数据解读升级改造是如何推动伦敦房价的?

在地产行业，升级改造又像是额外增值的代名词。因为大型的城市更新必将显著改善居民的生活街区和生活质量，有助于完善公共空间、连接性和配套设施。当一个区域变得更加适合居住，自然会增加对住房的需求，从而导致该地区的房价跑赢更广泛的市场。

从著名的Covent Garden、金丝雀码头到国王十字这些成功案例，升级改造一直是伦敦不断发展延伸的重要部分。而升级改造的方式也是多种多样的，比如对传统街区进行提振的Southban升级改造，以及创造全新社区的Stratford奥运新城项目。

经过多年的升级改造，这些外界刺激究竟对地区的房价产生了怎样的影响？世界领先的地产服务机构世邦魏理仕对此进行了一项研究，其中研究人员对这类升级改造项目750米范围内的房价变化进行了量化。

研究发现，从升级改造项目开始，房价就出现了每年额外1.5%的增长。然而当升级改造工程确立，也就是人们意识到改变时，这个溢价也增加至3.6%。

而Placemaking也对升级改造优势的最大化起到重要作用。Placemaking确保了一个区域的住宅、零售、教育、休闲、工作空间、餐厅、开放空间、交通、展览以及社区空间之间保持恰当的比例。合理有效的Placemaking不仅有益于整个区域还对房价带来重要影响。同样CBRE的研究显示，有效的Placemaking可以为房产增值10%。

伦敦升级改造最大赢家——Royal Arsenal

以东伦敦Woolwich的Royal Arsenal为例。位于伦敦东南皇家格林威治区的Woolwich曾是英国皇家海军的基地，至今仍保留着众多年代悠久的历史遗迹。经历了上个世纪七八十年代主要产业关闭后的萧条，Woolwich已经开始崛起，成为如今这个吸引着年轻职业人士到此定居的新兴社区。 从2013年到2019年间，升级改造对房价的提振为每年7.6%，是伦敦各个升级改造区中最突出的。

然而，Woolwich的升级改造仍在进行，其中Royal Arsenal Riverside项目仍在开发，将为泰晤士河畔区域带来5000套新建住宅、商铺、酒吧、餐厅和咖啡馆。居民也将继续享受2021年通车的伊丽莎白线带所带来的通勤便利性红利。

伦敦如何最大化后奥运经济？

另一个看得到、用得到的升级改造典范同样来自东伦敦：2012年伦敦奥运会的遗产，Stratford奥运新城。

尽管2012年伦敦奥运会已经结束7年了，但举办奥运会对21世纪的伦敦带来的影响依旧在持续。

从重要政府部门到顶级文化教育机构，再到全新的大型住宅街区、商业休闲配套，伦敦人将奥运遗产最大程度地进行了再利用。力图将这里打造成伦敦最具活力的文化教育和中央商务新城。

作为欧洲近150年来最大的城市改造项目之一，东伦敦的Stratford正在经历着一系列重建改造工程。升级改造对这里的房价也带来了每年5%的溢价。

作为伦敦市政府的发展重点，Stratford的未来不仅有住宅项目，还包括科技中心和产业园区Here East。

继伦敦交通局(TfL)和英国金管局(FCA)之后，2017年7月，英国癌症研究基金会(Cancer Research UK)和英国文化委员会(British Council)分别和伦敦奥运新城国际商务中心(International Quarter)签约，计划将其总部搬迁至Stratford。

更多大型机构进驻意味着奥运新城每天至少有逾8000人工作。整个奥运新城建设完成后，预计每天将有25,000人在此办公。

与此同时，Stratford的East Bank地块也将迎来更多机构，包括UCL新校区、伦敦时装学院(London College of Fashion)、BBC、V&A新馆和Sadler’s Wells剧院。