梵蒂冈悄悄投资伦敦物业遭调查, 盘点伦敦被哪些机构瓜分?

英国伦敦的优质资产凭借其长期稳定的投资回报、可观的资本增值，历来备受全球投资机构、富豪、企业，甚至是宗教机构的青睐。

英国多家媒体消息称，罗马天主教梵蒂冈教廷正在调查其国务卿控制的投资账户中，2亿美元(约合1.56亿英镑)用于教会慈善活动的资金为何会被用于购买切尔西斯隆大街60号地产的事件。

2012年，Deka Immobilien通过其投资公司WRM Capinvest，将122,831平方英尺的写字楼出售给了由梵蒂冈和意大利商人Raffaele Mincione的在泽西岛的公司60 SA。

2016年，教廷投资机构业主取得规划许可，计划将写字楼改建成49套公寓，总货值约4亿英镑。

2018年11月，梵蒂冈以4000万镑的价格收购了Mincione公司的多数股权，连同1亿镑的债务。资金来源是教会募集到的慈善活动善款基金。

英国大型机构长期持有英国优质资产

英国对私有财产的保护已经经受了近千年历史的考验，私有财产神圣不可侵犯绝不是一纸空文的口号，而是深入政府和民心的最基本权利。因此，在过去几百年内，英国大片土地由包括英国皇室、贵族在内的大家族、机构企业等拥有，并一直传承。

作为英国最大的私人业主之一，英国圣公会(Church of England)在英国拥有大量资产，包括全英41个教区内的1600座教堂，以及英格兰和威尔士10.5万英亩的土地。Church Commissioners拥有广泛而多样的投资物业组合，比如坎特伯雷、Peterborough和Ely的大教堂外，圣公会还有商业物业和住宅物业。

此外，Church Commissioners还持有商业物业和住宅物业。其中最大的两个最大的资产组合分别是伦敦的Hyde Park Estate和位于Gateshead的Metrocentre。这使其资产组合的总价值接近20亿英镑。

目前，英国圣公会(Church of England)的Church Commissioners管理着价值83亿镑的投资基金。Hyde Park Estate

Metrocentre

2014年，英国圣公会购买了Carlisle的121英亩土地，Peterborough的50英亩土地以及肯特的765英亩土地，以及苏格兰和威尔士的17,000英亩林业。

然而，英国圣公会所有的土地不仅仅局限于英国。2014年，它购买了美国加利福尼亚Burbank的一栋空置办公楼的股份，用于零售和住宅开发。在弗吉尼亚州购买了27,000英亩的森林，以及澳大利亚Northern Territory的土地，并在此建立了新的檀香种植园。

Church Commissioners的投资业绩出众，跻身全球同类基金中表现最出色的。据Church Commissioners报告显示，该基金2016年的投资回报为17.1%，与2015年的8.2%相比翻了一倍多。去年出色的表现意味着该基金过去30年的平均回报率为9.6%，排在评分最高的耶鲁大学捐赠基金前面。

英国圣公会基金投资分布

伦敦的5大地主

Crown Estate英国皇室地产

提到女王的房产，自然不能不提女王名下的房地产资产管理公司——英国皇室地产(Crown Estate)。截至2018年底，皇室地产价值141亿英镑。

皇室地产持有的资产包括伦敦市中心黄金地段摄政街(Regent Street)几乎所有的物业、伦敦圣詹姆斯地区的一半房产物业，同时还在英国各地拥有大片农田、海床。这当中所获的利润都交给了财政部，其中的15%再由财政部划拨给女王和皇室开资。

2018年Crown Estate资产配比

受益于地价飞涨、市场旺盛，皇室地产公司的表现不俗。2018年，皇室地产的总体回报率为11%，主要收益于伦敦市中心零售物业租赁和海上风电资产组合的增长。

英国皇室房产管理机构的历史可追溯到1066年，但皇室地产公司是在1760年乔治二世在位期间正式按照公司成立的，并逐步将收益权划归财政部。

2014年8月，皇室地产公司(Crown Estate)与中国外汇管理局在英全资公司银杏树投资公司(Gingko Tree)一起，出资3.45亿英镑，完成了对英国最大的零售购物园Fosse Park的收购交易。

Cadogan Estates

Cadogan是少数几家历史悠久的公司之一，这些历史悠久的公司大多仍由创始家族经营着，它们掌控着伦敦市中心的大片区域。

汉斯·斯隆(Hans Sloane)爵士在18世纪初买下切尔西庄园的时候，它由11栋建筑构成，占地超166英亩。这里曾临近伦敦核心区域，而又是一片相对有田园风情的地带，适合汉斯爵士休闲养老。之前的居民包括亨利八世和托马斯·莫尔爵士，那时的KingsRoad路还是乡村的小土路。

汉斯爵士的女婿接手后，这里成为了Cadogan Estate地产。至今仍由这个家族掌管经营，历史超过300年，占地93英亩，价值60亿英镑。

Grosvenor Estate

Grosvenor Estate在伦敦Belgravia和梅菲尔(Mayfair)地区拥有300英亩，价值49亿英镑的土地，以及遍布全球各大城市的商业地产，主要是一些汇集购物者、居民和写字楼的项目。

格罗夫纳家族的资产拓张甚至可以追溯到338年前，当时威斯敏斯特公爵六世的先祖，托马斯爵士娶了一位富有的女继承人玛丽·戴维斯(Mary Davies)。那时玛丽刚刚继承了Middlesex的一处中世纪庄园，现在这里已经属于伦敦了。除了庄园，女继承人还继承了伦敦西部的500英亩沼泽，牧场及果园。

作为格罗夫纳家族发家的资本，这些土地直到1720年才被用来开发。

虽然500英亩沼泽、牧场及果园在1670s年代并没有特别的值钱，但是三百年后，格罗夫纳家族拥有的两个主要地块已发展成伦敦市中心最炙手可热的两个区域，贝尔格莱维亚(约200英亩)和梅菲尔(约100英亩)。

十八世纪初，格罗夫纳家族的第一个开发项目就是现在伦敦市中心最贵的地段之一，上流社区梅菲尔。

图说：上图中的红色区域为格罗夫纳地产所有，蓝色区域是格罗夫纳地产曾经所有的区域。

图说：格罗夫纳家族资产分布

Portman Estate

Portman并未公布账目，毕竟这也不是必须的，首席执行官Bill Moore表示。他们在Marylebone拥有的地产总值约17亿英镑，但想保持低调。

Howardde Walden Estate

Howard de Walden Estate是主要位于英国伦敦Marylebone一带的地产公司，其历史可追溯至1715年，彼时伦敦Cavendish Square及其周边街道的开发刚刚起步。公司持有的主要地块向北延伸至Marylebone Road，向南至WigmoreStreet，包括Marylebone High Street以及Harley Street。

2014年该公司估值约32亿英镑，约有土地92英亩，有超过850处物业的永久产权。现如今这价值约39亿英镑的92亩土地已经由家族里的四位女儿继承，但业务的管理权掌握在行业资深人士Andrew Hynard手中。

上世纪九十年代开始，这家地产公司开始了振兴Marylebone的计划，引入大量资金决心将曾经破败的Marylebone High Street地区改造成首都最理想的购物区之一，增开了包括高端超市Waitrose、高档法国时装设计师Maje和瑜伽服装零售商Lululemon在内的一系列新商铺。2016年，公寓、商铺租金收入上涨约10%，达到1.075亿英镑。

Wellcome Trust

Wellcome是伦敦最大地产商之一，在伦敦市中心有约2000套住宅，但不愿透露更多细节。公司的年报显示，其全英范围内的地产价值约23亿英镑。

Soho Estates

过去几十年也有类似的地产公司建立起来。Paul Raymond在上世纪七八十年代抢购了伦敦Soho地区几乎全部90英亩的土地，建立了Soho Estates，被誉为Soho之王。

图说：创立了Soho Estates的Paul Raymond在他位于Brewer Street的Raymond’sRevuebar俱乐部里和一位兔女郎。

牛剑坐拥35亿镑土地

调查发现，牛津和剑桥大学在全英范围内拥有的土地总价值达35亿镑。

从苏格兰的城堡、格林威治区的O2体育场到伦敦西北Brent的博彩店，由牛剑拥有的土地及建筑总面积多达51,000公顷(126,000英亩)，是英国北方经济引擎曼彻斯特的四倍。这一数字比英国最大的私人土地所有者——英国教会Church of England少了42,000公顷。

除了总价值35亿镑的不动产，这两所大学还持有价值8.63亿镑的房产投资。

下面2张地图显示了牛津和剑桥两所学校在全英范围内持有的不动产。

剑桥大学的两大地主分别是三一学院和圣约翰学院，拥有价值11亿英镑的10,500公顷土地，占剑桥大学17,000公顷的一半以上。

其中最古老的建筑是位于Dumfries and Galloway的Buittle城堡，建于12世纪，随后在1263年由苏格兰贵族John de Balliol拥有，他和他的妻子后来创立了牛津大学的Balliol College。历经波折后，这栋建筑目前由Balliol College所有。

在两所大学的所有资产中，利润最丰厚的是著名的O2体育场。三一学院拥有该物业999年的租赁产权。三一学院负责向Anschutz Entertainment Group收取租金，过去两年中仅租金就为学院来带了2200万镑的利润。

其他知名的资产还包括由三一学院持有的Top Gear测试赛道，以及皇后学院拥有的汉普郡板球俱乐部Rose Bowl。

而最不可能的资产来自圣约翰学院，它是前首相托尼·布莱尔的母校，也是牛津最富有的学院之一。它持有着Millwall联队的训练场。

其他一些乡村农田和林地资产显得不那么光鲜亮丽，但其中也包括不少好货，比如皇后学院从亨利八世手中买下的怀特岛农场，利兹的多个工业区，遍布英格兰的美食酒吧，以及超过100多家零售店铺的永久产权。

最集中的商业地产分布在伦敦的Brent区，所有者是牛津的All Souls College，物业规模超过300套。