英国东北部地区的房产投资价值潜力几何？

拥有最实惠的房价的英国地区在这里，现在是不是已经到了入手英国东北部房产的契机？

从2007年英国经济危机即将开始的这一年到2017年经济逐渐复苏，在这10年间，东北地区的房价是英国最实惠的价格之一。虽然英格兰的整体平均房产价格在这10年间期间增长了25.3％，但东北地区同期下降了7.1％。所以到2017年止，它是唯一尚未超过经济衰退前的高峰时期的英国地区。

这样看来似乎东北部的市场前景似乎很不被看好，但是是否有投资的价值，还要看一下大环境给东北部产生的影响有哪些。

大环境的积极因素和消极因素分析

1. 北方经济引擎计划 Northern Powerhouse已然式微？

2014年财相奥斯本提出的北方经济引擎计划（NorthernPowerhouse）为当时的曼城提供了相当大的政府投资支持，也使得曼彻斯特受益于经济和房价的直线增长。

目前在这一雄心勃勃的战略计划下，取得积极发展的产业部门包括房地产，新兴产业和高附加值制造业。就房地产行业来讲，无论是曼城总规模30亿英镑的大规模住宅计划，还是谢菲尔德广场的多元商住区计划，还有利兹市中心的活化项目都得到的大力的支持。而脱欧临近时期，在房地产市场低迷的背景下，东北部居民的住房和商业用地需求却不断上升。

值得关注的是，英国东北部海上风电产业发展迅速，预计2019年全面将可全面供给桑德兰群岛地区使用。

北方经济引擎计划产生的争议

然而，在这里不得不提的是，北方经济引擎的核心支柱基础设施升级在东北部面临了巨大的挑战和争议。到2018年中，整个北方地区铁路交通仍然比较糟糕-北部地区列车准点率仅为71.4%，基础设施的不升级当然会影响到东北部整个民生，其中必然包括房地产市场。

现阶段的状况是当年的财相已经因为脱欧下台，最近一年北方经济引擎计划已经很少被政府公开提起，也有可能是英国政府忙于脱欧事务，所以我们还需要待脱欧了结后再继续观望。

2.《2016年城市与地方政府权力下放法》-Cities and Local Government Devolution Act 2016

自从2015年，英国财政大臣公布了想英格兰地方城市下放权力的计划后，第一个试点城市就是曼彻斯特，下放权力让曼城成为了英格兰第二个由直选市长管理的城市。以市长为中心的大曼彻斯特地区的十个市政厅可以直接掌握和调配数十亿英镑的公共资金，同时中央政府也下放包括住房，运输，规划和警务等各项权利。

2016年上议院正式通过了放权法，希望其他英国大城市（主要是中东部，东北部地区几大城市）也可以效仿曼城，由地方政府掌握更多权力，提升基础设施，特别是改善交通，住房，健康和社会关怀，增加就业率。

2018年7月的一项鼓舞人心的权力下放协议为东北地区提供了6亿英镑的投资基金，预计将为当地经济创造11亿英镑的利润以及10000个新的就业机会，同时为私营企业提供12亿英镑的投资。

英国首相梅姨也在18年7月带领内阁成员来到东北部参观北部大展，她表示：“英国政府相信东北地区，而且政府也正在全力支持东北地区。”“东北地区已经处于某些领域的前沿，比如纽卡斯尔的国家老龄创新中心的专家进行的正是领先世界的研究，但是随之技术和经济的发展，我们不能满足于现状，我们将资金要投入到所有企业都依赖的基础设施中去。”

那么，英格兰东北部的投资有没有优势？

东北部房地产投资的首要优势是房价便宜，这是其他英国城市比不上的。投资买家们关注的无外乎投入资金少，回报率高，长线回报安全稳定。

Rightmove 18年10月的数据报告显示出东北部的平均房价为£148,672 而伦敦房价为£614,271,将近是伦敦房价的四分之一而已。

如果以纽卡斯尔为例，Rightmove 指出：去年纽卡斯尔的大部分销售均为半独立式房产，平均售价为184,353英镑。联排房产的平均售价为178,378英镑，独立屋房产售价为340,569英镑。

纽卡斯尔的总体平均价格为203,165英镑，是伦敦平均房价的三分之一而已。其总体售价与去年相似，比2016年的195,233英镑高出4％。

我们不得不承认，自从重工业衰落以来，东北地区的经济效益并不是特别好。然而，这种情况正在改变中。与英国其他地区一样，东北地区在英国脱欧过渡期间面临着各种不确定，但它能够很好地应对迎面而来的挑战，其未来前景非常光明。

信姐儿认为东北部投资可以考虑一下几个房产类别：

一．以目标学生和年轻在职人群的精装公寓和HMO House

关键词：空置率低

我们并不是指开发商私营的学生公寓，而是位于市中心或者校区黄金地段的私人住宅公寓，两者的区别是私营学生公寓只能出租给学生，而私人住宅公寓则是学生和在职人士皆可入住。拿纽卡斯尔来说，学生公寓已经趋于饱和，就算对于其他私人公寓的出租率产生了一定的影响，但是某些高质精装，配备礼宾服务，快递和24小时安保设施的公寓还是求租率相当高。特别是中国和中东的国际学生，他们的社交圈内口耳相传的私人公寓就有不少。

而在中心地段以外的优质生活区，也有着相当数量的HMOHouse是出租给学生和在职人士的，而通常这些区域到达中心地段的通勤时间仅仅只需要15-20分钟。

二．城市商圈的“建后出租”式公寓

关键词：回报率高

Idealhome做了一个英国所有地区生活成本的排名，居住在东北部的人们无疑来说应该是很幸福了，平均每周扣除所有开支还能够富余平均每人67镑，即每月可以省下将近270镑。而东北部相对偏低的租金成本，会更吸引英国年轻家庭入住，而东北部也开始了“建后出租 (Builtto Rent)” 这种已经在伦敦和东南部非常火的资产类别。

*生活成本对比显示东北部的生活成本全国最低

Built-To-Rent 建后出租和传统的Buy-To- Let以租养房是有区别的。在英格兰东北部，随着科学，教育，旅游和服务业的蓬勃发展，其人口结构也发生了变化，年轻在职人士比例加重， “建后出租”式公寓为这部分人群量身定做了额外的便利措施比如包水电气账单，专业物业管理公司并且同时提供有弹性的租期，投资这种公寓不但回报率高，而且无需担心承租人素质。

拿下面这几套两居室的“建后出租”式公寓来讲，平均租金达到1095镑每月，相对于同一地段的两卧私人住宅公寓的租金平均750-900镑每月来讲，“建后出租”的高回报率显而易见。

三．口碑优质地段的HMO house

关键词： 升值稳定

之前我们说到优质生活区的HMO House再租率可达到100%+周边配套社区的成熟+交通的便利，三点因素加起来房价的升值是毋庸置疑的的。当然英格兰东北部的房价涨势并没有伦敦和东南部地区那么喜人，但是从经历了过去十年的经济危机的表现来看，东北部房价抗震荡的能力还是相当不错，属于稳扎稳打型。着眼于长线投资的买家可以好好关注这一点。

四．各高质量学府周边的学区房

关键词：再出售率高

英格兰东北部有六所优异的高级私校分布在Newcastle，Durham，Yarm，Bury和Abingdon,其中纽卡斯尔拥有三所初高中，其中两所在Jesmond,一所靠近市中心。

学区房的概念当然大家不陌生，不只是中国的父母特别看重孩子的教育，在英国的父母对于孩子教育的投入也是相当重视的。

这里有一套同时靠近纽卡斯尔皇家文法学校-RoyalGrammar School和纽卡斯尔女高NewcastleHigh School for Girls的房子刚刚以52万镑的价格完成交易：

下面是这套房子最近的交易记录，显示房价从2014年到2018年，涨幅超过四成。相对于纽卡斯尔的平均房价£164,985来讲, 这套房子价值其实已经远超平均值，不过我们可以由此可以看出在优质学区内的房源再出售率是稳妥的。

五．短期商务和旅游的酒店式公寓

关键词：高租金收入

英格兰东北部拥有充满活力的城市，几座国家公园，两个世界遗产还有野生海岸线等等。曾经繁荣的煤矿业，钢铁业，化工和制盐等重工业经济慢慢转化为以服务业和文化教育业为主的经济主体，另外酒店业和教育的蓬勃发展为英格兰东北带来了大量的游客，文化科学类的突飞猛进也对其酒店服务业，民宿，酒店式管理公寓以及长租公寓的发展提供了巨大的潜力。

市中心一套一居室的公寓，东北部的月租金价位区间为650镑-750镑，如果拿来做酒店式管理公寓或者民宿，可以收取65镑一晚的价格，即使月入住率只有50%-60%，其月租金也能达到1170镑左右。而一套市中心的一居室出售价位仅仅是12-15万镑，那么投资回报率会接近10%，扣除管理之类的开支后，也能够达到8%，是不可多得的投资类别之一。

东北部投资需要避免的房产类别

生活质量极差地区—无论该地区的房屋价格如何诱人都不能入手, 顾名思义，生活质量极差也就是口碑不好，周边设施不全甚至犯罪率高的地段，就不用赘述为什么不能入手啦！要了解这些信息最好依靠一些本地经验丰富的中介为你提供真实的反馈。

缺少租赁特殊许可证的房屋— 如果是投资以租养房类别，那么即使这套房子在优质生活地区中也没有办法达到应得的租金价位，一旦入手就很难脱手了，即使脱手也有很大可能会亏损。

比如下面这套优质地段的5卧联排房，永久业权，翻新装修，售价三周前前是25万现在降价到22.5万镑，步行到市中心20分钟，距离地铁站1分钟，搭乘地铁到市中心仅10分钟，但是因为缺少租赁许可证C4和HMO 许可证（市政府已经停止为这种优质生活区继续颁发这类型的许可证了），这套房子几乎无人问津。正常情况下这个地区的5居室，月租金可以达到£2280即年租金£27,375,没有许可证的情况下只能最多租到£1200每月。同时空置率大幅上升，更不用说再出手会有多艰难了。

豪华公寓—这里的豪华定义为天价物业费，这是会给你的回报打上一个大大的折扣。东北部地区的公寓物业费普遍由房东缴纳而不是承租人，虽然高价物业费的公寓装修和配套服务很好，但是站在投资者这边考虑的话，一旦万一房子进入空置期，其物业费，地租和地税皆要由房主自行缴纳，这笔费用都要计算在投资成本之中的。

卫报2017年底提出“政府考虑修改法律以保护leaseholder业主和面对大额维修和服务费用的租户”，希望能够停止不公平的天价物业费现象。

写在最后

想要开始关注东北部房产投资的买家们，建议最好找本地的买家中介提供相关资讯，随时抓住机遇。买家们也需要一个长远的眼光才能理解东北部房地产的市场特点和潜在发展前景，才能在这里达到长远而稳定的安全投资组合。