疫情爆发将导致英国期房合同延期履行

英国目前已进入新冠病毒的爆发期，政府已关闭除超市和药房以外的所有室内公共场所，要求全体国民尽可能呆在家里，禁止走亲访友以及在露天场所超过2人以上的群聚。这些措施的出台随即引发了大家对建筑行业的关注 – 建筑工地是否应该关闭？

近日英国媒体对这个悬而未决的问题进行了如火如荼的报道，听取了社会上不同群体的意见。目前政府的态度是施工工作可以正常进行，但是雇主必须确保每个工人之间保持2米的距离。然而业内人士认为，由于受疫情影响，建筑材料和工人供应不足，许多在建项目将不得不停止施工。这可能将对英国期房交易造成重大影响——合同可以延期履行吗？买方可以解除合同吗？开发商需要承担违约责任吗？

期房交易如何确定交房时间？

期房交易，就是在房屋尚未建成时与开发商签订购房合同并且交付10-25% 的定金，交房日期一般在2-3年以后。亚太地区的客户大多热衷于期房交易，原因有两点：一是对新房情有独钟；二是认为购买期房在价格上可以享受比较大的折扣。

期房买卖合同一般规定：开发商在房屋建成后应向买方发送交房通知书，而买方必须在收到交房通知书的10个工作日内支付尾款，完成交易。如果买方确实有困难（例如贷款不能及时到位），无法按期完成交房 ，开发商一般会同意将交房期限再延长10个工作日， 但买方除支付相应的购房款外，还须缴纳罚金。如果买方在延期后仍然无法完成交房，开发商则有权撤销合同，没收买方已支付的定金，将房屋卖给其他第三方。

对于开发商完成施工的时间，合同有具体规定吗？

大多数期房合同都会对施工期限进行具体规定。开发商必须在施工期限终止前完成施工，取得地方政府施工监管部门颁发的完工许可证以及新建房屋担保人颁发的保险凭证，并将所有证明文件与交房通知书一同发给买方。

如果开发商未能在规定的日期前完成上述工作，则买方可以解除合同并要求开发商返还已支付的定金。当然，解除合同需要遵守合同约定的程序，由买方律师书面通知卖方律师。合同解除后，买方只能要求开发商返还已支付的定金，不能对自己所遭受的损失要求赔偿（例如定金的利息部分）。

施工期限可以延长吗？

开发商在起草期房合同时一般会充分考虑到各种不确定因素，最大化地保护自己的利益。大多数期房合同中都有“不可抗力条款”，即由于恶劣天气、建筑工人或材料供应短缺或开发商控制之外的其他因素而导致工程延期，施工期限可以相应延长。新冠病毒及其产生的附带效应是否可以被认定为不可抗力因素，则需要看条款的具体措辞而定，这也将会成为买卖双方律师争议的焦点。

如果开发商受疫情影响无法按期交房，开发商非常有可能根据不可抗力条款提出延长施工期限， 但是开发商必须提前书面通知买方，并说明原因。在这种情况下， 买方一般不能以开发商违约为由解除合同。

毋庸置疑的是，买方的利益肯定会受到影响，建议买方应及时采取相应的调整措施。如果买方需要申请贷款来支付尾款，可能需要调整申请贷款的时间（一般贷款合同的有效期只有6个月）；如果买方对入住的时间有严格要求，则可能需要在交房前短期借用或租用其他住房；如果买方的购房目的是用于投资，那么要做好心理准备前期支付的10-25%定金可能短期内无法产生任何收益。

总结， 在英国的期房交易中，开发商一般处于强势地位，期房合同倾向于对开发商权益的保护，买方对合同修改的余地是非常有限的。这种弊端在经济下行或突发事件发生的情况下会更容易显现出来。

提醒买方在购买期房前对交易风险有一个充分的了解和认识，根据自身的风险承受能力，审慎作出购买决定。