英国庄园领主索要“土地使用费”竟赔上数百万!

在今天的文章正式开始前，丽莎想要先跟大家分享一个小故事：

从前有一只小狗捡到一根骨头，在高兴回家的路上途经了一条河流。小狗看到河里也有一只叼着骨头的小狗，於是就想把另一只小狗的骨头也抢过来。

怎料小狗一张开嘴，嘴里的骨头“啪”的一声就掉到河里。

小狗往河里一看，河里那只小狗嘴中的骨头也不见了，这才发现原来那只小狗只是自己的影子！失去骨头的小狗垂头丧气，“唉！都怪我太贪心了！以后一定要改正。”

正所谓“贪字甚近于贫”，这个定律最近在一名英国前律师兼“庄园领主”的身上似乎又再次印证了。

“他”是一名来自白金汉郡（Buckinghamshire）的74岁男子，叫做鲍德温（David Baldwin），退休前是一名律师。

他和妹妹巴伯（Katherine Barber）一起从父亲身上继承了“查芳特圣彼得的庄园领主（Lord and Lady of Manor of Chalfont St Peter）”的头衔。

顺带一提，庄园领主（Lord/Lady of Manor）其实是源自14世纪英国封建制度下的产物。这个头衔可以世袭，并且没有分男女。

而庄园领主一衔主要包含了3个意思：

1. 称衔（Lordship of the manor），也就是指他/她可以在适当的情况下称自己为指定区域的领主；

2. 庄园（Manorial land），指的是他/她拥有指定区域内的土地和财产；

3. 领主权（Manorial rights），意思就是他/她有该土地的拥有权。

简单来说，庄园领主就和地主差不多，如果有人想在该土地上进行任何建筑开发的话，就得先征求领主的同意许可；而且这一般代表需要向领主一次性缴交一笔“许可费用”，费用的金额通常是由双方协调同意出一个数目，没有具体的限制。

否则假如领主拒绝的话，那么建筑就无法强行继续了。

那么回到这个故事。

一名67岁的退休女性斯坦宁（Glynis Stanning），想把她原有的一栋价值200万镑房子给拆掉，改建成4栋独立的房子。

这个举动引起了鲍德温的注意，于是身为庄园领主的他对斯坦宁说：“你想要兴建的那4栋房屋会‘侵占共同土地’（encroach on the common），并且因为交通量的增加，会让这风景如画的地区带来无法忍受的压力，造成‘公害’（creating a public nuisance）。”

丽莎在这边再来快速科普一下什么叫做“侵占共同土地（Encroach on the common）”。

这里指的“共同土地”（Common land），听起来很容易会让人以为是公众共同拥有的地方；但是实际上，这个“共同土地”却是一种私有财产。

一般在庄园领主的土地（Manorial land）上，都会存在一片共同土地（Common land）。

这片“土地”的拥有者可以是个人、特定领主，也可以是公司。

而从历史上看，共同土地的拥有者通常都是庄园领主。

不过到了现代社会，目前英国有很多共同土地已经是属于各地地方政府或其他公众机构所有。

不过虽然说共同土地是私有财产，一般民众仍然是可以随意进出的；只不过当涉及到要“开发”该土地时，就得必须先征求到该领主或拥有者的同意。

再次回到故事中来。

该庄园领主兄妹所拥有的共同土地占地共70英亩，在中世纪的时候曾经是农民用来放牧的，到了现在就变成跑步和遛狗的地方。

土地中还包含一个池塘，是野生动物的避风港。

而鲍德温兄妹之所以会声称斯坦宁“侵占共同土地”，是因为他们认为斯坦宁想要兴建的那4栋房子中的主要排水道和出入的道路，会越界到他拥有的领土里。

他们还说除非斯坦宁愿意给他们支付一笔“足够的费用”，否则就不让她获得该部份土地的使用权。

“好，那我给你们10万镑，这样你们觉得怎样？” 斯坦宁回应。

“没问题！” 鲍德温和妹妹巴伯当时都同意了斯坦宁开出的金额。

然而鲍德温兄妹之后又突然反悔改口，觉得斯坦宁应该给他们付更多的钱。不过斯坦宁不同意，谈判因此破裂。

鲍德温兄妹二话不说就把斯坦宁告上了法庭，目的就是想要求更高金额的费用。

这起案件其后就在伦敦的高等法院审理。

在庭上，斯坦宁说鲍德温兄妹指斯坦宁的改建“可能会摧残或破坏农村的诗情画意”的这个说法实在是荒谬。

而负责审理的法官安德森（Mark Anderson）在了解来龙去脉后，同意了斯坦宁的说法，并发表了以下言论：

“他们（指鲍德温兄妹）说斯坦宁的行为会造成‘公害’的这个说法有点站不住脚。

而且他们在一开始开出的条件是只要斯坦宁支付到足够的金钱，他们就会赋予斯坦宁可以使用该部分土地的权利，而他们和斯坦宁在金额方面也曾达到共识。”

“但是我是因为发现斯坦宁想要进行的开发会侵占到我的土地，因此我才尝试提高斯坦宁需要支付的金额，只可惜谈判失败。” 鲍德温在庭上说。

但是法官并不接受这个原因，并指出虽然鲍德温声称斯坦宁的开发会占用他们大约6英尺半的土地，并且更准确来说应该是一堆草丛；但实际上，鲍德温所指的那部份土地根本就是属於斯坦宁自己的，甚至还落在她的私人花园内。

再者，法官就“公害”的指控方面这样回应：“现在有6户人家正在使用该条道路，即便斯坦宁想要把她的房子由1个改建为4个独立屋，也只不过是增加到9户人家……正常来说，这样对交通流量并不会造成什么大压力。”

法官更补充说关於排水道方面，斯坦宁的房子是有权连接到共同土地下的排水系统，那自然也是可以随着产权的转移，把该权利转到新的业主上。

所以根据以上3个的反驳点，法官就宣布鲍德温兄妹败诉。

这表示，鲍德温兄妹最后不但无法向斯坦宁收取任何费用，还需要支付斯坦宁高达50万镑再加税的律师费。

（注：一般在民事案件中，通常都是哪一方输了官司，输的那方就需要赔偿赢的那方的相关司法费用。）

同时，斯坦宁现在获准可以把她原有的那栋房子拆掉，改建成4栋独立房屋。

而且房屋还附有一个可以容纳9辆汽车的地下停车场，更可以欣赏到公共池塘令人羡慕的景色。

到最后，斯坦宁的代表律师就说：“在诉讼开始前，我的当事人已经答应缴交10万镑给鲍德温兄妹。但是他们却高估了自己的胜算，还想要再得到更多。

结果现在他们不只什么都得不到，而且还不得不承担我当事人的律师费和他们自己的其他相关花费。”

→  英国“庄园领主”的这个制度现在还存在吗？

根据《2002年土地登记法》（Land Registration Act 2002），想要成为庄园领主的当事人，是可以在2003年10月13日前尝试去登记注册这个称号和相应的土地的。

不过在2003年10月13日之后，英国政府就不再接受新的庄园领主登记了。

但对於原有那些世袭或早已注册了的庄园领主来说，原本具有的权利并不会受到影响。

也就是说，在以上的日期过了之后，就不会再产生更多额外的新庄园领主，但原有的可以一直存在并传承下去。

不过当然，这些庄园领主也是可以选择把他们的土地和称号出售转让的。

一般来说，庄园领主的领地（Manorial land）和称号（Lordship of the manor）都是会一并出售的，但是领主权（Manorial right）却不一定。

但要注意的是，有些时候当事人所买到的可能只是庄园领主的称号和相关的土地，却可能不能享有做为庄园领主的某些特定权利，这类权利通常被称为“庄园事件”（Manorial incident），包括（但不限於）以下：

－ 领主的体育权利；

－ 领主或租客对地雷或矿产的权利；

－ 领主举办博览会和市集的权利；

－ 领主或租客对堤坝，沟渠，运河及其他工程的建造，维护和修理的责任。

一般来说，只有是那些在1925年前登记成为庄园领主的当事人和他们的后代，或继承该称号的当事人才能拥有以上所指的权利。而这些资料都可以在注册领主土地时得知。

→ 遇到这类型的土地纠纷，最好的处理方法是什么？

基本上，如果当事人想要开发庄园领主的土地，他/她一般是必须先得到庄园领主的同意，并向庄园领主缴交一笔一次性的费用。

至于费用的金额，目前来说仍然没有相关的法律去规定金额的限制或付款的方式。

如果在交易过程中发生任何争议，双方又无法得到共识的话，一般可以尝试先找个仲裁调解员（Mediator/Arbitrator），以中间人的立场协助双方协商。

假如调解失败的话，当事人也可以向自己当地的Citizens Advice机构来求助，他们通常会告诉当事人应该怎么做，或者如何和领主/地主沟通等等，也会告诉当事人可以如何采取进一步的行动。

如果问题仍然无法获得解决的话，当事人就可以进一步寻求法律途径“上法庭”（不过需要指出的是这一般是最后而非一开始就采取的手段）。

最后面对这类情况，丽莎也建议若是当事人不清楚应该怎么做，应该尽早寻求专业律师的协助。