房产投资六部曲，我们如何才能享有稳稳的收益？

如果你住在北上广，有两套房产，一定会被很多人羡慕。但可能只有你自己心里明白，两套房仍然不能减轻你养老、孩子教育等问题的焦虑感。我将通过海外房产配置的案例，总结投资海外房产，实现以房养老的六步曲，希望能让你少走弯路的同时，获得更高收益。

王先生是北京人，家中两套房，一套自住，一套出租。但是现在北京一套1000万的房子，平均年租金是10万到15万，贷款年利率在5%-6%之间，就算全部出租，每年也要补贴大量的贷款。

对比后，王先生把目光瞄向了英国伦敦东南区的一套两居室的学区房，总价是55万英镑，差不多480万人民币。开发商承诺包租的回报率是5%，减去4%的贷款年利率，和不到1%的全部持有成本，还能有些盈余。估算了成本和风险后，王先生按照海外房产投资的六步曲开始操作。

第一步，他卖掉了国内一套空置房产；第二步，把卖房的一部分现金用合法合规的方式汇到境外；第三步，王先生把这部分资金作为他在伦敦买房的首付。办好所有手续以后，他只需每月还国外的月供。

上面的这三步，大家都能听得明白，通俗来说，就是利用前十年中国房地产积累出来的资本，去换一套海外的优质资产，同时也可以对冲一下国内即将实施的房产税和单一货币的汇率风险。这些都是为后边的三步打基础。

拥有海外第一套房产后，第四步就是以房养学、以租养贷、以房换房，这都是在持有海外第一套房的周期内实现的。

王先生购买这套两居室，贷款65%，实际首付只有20万镑左右，也就说，买房成本不到200万人民币。而且这套房地理位置优越，靠近泰晤士河、格林威治天文台，享受伦敦即将建成的最大基础设施-伦敦横贯城铁的红利，预计房价每年上涨10%，房租每年上涨7%。

租金可以用来还贷，还能覆盖持有费用。按照每年10%的房价复利增长，在第5年左右的时候把房卖掉，还能赚出一套新房的首付。也就是说，王先生的投资5年以后就能回本，如果算成年化收益，将近20%。

而且王先生现在正好有把孩子送到英国留学的打算，到时候孩子可以自己住一间房，另外一间对外出租给孩子的同学，既省了自己的租金，还可以把房租填补一部分学费。

假如孩子留学回国后，这套房子还可继续出租，用租金来偿还每月的月供。而且国内房产是等额本息全还，英国可以做到先息后本，每年只还利息，本金在卖房的时候一次性归还，这样就可以稳稳地做到以租养贷，极大限度利用了手中的资金。

有很多像王先生这样的家长，想送孩子出国留学，但是还没确定去哪个国家、哪个城市或者哪所学校，等都确定了再买，其实就晚了。

而王先生的想法是，趁着国内房价还处于相对高位、又赶上英国处于房价和汇率的双重洼地，可以先购买一处合适的英国房产，等到具体确定孩子去哪里留学后，把这套房产卖掉，然后在留学地再重新买一套房产，这就完成了我们刚说的以房换房。

投资海外房产，可以通过本身价值的增长获得收益，还能利用租金回报率获得长线现金流收益，又为将来儿女留学做好准备，可谓一举多得。

第五步以房生房，意思是利用手中的一套优质房产，把它几年后的增值部分作为下一套房产的首付，然后重复这个动作，利用这两套房子的增值，再为接下来购置的房产支付首付款。这是一个让财富呈现几何增长的过程，最终把一套房产裂变成多套。

以英国房产为例，中国人在英国买房的首付款可以低到房屋总价的35%，剩下的65%贷款。李女士在英国的利兹城中心买了一套两居室的精装修公寓，使用面积83平米，总价22万英镑，也就是190万人民币左右。

她这套房的首付只有不到9万英镑，剩下的13万英镑可以做贷款，利兹的房价每年升值约在7%左右，按照这个数字计算，六年后这套房子大约增值了11万，市场价格会变成33万英镑，还完13万的贷款后，剩下的20万完全可以作为再买两套新房的首付款。

之前我和你说过，英国房产增长的周期大约是8年到12年，这个周期内的波峰与波谷都比较明显，但是从整体时间轴来看，是一个平稳上升的态势。

这个时候，李女士就可以利用周期规律，在每个周期的波谷抄底进入，低价入手，到波峰附近的时候再卖出，高位套现，时间在5到7年左右。肯定有人会问，我怎么能准确地把握这个波峰波谷呢？

之前咱们聊过，每次出现波峰和波谷，都会有全球性的大事件发生，是阶段性的，只要你保持关注，一定来得及反应。而且这个假设也不是让你在绝对低点买入，绝对高点卖出，只要做到大概齐，基本踩上节奏就可以。

另外，大约在2033年间利兹将会建成全新的高铁，在这之前，整体房价都会享受高铁红利和人口红利，售出价格也许会比我刚才估计的33万英镑还要高。

再过六年以后，李女士卖出手中的两套房产，增值部分再购入处于价格低谷的房子，这样，李女士手里一共有了四套房子。然后再裂变一次，六年之后，她的四套房子会变成八套。也就是说，李女士大约用了20年的时间，以不到80万人民币的本金，得到了8套英国房产。

不过对于李女士来说，这20年其实每套房子还都处于负债状态，但是李女士只需通过出租房屋的租金补齐贷款，用卖旧房的钱还清买新房的钱，大概10年后，8套房产全部会变为无负债、没有贷款的净资产。

这就相当于李女士用一套房子的首付给自己买了一个养老保险，每年用这8套房子的租金收入作为固定的养老保障金，到这里，李女士就完成了海外购房六步曲的最后一步：实现以房养老。而且一旦她需要紧急用钱，还可以卖掉其中一套的房产来应突发的意外。

不过，再提醒一下各位，从买一套住房到实现以房养老，是个长期的过程，这里的重点是两条：一是找到一个升值潜力大，容易出租，但房价处于洼地的地区，这需要投资者进行大量的调查和分析。二是充分利用贷款，增加资金利用率。只有这样，才能让你的海外购房六步曲进行的更加顺利。