世界变局下,个人投资者如何掘金英伦合理避险?

新千年的第二个10年已经进入倒计时，纵观全球格局，唯一不变的就是变化。

面对风云变化的国际形势，如何进行资产保值似乎比资产增值更迫在眉睫。号称“全球资产保险箱”的伦敦，正成为许多中国投资者的首选资产避险目的地。

当然，英国房产市场中也并非全是正面利好，脱欧谈判的进展也关系着房价和汇率的走势，方方面面的因素都在影响着英国楼市以及投资者的决策。

1.私有财产神圣不可侵犯：英国对私有财产的保护已经经受了近千年历史的考验，私有财产神圣不可侵犯绝不是一纸空文的口号，而是深入政府和民心的最基本权利。英国绝大部分房地产属于永久性产权，一旦买下将成为您千秋万代的家产，在没有卖掉之前可以代代相传。

另有一部分房产在购买时按照合同有产权使用年限，通常从125年、250年到999年不等，而且英国法律明确规定，业主在使用权快到期的时候有权缴费延续。

2.全世界最开放、最自由、资产最安全的投资市场：作为全世界最开放、最自由的市场之一，英国伦敦对来自全世界的购房者没有任何限制，无论投资者有没有英国签证、是否到过英国、是否居住在所投资的房产等，没有任何限制。

另外，由于伦敦在世界政治经济文化教育等综合实力雄踞榜首的地位和影响力，加上私有财产的法律保障，房产建筑质量经得住上百年考验，确保着伦敦是世界上亿万富豪人数最多的城市，因此素有全球富人保险箱的投资天堂美誉。

3.伦敦房产经得起时间考验的高回报率：国际权威的MSCI/IPD明晟指数机构的统计报告显示，伦敦的房产在过去10年每年的平均净回报率为9.4%，其中房价上涨的收益为6.4%，租金净收益为3.0%。各类投资产品中，一年9.4%的回报率并不难，但连续多年平均每年9.4%的净回报率，就很不容易。伦敦房产在二战之后的70年来，平均每年的净回报率稳定在7%到10%之间，数十年来的平均回报率超过股票、远超债券和通货膨胀率。

4.伦敦房产严重供不应求：由于长期以来的供应短缺、开发商进入的门槛不断提高、建筑工人严重短缺、可供开发的土地限制等因素，在可预期的将来，伦敦的房价将持续上涨。

伦敦市政府的统计显示，自1980年至今，伦敦地区平均每年的新房供给量徘徊在16,000套，但每年的需求量长期保持在至少52,000套。预计未来20年，伦敦地区的住房缺口将达到36万套。

5.高收入居民增长迅猛，房产刚性需求旺盛：英国官方预测，伦敦人口总量将于2020年达到940万；到2029年，伦敦人口总数将超过1000万。伦敦市政府等大型机构预测，未来五年内，伦敦将新增加368,000中高收入的工作岗位，其中三分之一将受雇于科技和创意产业、三分之一就职于金融服务保险机构、其他行业占另外的三分之一。仅伦敦地区新增就业人员对房产的需求量，就是房价长期供不应求的刚性需求。

6.房产购买和持有的税费合理：无论是英国公民还是海外投资者，在伦敦购置房产，总会有各类成本。但是，无论是购买期间律师费用，还是购买之后的房产持有费用，以及将来出售房产的收益税费，英国的税费在全世界发达国家都属于较低的。

以房产持有期间的房产税为例，所有的英国房产业主每年都要向辖区地方政府上缴市政物业税，用来支付地方政府公共服务设施的费用，如区内图书馆、学校、交通、垃圾回收、环卫等。物业价值不同，市政物业税的额度也不同，约占当前房价的0.01%到0.4%不等，而且越是价值高的大面积房产，所占比例越小。远远低于美国房产税全国平均中值的0.96%。

7.伦敦公共设施高校云集，经济增长强劲：如果选择伦敦房产自住，更能体会到伦敦众多免费博物馆、图书馆、历史人文名胜、公共绿地的便利，寓教于乐，让孩子和自己每日充盈。

伦敦国际顶级高校云集，不仅能让子女接受世界一流的高等教育，同时又给家人购置有安全舒适的居所。

伦敦作为世界顶级的金融中心早已不是新闻，但伦敦逐渐孕育出世界第二个硅谷科技城、国际最顶级的生物医药研究园区、以及时尚创意产业创业园等，俨然已成为国际创业界的焦点。这都将创造大量的高收入就业岗位，成为投资者和子女将来就业的选择。

8.伦敦房产的流动性强，容易变现：作为海外资产配置的投资产品，流动性非常重要。伦敦房产市场作为全球所有房地产市场中透明度最高的市场之一，流动性强。根据英国最大的房地产网站Rightmove统计，伦敦民用住宅的平均出售时间为41天。对于价值数十万上百万英镑的资产而言，流动性非常强，投资者转售变现快速。

9.伦敦地产是全世界大型机构资产配置的必选产品：世界各大投资机构对伦敦房地产青睐有加，历来的资产结构调整国际资产配置过程中，都会首选投资伦敦房地产。多家大型机构统计，伦敦连续多年都是全世界最受海外投资者青睐的投资目的地。

就在脱欧最后期限前，德国最大商业地产商DWS以6亿英镑买下维塔学生公寓资产组合；高盛集团(Goldman Sachs)以约4亿镑从资产管理公司Columbia Threadneedle处买下位于伦敦通勤圈的Croxley Park商务园；美国对冲基金大佬买下伦敦近亿镑超级豪宅；中国大使馆2.55亿镑收购了由伦敦金融城边缘的皇家造币局原总部大楼(Royal Mint Court)地块。

作为大型机构投资者的首选，伦敦房产的投资价值，及其作为华人海外投资资产组合的必要组成部分的重要性，不言而喻。

10.最后来点小情调，萨缪尔•约翰逊说过，如果你厌倦了伦敦，你就厌倦了生活，因为伦敦有人们想要的一切。伦敦是一个传统与现代完美融合的都市，同样也将自然天衣无缝地结合起来，如此的生活环境，更使多少人趋之若鹜。

伦敦环境宜居社会祥和：伦敦稳居全球人均绿地面积最大的花园都市榜首，四季气候宜人、47%绿地率、超过100个公园。就拿国内高温酷暑难耐的夏日为例，伦敦平均气温在17、18度左右，清风徐徐不说，整个夏天没有蚊虫叮咬。尽管伦敦的纬度比中国的哈尔滨还高，但是伦敦冬天的气温很少低于零度。

至于社会制度之祥和、安全、稳定，英国伦敦更是世界公认。近400年来，英国没有内战纷争（第一次和第二次世界大战的主战场在欧洲大陆），政治稳定，法制健全，各项福利制度完善（全民公费医疗、中小学公费教育、全民养老福利金等），社会祥和，民众安居乐业。