英国假日出租房的出租回报率更高?这是为什么, 有什么要求, 怎么操作?

据英国本地信托机构市场调研报告表面：2019年全年或将会是英国假日出租房走向繁荣的一年。

不管是市场上此类出租房源的数量，还是房东的意愿，都将出现显著的增量。

之所以会出现这样的情况，还是在于资本逐利。

据该信托机构CEO称，去年（2018年）全年时间，英国考虑购买假日出租房的投资人选择在英国本土进行投资的比例大幅上涨。而以往非常常见的法国，葡萄牙，意大利等国家则成为了英国假日房投资人的“弃子”。早在金融危机之前，在所有购买假日出租房的英国人当中，选择英国本地假日出租房产的英国人仅为总数的14%，去年这一比例上涨到了近40%，并且大趋势还在增加。

何谓假日出租房？

这和我们以往所熟知的Buy-to-let住宅房（以下简称BTL）是有很大差别的：

假日出租屋严谨的英文全称叫做Furnished holiday lettings（简称FHLs），属商业性质，和BTL的住宅属性是不同的。BTL的租金部分税收按照个人所得税分档计算，而FHLs则有另一套独立的税收机制。

那么，有人可能就要问了，是什么决定一处房产被认定为住宅属性还是认定为商业属性的呢？

是由地段决定的吗？

还是房产在建设完成的时候就已经决定了它是什么样的属性？

都不是。

比如说一套房子，它建在临海城市的一个风景区。在被建造出来的时候并不会决定它是FHLs或者是BTL，买家可以买来自住，也可以买来作为假日出租房出租。

而要想让一处房产成为假日出租房，享受假日出租房的税收便利进行报税，通常需要满足以下几个条件：

首先是房产的状况，这是大前提：

1、房产必须在英国境内或者在欧洲经济区（EEA）内；

2、房产必须有足够的家具设施可供租客使用。

注：同一个纳税人在英国的所有FHLs都被视为一个单一的产业；同一纳税人在除英国以外EEA国家的FHLs被视为一个单一的产业。纳税人必须以商业目的出租它们（以盈利为目的）。

比如说A先生在英国有3套房，这3套房都以FHLs的形式对外出租，那么这3套房在报税的时候被视为一个统一的产业（business），是一个整体。

其次是需要符合FHLs的Occupancy conditions：

1、

如果所有的连续被订满超过31天的出租日超过155天，那么在这个税收年不能被认定为FHLs。

比如说1月1日，1月2日，1月3日都被订满，就是连续的3日；如果1月1日，1月3日，1月4日被订，1月2日空了就不叫连续。

连续超过31天的日子总共超过155天，那么今年这个房产就不能按照假日出租房FHLs来算了。

2、

你的房子一年之中必须有至少210天是可供出租的状态（2011和2012年以前是140天）。

也就是业主自己可以使用房产最多155天，作为商业出租，跟很房主偶尔自己住一住的情况是不冲突的。

3、

一年之中必须有105天是以商业的形式租给广大公众的（要求一年有至少105天的入住时间，2011到2012年之前是70天）。

免费，或者折价租给亲朋好友的日子不得计算在内。

除非不可抗条件，单一租客租超过31天的时长不得计算在内。不可抗条件比如生病了，或者航班延期了这种。

如果一年没能达到105天的话，有两种方式可以调整：

1）比如说你有2套假日出租房，一套超过105天，一套没有超过，那就可以全部取平均值算。（A房租出去104天不达标，B房租出去106天达标，平均105天，可以同时达标）

2）今年没达标，但去年超额的，可以用年份平均（A房今年租出去104天没达标，去年租出去106天达标了，则今年可以达标）

满足了以上这几点，那么你的房子就可以按照FHLs来进行税务申报了。作为一种商业模式可以享受BTL没有的税收减免，以及不同的税收政策，主要有下面几种：

企业家减免（Entrepreneurs’ relief），商业滚动减免（Business asset roll over relief）。赠予及转移（Relief for gifts and similar transactions）；负债及资本利得（Debts and Capital Gains Tax）

这几个大项细分下来明目还是很多的。这里就不做展开了。如果你想做假日出租房的话可以进到政府官网去搜索具体的条款，政府网站链接：

英国脱欧使得英镑的国际汇率下降，对于英国人而言，出国游玩的成本也同时增加了。于是更多的英国人选择在“家门口度假”，即本国度假。

本国度假人数的上升催化了本国房东的假日投资偏好。对本国人而言，欧洲的假日出租房和英国本土的假日出租房本来就是替代品，因为下面这些优势，开始渐渐转去做本国假日出租了：

1、市场需求

有需求才会有市场，这是不变的道理。因为政治和经济形势的变化，以往传统的欧洲度假在英国人心中逐渐爱失去吸引力，外加英镑汇率降低，所以大量的本国人都选择“在家门口旅游”。

内需扩大，而市场供给却显著不足。往常选择在欧洲购置假期房的英国人，数量也因此而减少。毕竟很多英国人在国外买房，最开始是基于自己每年去住上一阵子的想法，而现在跑去欧洲旅游的英国人整体都在减少。其次是相比起其它国家的游客，英国房东肯定是更加倾向于和本国的租客打交道的。不论是应对政策的敏感度，还是处理房产的各种问题，都会更加方便。

有市场，且对本国投资人更加友好，这是英国本国的假日出租房成功替代海外假日出租房的一个关键因素。

2、税收

上面也提到了，假日出租房FHLs是商业属性，适用的税收条款和BTL住宅属性是不一样的。在贷款利息，税收减免政策，养老金储备等方面都有不同。税收方面FHLs不一定全比BTL好，但它们可以视为两种不同的资产配置，可以降低房东的投资风险，熨平回报周期。

3、回报率

FHLs的回报率高于BTL是非常常见的。在英国做BTL，通过改造旧房做HMO的形式，年租金回报最多也就做到10%，而且全英国只有这么廖廖几个邮编区，更多的都在5%-7%附近（伦敦3%-4%）。

假日出租房全年回报率超过10%还是很容易的。根据地产机构Second Estates的数据统计，全英国FHLs的平均租金回报率是10.3%，预计到2022年可以涨到14%，其中西北英格兰，东英格兰的FHLs平均回报率能上升到16%。

以上3点就是现阶段很多FHLs投资人开始逐渐从海外转回英国的原因。但这并不意味着FHLs就是一个无脑赚钱的项目。风险和收益永远都是共存的。

别看平均16%的回报率非常惹眼，其中难免会涉及到比BTL更高的管理成本，以及空置率带来的影响。气候因素，英镑汇率，政治形势等都会影响到假日出租房的整体环境。从目前的趋势来看英国的假日出租房正一片火热，但未来的风险还是存在的。