20年房价狂飙850%?伦敦这种吸金地块儿在哪?

西汉姆联足球俱乐部问鼎英国“房地产超级联赛”之首，该俱乐部位于东伦敦奥运城Stratford的体育场周边房价在20年内飙升了近850％。

伊丽莎白奥林匹克公园东伦敦球场俱乐部附近邮编地址2018年的平均房产价值为£440,474，1997年仅为£46,448。

代理机构Pure Commercial Finance的分析显示，英超新赛季前夕10个表现最好的“足球俱乐部邮编区域”都在伦敦。目前冠军队曼城排在第11位。

1997年以来同一地块的现任或前任顶级俱乐部中，最强劲的楼市地块是水晶宫足球俱乐部主场Selhurst Park体育场附近的SE19邮编一带。平均房价从£53,651飙升至£456,991，涨幅达751%。之后是温布尔登，虽然2000年从英超联赛降级，但房价却增长了636%至£568,258。Fulham，房价上涨598%至£411,556。

统计期间内，最大的房价持续增长出现在托特纳姆热刺足球俱乐部附近，涨幅达590%。拆除了历史悠久的White Hart Lane场地之后，这一俱乐部搬入了价值10亿镑的新场馆。

所有职业足球俱乐部中的最高房价，都出现在切尔西斯坦福桥球场周边，这里楼市增幅为542%，从£404,844狂飙至260多万镑。

排在后面的是Charlton Athletic、Watford、阿森纳和Queens Park Rangers。

Pure Commercial Finance的总经理兼联合创始人Ben Lloyd表示，数据显示了阿森纳酋长球场和热刺新白鹿巷球场对周边区域发展产生的重大影响。

Lloyd先生表示，这种结果是令人信服的，很乐见新球场确实对区域基础设施投资、振兴、开发有正面刺激作用，场馆兴建区域也创造了前所未有的房价增幅。

英超联赛球场附近房价涨幅排行榜

西汉姆足球俱乐部

1997年平均房价：£46,448

2018年平均房价：£440,474

增长百分比：848%

水晶宫足球俱乐部

1997年平均房价：£53,651

2018年平均房价：£456,991

增长百分比：751%

温布尔顿足球俱乐部

1997年平均房价：£106,022

2018年平均房价：£568,285

增长百分比：636%

富勒姆足球俱乐部

1997年平均房价：£322,541

2018年平均房价：£2,251,604

增长百分比：598%

托特汉姆热刺足球俱乐部

1997年平均房价：£59,839

2018年平均房价：£525,377

增长百分比：590%

切尔西足球俱乐部

1997年平均房价：£404,844

2018年平均房价：£2,600,826

增长百分比：542%

Charlton足球俱乐部

1997年平均房价：£68,002

2018年平均房价：£431,971

增长百分比：535%

Watford足球俱乐部

1997年平均房价：£59,839

2018年平均房价：£525,377

增长百分比：439%

阿森纳联队足球俱乐部

1997年平均房价：£128,656

2018年平均房价：£573,690

增长百分比：346%

Queen’s Park Rangers足球俱乐部

1997年平均房价：£108,702

2018年平均房价：£403,721

增长百分比：271%

这些街区凭什么迎来房价暴涨？

对以上10个联队主场所在街区进行分析，可以发现两类特征。

一是包括富勒姆、切尔西和温布尔登在内的传统的富裕住宅街区。这些街区的房价在20年前就明显高于其他联队所在街区。其中1997年时均价最低的温布尔登也是在10万镑以上。

二是以西汉姆、热刺、阿森纳为代表的升级改造街区。20年前这些街区往往不为人关注，经过过去十几年间陆陆续续进行的政府大力投资、升级改造，这些街区的面貌焕然一新。随着新增商业、住宅项目、配套设施的建设，周边的房价自然水涨船高。

以西汉姆足球俱乐部所在的奥运新城为例，在奥运会经济的刺激下，大批政府机构、大型购物中心、金融机构、高等学府的入住，已经将这里打造成东伦敦重要的政治、经济、文化中心。随着规划项目的一个个落成，更多企业机构的入住，这个区域的潜力仍将继续发酵。

下面小编以奥运新城Stratford为例具体分析一下：

东伦敦的奥运新城Stratford是过去10年英国最大的开发项目之一，也是最成功的典型案例。

在伦敦举办2012年奥运会的带动下，这个曾经口碑不好，缺少居住配套的破败街区建起了现代化的奥运会场馆、运动员村、标志性的observation塔（也是英国最大的公共艺术品）、Westfield购物中心、绿地、商业写字楼以及成百上千套新建住宅。

而这一变化并未随着奥运会的结束而停止，至今仍这里进行改变。

据英国抵押贷款机构Halifax，Stratford的待售房产价格，尤其是临近奥林匹克体育场的房产，在2012年9月奥运会举办到2017年4月残奥会结束期间，平均每月增加4279英镑，相当于64%的增长。奥运周期内，Stratford的平均房价从286,683英镑涨至470,487英镑。

随着2016年西汉姆足球联队入驻伦敦奥林匹克体育场，这里迎来了新一轮房产开发热潮。

这种效应是否同样发生在了其他体育场上呢？可以看一下阿森纳的主场Emirates体育场周边的情况。

2016年1月，体育场正式启动的那年，N7邮编的平均房价是262,902英镑，次年这里的销售数量大幅增加。10年后，N7邮编的平均房价翻了一倍多，涨至618,647英镑。

但有朋友可能会问，这种涨幅都是体育场馆带来的吗？经济学家Gabriel Ahlfeldt和Georgios Kavetsos在一项研究中对阿森纳主场附近的房价进行了分析。他们发现早在1999年首次传言将建设新体育场时，周边的房价就开始上涨。同时他们还发现体育场建设的最终决定与房价上涨的相关性。

对于居住在伦敦的购房者而言，从市中心到周边，他们的可选范围更大.有数据显示，像水晶宫和西汉姆这些交通便利，但价格相对便宜街区的房产需求量和价值都出现巨大增幅。

哪些街区值得关注？

对于房产投资者来说，拥有”英超联赛效应“的街区正是他们所追求的投资热点。以西汉姆、热刺、水晶宫球队所在的街区来说，正在或即将迎来大规模的升级改造从长期角度提升整个街区的吸引力，从而汇聚更多购买和出租需求，进而推高房价和租金。