疫情之后买个英国农场田园牧歌如何？还能享受这些税务优惠

在英国拥有一片田园牧歌式的风光，是许多人的心中向往。不但有从事农业的家庭想要扩大产业或是刚加入农业领域的新手想要购置农业用地，更有人希望在住家以外多一些空间用来放松享受，尤其是从城区搬到乡间之后。

农业用地（不包含林地）占地约3,980万英亩，大致等于英国全部土地的71%。尽管收入效益较低，英国土地在过往历史中的长期资本增值和特定的税务优惠，使其一直以来都能吸引到一部分投资者的目光。

与其他投资类别相比，农业用地所能提供的最大好处之一就是它所具备的感性成份。农业用地是有形的不动产。业主可以游览土地，种植农作物，饲养牲畜或者作为休闲用地。这与其他资产形成极大对比，比如股份、债券或者无形金融资产。

尽管农业用地很受欢迎，但它缺乏流动性。2016年，全英国仅销售了18万英亩的农田。

农业用地主要有三个用途。第一，用作设施土地，如马场或者筑坝用以淡水垂钓;第二，作为一种被动投资，租赁给邻近的农民;第三，由居住在土地上的业主亲自耕种。不管是哪一种用途，业主都会成为该片土地以及周边自然环境的维护者。这一点日益体现于土地所有者在保护田野和乡村生活方面所应尽的法律义务上。

农业部数据

市场规模：

2016年农业用地占地3,980万英亩，价值1,860亿英镑。在2016年，农业收入下降7.5%，降至36.10亿英镑，不到国内生产总值的1%。总劳动力为46.6万人，约占总就业人数的1.35%。农业用地占英国土地总面积的71%,从2012年以来基本维持不变。

价值增长：

英格兰和威尔士: 2017年前三个月下降1.7%，12个月期间下降6%，5年期间增长16%，10年期间增长97%

苏格兰: 2017年上半年增长0.6%，12个月期间下降3%，5年期间增长15%，10年期间增长109%。

税收:

农业用地的价值可以从遗产税中获得全额减免，根据英国税局估计，这相当于为纳税人节省近4.5亿英镑的税负。通过处置土地实现的资本利得按最高20%的税率征税。如果土地内包括住宅房产，税率最高可达28%；如果土地用于符合条件的企业，税率最低可至10%。通过土地取得的收入在扣除允许的费用后的金额应纳税。如果土地用于混合用途，那么交易税的土地印花税最高税率为5%。同时，增值税一般可以申请返还。

农业土地的价格区间跨度甚大，从苏格兰山区的每英亩700英镑，到伊夫舍姆山谷或英格兰东部优质且排水良好的可耕地的每英亩12,000英镑。总的来说，农业部门创造的GDP不到英国全年生产总值的1%，但土地总价值仍高达1,857亿英镑，相当于全国住房存量价值的3%。

当英国脱欧后，直到政府采用新的农业补贴制度之前，农业领域极有可能会受到冲击。不过，许多评论人士仍预测，英国各地每英亩土地价格稳步上涨的长期趋势仍将持续下去。

大体上，英国税务制度对农业土地还是非常慷慨的。在遗产税和资本利得税方面有若干减免可以使用。另外，用于计算个人所得税和企业税的利润也能扣除可减免的成本，包括日常开销，以及业主耕种或经营土地时，购置设备和装置而产生的一次性大额开支。

遗产税

农业用地对于遗产税来说是一项应税资产，就像现金、股份或者家庭住宅。这意味着当个人过世时，会引发40%的遗产税。然而，如果满足一定的法律条件，可以获得50%或者100%的慷慨税务减免。该减免称为农业资产减免（Agricultural Property Relief）。只要是位于英国、海峡群岛、马恩岛或者欧洲经济区国家的土地，都可以申请该减免。申请的前提是，相关土地或建筑必须由业主或租客用于农业用途。

在这里有很重要的一点，农业资产减免基于的是土地上的农业价值。常有的误区是整个市场价值（包括开发价值在内）都可以享受农业资产减免，但事实上并不是这样。另一种减免称为商业资产减免（Business Property Relief），可以用于减免土地的开发价值，只不过需要符合的条件略有不同，并且只适用于那些亲自耕种土地的业主。如果土地含有未来开发的计划，或者是潜在的开发价值，这便是非常值得关注的一点。

一般来说，农业资产减免为100%全额减免，例外是在1995年9月1日之前签订了租约的租赁农地，这种情况下只能申请50%的减免。

为了获取减免，须达到最低持有期限标准。农业资产减免只有在持有土地并且投入农业用途两年以后才可以申请。然而，一旦土地出租，两年标准则会增加至七年。

该减免也可以用于农场建筑，例如谷仓、棚屋和猪圈。对于耕作的农民来说，主要的农宅也可以申请农业资产减免，除非农宅是一幢庄园或者类似的建筑，会有一定的限制。如果土地和农宅是一起购买的，并且土地租赁出去之后租客不用于耕地，那么，农宅的农业资产减免将不再适用。这种情况相当常见，因为很多城市来的购买者并不打算自己耕地。协议与租客一起合作经营农场可能是针对这一问题的解决方案。

农业用地的投资者不应该只是冲着遗产税减免而作出购买决定。目前，我们已知英国税局正在审阅农业资产减免将继续为国家经济带来的好处。对于不打算亲自耕地的单纯投资者来说，该减免或许不会以现有形式存在太久。

资本所得税

自2016年4月起，资本利得税的主税率降低至20%，但是针对住宅房产仍维持在28%。农宅和茅屋仍须采用主税率，但可以申请主要住宅减免（main residence relief）。只要业主将农宅作为主要住宅，该减免就可以免去相关的资本利得。

不管税率是20%还是28%，企业家减免都可以把资本利得税率降低至10%。为了能够申请该减免，必须将土地用于经营，同时满足其他的条件。因此，租赁土地或是不用于经营的土地无法享受10%的税率。

如果说在主要的农业经营活动停业之前，先行出售了其中一小块土地，这种情况下也无法使用10%的税率。所以说，处置土地的时间点非常关键。

个人/企业所得税

亲自耕地会比较辛苦，收入也相对较低。另外，会产生许多的隐藏成本，包括保险、借款利息、厂房和机器的维护，以及业务用途设备的资本支出。

按照个人和企业所得税的规定，大体来说，只要开支是完全并且专门用于业务目的，那么就可以抵免。这也包括每年分摊的设备的资本成本。

农业活动中，连年亏损相当常见，农民通常依赖政府的补贴来维持经营以及土地的管理维护。通常，亏损可以用来抵减其他收入，也可以往前计提，自开始经营算起最多往前四年。但是，亏损能够抵减的前提必须是个人站在商业角度“以盈利为目标”开展经营活动。众所周知，英国税局对于连续五年亏损的企业经常提出质疑。

相似的原则，同样适用于土地被出租的情况，虽然土地所有者收取的是租金，而非经营收入。同时，亏损只能结转用于抵减未来的租金收入。

土地印花税和增值税

购买农业用地时，买方需要支付土地印花税。针对商业或者混合用途的土地，土地印花税最高为5%。农场被视为商业地产。如果两处或以上住宅作为土地的一部分被购买，应能申请多套住宅减免（Multiple Dwellings Relief）。购买者可以选择支付5%的税率，也可以根据多套住宅减免计算税负，有时后者税率更低。

尽管增值税适用于农场，一般来说增值税不会构成问题，这是因为大部分出售产品都属于增值税的零税率范畴。相应的，大部分农民在出售牲畜和农作物的时候不需要加收增值税，但相关花销的进项增值税可以申请返还。所以，大部分农场常年处于增值税返还的情况，退款等于为农场购置的商品和服务开销的16%。土地和二手建筑通常都免增值税。偶尔，卖家会将其土地或建筑纳入增值税系统，该流程称为“选择纳税”（opting to tax）。这意味着购买这些地产时会加收20%的增值税，只有当买方注册了增值税，方可申请退还。该项领域非常复杂，建议向专家寻求咨询。

另一项有关增值税的独特规定，是获得在土地上放牧动物的权利，俗称“草地打理”（grass keep）。它隶属于增值税中的零税档，意味着不需要为其征收增值税。然而，相关开支的进项增值税返还不存在上限，例如承包商修剪树篱和割草等成本。

总结

农业用地预期可以保值。很多人预测农业用地的价值会稳步增长，因为土地是无法制造出来的，而食物、休闲及另类燃料资源都要争夺土地资源。所以，有额外现金的投资者可能会考虑农业用地的长期投资，获取遗产税减免的同时，也能合理预期到继承人最终可以回本。相比其他的资产，能够获取遗产税和资本利得税减免的农业用地或许会是一项亮眼的投资提议。

案例

刘先生从他母亲那里继承了250万英镑的遗产。刘先生一直想要购买一小块农地，随后决定以100万英镑收购100英亩的优质可耕地，包含毗邻的农场建筑。另外，刘先生还以100万英镑，额外购买了位于同一块土地上的农宅。刘先生和他的家人搬进了农宅，开始亲自耕种土地，并用剩余的现金购买了厂房设施、机器和其他设备。在耕种土地两年之后，刘先生有资格获得遗产税减免，同时农场建筑和100英亩土地的农业价值可以通过农业资产减免覆盖。此外，如果刘先生一直使用农宅来监督和管理农场业务，那么农宅的农业价值也可以纳入减免范畴内。

总的来说，刘先生的遗产税范畴中可以扣除250万英镑的价值。如果刘先生的其他资产已经占去了他的遗产税零税率区间，那么，与购买住宅房产投资组合或其他应税资产相比，农业资产减免为他节省了100万英镑的税收。

让我们继续采用这个例子来说明。假设刘先生觉得耕种土地太困难和费时，取而代之，决定起草一项新的租约，把农田和农场建筑租赁给附近的农民。由于租约是在1995年9月1日之后设立的，因此不受50%减免的限制。不过，刘先生必须出租至少五年（即总共拥有土地七年），才能有资格获得100%的农业资产全额减免。

在这种情况下，由于刘先生不再将农宅用于监督或管理农场业务，其价值将完全暴露在遗产税范围中。因此，250万英镑的投资中，只有150万英镑有资格获得农业资产减免，总共节省60万英镑的税收。