趁英镑低迷, 高盛巨资抄底伦敦大型商务园区

鲍首相上任以来，英国朝野关于无协议硬脱欧、对鲍里斯首相不信任案等的争执日益白热化。7月末以来英镑汇率多次大幅震荡，一度跌至2年来最低点。

低迷的英镑使得英国优质资产对外国投资者的吸引力大增。

《房产周刊》消息，高盛集团(Goldman Sachs)以约4亿镑从资产管理公司Columbia Threadneedle处买下位于伦敦通勤圈的Croxley Park商务园，成为英格兰东南部今年最大一笔交易，收益率为2.5%。与该物业最初进入市场的时的2.25亿磅要价相比，溢价率77.78%。

该交易还包括出租给Watford地方政府长达40年的租约，相当于每年920万镑的租金收入。今年1月，Watford政府从Columbia Threadneedle租下了这个占地75英亩的商务园。

熟悉该交易的消息人士称：“通过买下商务园，高盛相当于买下了40年的政府稳定租金收入。” 商务园租约于2059年到期时，当地政府可以选择以1英镑购买商务园的永久产权。

Columbia Threadneedle还同意向Watford地方政府支付8,800万镑的维护费用以及在该地块开发一个 85,000平方英尺的新总部。

Croxley Park商务园最初进入市场时的要价为2.25亿英镑，包括13栋建筑，超过730,000平方英尺办公空间。

Croxley Park商务园

Croxley Park商务园位于Watford镇中心的边缘位置，附近拥有购物、运动、艺术和文化等丰富的配套设施。Watford是英格兰地区繁忙的零售中心，当地的Intu Watford购物中心正在进行1.8亿英镑的升级改造工程。

Croxley Park商务园坐落于占地75英亩的成熟绿地中，交通便利、配套完善，汇聚了众多跨国企业、初创企业。总雇员超过2400名。

目前，Croxley Park商务园内的5栋写字楼为100%满租状态。现有租户包括GE Money、smith&nephew、KODAK等。

Croxley Park商务园临近Croxley地铁站，搭乘地铁Metropolitan线43分钟可直达贝克街，47分钟可直达国王十字站。Watford Junction有伦敦城铁(Overground)以及国家铁路服务。最快的车次只需15分钟即可直达伦敦市中心的Euston，平均通勤时间为31分钟。

公路交通方面，Croxley Park商务园临近的M25可以连接希斯罗机场和盖特威机场。

目前园区内的The Campus已经获得了纲要规划许可，包括4栋全新办公楼，提供高质量的甲级办公空间。在新建多层停车楼的配合下，The Campus将实地入住企业提供更多机会，使其成为Croxley Park商务园蓬勃发展的商业社区内的一部分。

高盛伦敦新总部设计曝光

2019年6月，英媒曝光了高盛价值10亿英镑全新伦敦总部，各种细节设置都以“家庭友好”为特色，包括供新妈妈使用的哺乳室、带有宠物鱼和攀岩墙的托儿所以及供疲惫的银行家使用的休息室。位于伦敦金融城的新总部可容纳6000名员工。

面积7000平方英尺的托儿所和玩乐中心内部设有丰富的玩乐教学设施，比如水上玩乐区、游戏厨房、科技教室、艺术画廊和午睡房等。

每年员工可以免费使用20天育婴设施。学校放假期间，员工还可以把孩子到新总部进行托管。

去年起高盛成为英国第一家为母婴员工支付报酬的公司。此外，高盛还为患病儿童或年迈的父母提供免费的紧急护理。其他设施还包括“沉思室”，可以提供运动按摩和针灸的理疗室以及身体感到不适时的“休息室”。

健身房内设有60台跑步机等健身器械以及瑜伽室、普拉提室和蒸汽房等。

455个自行车位取代了为高端提供的停车位。

2018年8月，高盛以11.7亿英镑将其欧洲新总部出售给了韩国养老基金，并在售后回租。高盛伦敦新总部的内部办公面积约为78,000平方米，可容纳约9,600名员工。而目前高盛在英国伦敦的雇员约6,000人。

高盛对其总部大厦采取的售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖方将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主租回。这样一来卖方同时是承租人，而买方同时是出租人。

通过售后租回，资产的原所有者既可以保留对资产的占有权、使用权和控制权，又能将固定资产转化为货币资本。因为物业出售时可以获得全部现金，而物业的租金则是分期支付的。