一、什么是买房出租
英文中的Buy-to-let翻译到中文里就是买房出租的意思，指在英国购买房地产，自己不住往外出租的投资方式。
买房出租的投资收益包括两部分：每个月稳定的租金收入，以及持有一段时间之后将房价卖出后的价值增长。
在英国买房出租，租金回报稳定，且房价增值预期高，一向是国际投资人普遍认可的一种投资产品。但也并不是说没有任何风险。比如房产空置，或者在想要出手的时候房子卖不掉，都有可能出现本金的亏损。
根据许许多多投资人的亲身经验，在英国买房投资风险相对小，且收益较高，是非常不错的投资途径。
二、买房投资贷款
既然是投资，那么只要有条件，撬动杠杆以获取最大收益显然是投资人更青睐的方法。
但是须知，投资房产的贷款和自住房产的贷款是两种不同的类别，可负担性计算（affordability）的方式也是不一样的。
自住房产的贷款，能贷出多少钱主要由买家的收入决定；
而投资房产的贷款，除了收入之外银行还会评估房产每月的租金收入能力。面向海外买家的贷款政策和产品又会有些许不同。
举个例子（实际情况依照买家的财务状况各有不同），2017年英国金融服务监管局（PRA）的新规规定，投资房的房租租金收入应是每月还贷额度的145%。并且金融服务监管局推荐的贷款利率5.5%，当然在实践中，市场上几乎不会有那么高利率的贷款产品。但是作为评估标准，要用这个利率作为衡量。
投资房产贷款产品的另一大特点就是相比起自住类贷款首付较高，很多都会达到40%左右。低利率就意味着高首付，这一点国内国外都一样。
此外贷款利率越低，手续费会更高一些。但都在可接受范围之内，最高也就一次性收到2,000镑左右，大部分情况下也就几百英镑的产品费。
买房出租的贷款，由于产品众多，且各个银行的放贷政策不同，再加上每个借贷人的财务状况也不一样，所以无法在有限篇幅内做更加详细的说明。
三、该买什么样的出租房最合适？
买自住房往往会考虑许许多多的因素，多方比较最终才会下决定。投资房也应如此。除了计算最最重要的租金回报率和房产增值预期之外，租客人群也是投资人需要在买房之想清楚的一个问题，这直接影响到了房产的定位和市场竞争。
如果目标租客是学生，那么租金价格就需要符合学生的定位，并且房产要求离学校比较近。
如果目标租客是白领，那么交通，设施，便利性，私密性，安全性等要求比较高。
如果目标租客是家庭，那么学区，绿化，花园，储物空间就比较重要。最好的情况当然是各个方面都能兼顾，空置率也就会因此而降到最低。
四、追求租金回报率还是房价增值？
买房投资的时候更看重高额且稳定的现金流还是更高的资本利得，想明白这个问题再出手买房无疑会更好一些。
比如说手上有100万英镑想要买房投资，
如果期望资本保值，以房价增长为主要的投资收益来源，那么就买入大城市中心地段的房产，持有数年之后出手，升值的速度是最快的。
如果期望投资能够带来稳定高额的现金流，租金收益高，那么这100万镑可以拿来买小城市大学附近的几套房产，出租给不同单个学生的方式赚取最大的租金回报率。
一般英国的平均租金回报率是5%，伦敦是3-4%，而小城市大学附近的HMO学生住宿房的租金回报率甚至可以高达10%以上。当然对于房产的损坏也会更高，房价的增值能力也不会很好。
五、作为房东的职责
法律上讲，房东在出租房产的时候需要给租客提供这5类种文件：
1、政府官网“How to Rent”的清单
如果是自己出租的话需要打印一份官网上的清单提供给租户，如果委托中介的话中介会做这个事情。
政府官网连接：https://www.gov.uk/government/publications/how-to-rent
2、天然气安全证书（Gas Certificate）
如果外租的房产中带有任何天然气管道，就需要向租户提供这个证书。并且每隔12个月都需要找天然气安全工程师检测安全性并且提供新的证书。如果每有按期提供，可能会被Health and Safety Executive罚款，严重的可能还有牢狱之灾。
3、押金的三方存管细节
如果你和租客签订的租赁合同是英格兰和威尔士默认的合同种类assured shorthold tenancy(AST)，那么就要向租客提供押金由第三方存管的信息。
政府支持的三方存管主要有以下三种：
The Deposit Protection Service (DPS)，The Tenancy Deposit Scheme (TDS) ，以及MyDeposits。
在租约到期之后的10日内，房东需要按数退还押金。
4、提供EPC能效等级证书
2018年新规规定，房产能效等级低于E的将不具备出租资格。
5、相关的个人信息
房东需要向租客提供带有真实姓名，联系方式，家庭住址的信息。
房东其它方面的职责包括：
确保房屋的安全性
承担房屋结构性损伤和非人为折损的维修义务
维护供热和供水系统
确保家具满足防火要求
今年3月英国实行了新的住房法规，对权利义务范围做了更进一步的说明，例举了新增的房东违法的情况。
当然，与房东的职责相对应的是对租客的严格审查。在英国租房，中介通常会对租客进行仔细审查，考察租客的身份，有时还需要提交收入证明，工作证明等，然后再按照流程与中介相约看房，最终得到房东的同意才能入住。
之所以会有这些流程，是为了保障英国出租房市场的健康稳定的同时，保障租客和房东的合法权益。
六、关于买房出租的保险
在英国买房出租，投资人主要会涉及到以下三类保险：
1、房产险（Building Insurance）
如果在英国买的是独立产权（Freehold）的房产，那么需要自己给房屋上一个房产险，借贷机构在放贷的时候也会要求房屋有保险。
房产险的赔付范围包括：天花板，地板，墙壁，屋顶，门窗等非人为损坏的维修，以及火灾，雷击，山洪，爆炸，火山喷发等自然灾害给房屋带来的损失。如果你买的房子是公寓房，就不需要买Building Insurance，因为那已经包含在物业费里面了。
2、财产险（Content Insurance）
财产险保障的是房屋中的私人财物。所以这个保险谁住谁交，不需要房东掏钱。如果私人物品遭遇盗窃，失火，洪水等非各人因素造成的损失时，财产险会赔付。
3、房东责任险（Landlord liability Insurance）
房东责任险主要是保护房东的。如果租客，来访的客人或者是水电工之类的人在你的房子里受伤，请求房东索赔，那么房东责任险可以赔付这一部分的损失。房东责任险并不要求强制购买。
七、买房投资涉及到的税收
从刚开始的购买，到之后的出租，再到最后的出售，买房投资的税收大体包含以下这些：
1、租金收税
租金的收入在英国会被累加计入个人所得税，而个人所得税在英国是分档征收的。见下表：
2019年之后个税的起征档次上调，如果房东在英国没有其它收入，那么租金收入超过12500镑的部分才会被征税。具体比例就是上面表格右侧的百分比。
中介费，地租，物业费，council tax，水电费，保险费等持有成本可以先予扣除。
2、资本利得税（Capital Gain Tax）
卖房的时候如果房价比买入时候高，那么这个差价是需要征税的。（自住房不需要交税）
资本利得税的比例也不一样。
如果你每年交的个人所得税是（1）表格中的第三，第四档（也就是Higher Rate和Additional Rate），那么房产增值部分要交28%的税。如果在上表格中的第一、二档，那么房价增值部分需要交18%的税。
2019年之后，资本利得的免税额度上调到了12,000镑。如果房价增值少于12,000镑，那么是不需要交税的。
举个例子，
某海外买家A先生在2019年买了一套50万英镑的房产，2022年以55万英镑卖出，资本利得为55-50=5万镑。
5万镑减去1.2万镑的免税额度，得3.8万镑应缴资本利得税。
如果A先生在英国的收入档次是第一、第二档，则需要交38,000 x 18%=6840镑
如果A先生在英国的收入档次是第三、第四档，则需要交38,000 x 28%=10640镑
3、印花税
买房要交印花税，英国印花税针对自住人群和买房投资人群的税收标准不一样，但都是分档征收，见下图：
简单来说就是2016年4月1日以后，以投资为目的的房产交易都要在标准基础上征收额外3%的印花税。
如果海外投资人A先生买了一套50万英镑的房产用作出租，
£125,000部分收3%， £125000 x 3%=£3,750
£125,000 – £250,000部分收5%，£125,000 x 5%=£6,250
£250,000 – £925,000部分收8%，£250,000 x 8%=£20,000
总计要交£30,000的印花税。
八、是否要找租房中介
对于国内投资人来说找一个租房中介是比较省事的方法，几乎就是做甩手掌柜。大到租客的个人征信情况，小到楼梯坏了个螺丝钉要维修，房产中介可以全权包办。
中介的收费标准大概是房租收入的10%左右，或者是一个月的房租。这部分成本是可以抵税的。
九、2019年买房投资的利弊
利：
目前的英国住房市场处于一个震荡期，买家很容易以一个比较能够接受的心理预期价格买入英国的投资房产。并且英国利率水平处于一个相对低位，投资人撬动杠杆的成本也相对较轻。
数据显示英国全国的平均房价对比上一个10年上涨了45%，对比上一个20年上涨了244%。可见作为一种长线投资产品，英国房产的收益率还是比较有保障的。
时下利好房价的因素有不少，伦敦的伊丽莎白线，贯穿南北的HS2铁路，北方重振计划等等等等，不失为投资人着手开始布局的好时机。同时从长期来看，房价上涨，租金继续上涨几乎是一个必然事件。住房供需不均是投资买房的最大依仗。
弊：
自从2016年4月1日起增设的额外3%的印花税，今年10月有很大的可能给海外投资人增加额外1%的印花税，海外投资人的购房成本可能会发生一点变化。
预计2020年全面实行的能效等级新规，对于持有老房子的房东来说也是一个不小的打击。为提升能效等级而产生的花费必不可少，也就相当于是吐出部分收益了。还是直接买新房省心，还会有政府10年的质量Warranty。
近年来，随着英国脱欧英镑的贬值，越来越多的海外投资者涌入英国房产市场。他们看重的正是英国房产资本增值保值的特点，健全的法律，稳定发展的经济，较高的租金回报率等。
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