪费现金享受豪华和度假”你可能认为永远不会这么愚蠢，但实际上很多人都是这样。

第四，不被媒体误导。

正如我们已经看到的，围绕周期关键转折点发出的信息几乎与专业投资者的做法完全相反。说比做容易，但是做正确的决定是至关重要的。

只要坚持这些基本原则，你就会比大多数业余投资者做得好得多。但如果你想把它推得更远，有一些更先进的选择，知识周期使之成为可能:

第一,当别人都在买的时候，做一个卖家。

赢家的诅咒阶段是买入的糟糕时机，但卖出的好时机。你不必把所有的东西都卖掉，但这是一个绝佳的机会，你可以把那些表现不像你希望的那么好的房产脱手。

第二,当别人都在卖的时候，做一个买家。

它甚至不必跌至谷底:人们对崩盘的记忆比经济现实持续得更久，因此，在房价企稳并开始回升之后，房地产经纪公司的办公室依然空置。

第三，在“赢者诅咒”阶段囤积你的现金，这样你就可以在其他人都在抛售时出手了。

当房价暴跌时，抵押贷款将立即收紧，因此，即使你有足够的勇气购买，你也可能无法获得资金，不过你可以向贷款经济寻求帮助，你可以通过出售表现不佳的房产或对已有房产进行再融资(remortgage)来提前筹集资金。

大叔有话说：

不同的人有不同的投资策略，由独特的商业背景、家庭或地域、政治经济环境所驱动。尤其是需要考虑资产是否要经过多长时间都要持有，或者是否想要在经过一些阶段出售资产时期实现具体化的利润？

正如经济学家一直鼓吹的一样，任何经济的发展都是周期性的，有规律性的，房地产市场也一样。

但是，如果是仅仅靠这套理论，是永远不可能在投资市场，包括房地产市场有任何收益的。英国房地产市场投资，其实是一个基本没有什么风险的投资（伦敦内），过去20年，看着身边的房价一步步的升高，看着租金收益逐渐要超过工资收益。

专业投资人需要做的是看宏观的政策，分析，甚至国际关系，外汇储备数据，失业率就业率等等。 但是，如果只是一般投资人，作为资产配置，在伦敦计划购买一两套房产，其实，考虑的更多的应该是：

LOCATION! LOCATION! LOCATION!    
地段！地段！地段！

REMORTGAGE! REMORTGAGE! REMORTGAGE!
贷款！贷款！贷款！