在英国买房子是买永久产权还是租期产权，两者有什么区别、有什么利弊？

我来英国11年多了。自从2014年购买的第一套房以来,我已经在伦敦拥有三套房产.

在苏格兰的首都爱丁堡拥有一套房产，房产总价值超过一百万英镑。

经常有朋友问我， 你拥有四套房产，是不是因为你做律师收入丰厚？

Q:买房是买永久产权(freehold)还是租期产权(leasehold)？

瑞华：今天我想跟大家谈一谈在英国买房子是买永久产权还是租期产权，两者有什么区别、有什么利弊？

首先要提醒大家的是，永久产权和租期产权的区别，在苏格兰是没有的，只跟英格兰和威尔士有关(北爱尔兰也有类似制度，但是我本人没有亲身经历过）

一、永久产权(freehold)的含义和利弊

永久产权是对一片土地以及土地上的房屋建筑、花园、停车场等其他设施的绝对所有权，而且这种产权是没有年限的，故称永久产权。从严格的法律层面上来讲，永久产权包括地下和地上甚至土地上空的空间。大部分的独栋（detached）、半独栋(semi-detached)或者联排(terraced)的房子都是永久产权。

拥有永久产权的好处是产权人可以决定对土地和房屋建筑作出任何处置，比如推翻重建、加层、改建、挖地下室，建游泳池等等，可以借此增加永久产权的价值。不过这也意味着一旦房产、土地以及任何设施出现了任何问题，比如屋顶漏水、火灾造成的损害，产权人都要自掏腰包花钱修理和处理，我建议产权人购买合适的建筑保险（building insurance）来预防这些风险。

有些永久产权还是会有一些使用上的限制，法律术语叫限制承诺（restrictive covenants），在地契(title deed)上会有列明。这些限制承诺，是卖家把土地卖给买家的时候，给买家施加的限制，对将来的土地所有人也有约束。比如说在伦敦市中心唐人街附近的蓝斯特广场（Leicester Square） 在19世纪土地所有权转移的时候，卖家就规定买家不允许在这片土地上搭建房屋，必须留空。在寸土寸金的伦敦西区市中心地段，至今蓝斯特广场能够被保留作为公共广场，就是这个历史原因。我在英国念法学院的时候学习的一个有名的关于房地产权的案子，叫TuIk vs Moxhay，讲的就是蓝斯特广场这块土地上的限制承诺，从此建立了限制承诺可以约束将来的所有人的法律原则，感兴趣的朋友可以自己去研究一下。由此可见，在购买永久产权之前，买家也不可掉以轻心，要让律师仔细地查阅地契，看有没有历史上的限制承诺。如果买家愿意接受这样的限制承诺，那么交易可以继续进行，否则，应三思而为，因为这种限制承诺从法律上是很难去除的。买家也要考虑到将来有一天如果需要出售这个永久产权，将来的买家也会知道有限制承诺的存在，可能会导致出售遭到搁置，或者无人问津。

二、租期产权(leasehold) 的含义和利弊

在中国拥有房产的朋友，大概都对自己房子有70年的土地使用权这样的概念比较熟悉。租期产权的概念和中国的土地使用权类似，只是土地的所有权并非像中国一样属于国家，而是属于拥有这块土地的永久产权人。比如开发商拥有一块土地的永久产权，在这块土地上建造了一栋公寓楼，公寓楼里有几十甚至上百套公寓，单独出售，每一套公寓的购买人就拥有该套公寓的租期产权。租期产权的年限在被创立初期最长可以有999年，常见的有250年或者125年。

地租(ground rent)

租期产权所有人和永久产权所有人之间有一个法律文件叫租约（lease），里面详细地规定了双方的权利和义务。永久产权人有义务维护公寓楼外部和公共区域的设施、清洁、维护维修等，同时有权向租期产权人收取地租(ground rent)。地租金额在一开始并不高昂，每年几十或几百镑。有的租约里规定地租每十年翻一番，导致几十年之后，地租大幅增加，造成租期产权人巨大的经济负担，如果想要出售这套公寓，也很难找到买家（谁会傻到去接受一个烫手山芋？）。我的一套房产的租约里关于地租增长是这样规定的，地租每隔25年根据租用产权的市场价，成比例翻倍。我2014年买的这套公寓，刚买时地租仅为每年100镑，没想到没过几年，收到永久产权人的通知说，地租要增长到390镑一年，相当于涨了近300%，因为房产的市场价在过去的25年增长了那么多，真是哭笑不得。英国政府正在立法纠正这些不合理的地租增长条款，不允许永久产权人剥削租期产权人，但还没有具体的立法出台。在购买租期产权的房产前，建议买家务必委托律师仔细审阅有关地租的条款，如果看到有不合理的增长地租的条款，敬请仔细斟酌，是否要继续购买这套租期产权的房产。

物业管理费（service charge）

永久产权所有人有义务对房屋的外部和公共区域进行维护，他们也必须为整栋公寓楼购买建筑保险，这些并不是免费的，而是羊毛出在羊身上，因为永久产权人有权向每一个租期产权人收取费用，以补偿他们的支出。永久产权人一般都会聘请专门的物业管理公司来代为履行他们的义务，并且向租期产权人收取物业管理费。一些比较高档的公寓楼的公共设施非常豪华，甚至包括健身房、业主俱乐部等等，所以物业管理费也非常昂贵，每年几千英镑是不足为奇的。

租期产权人的义务

租期产权人必须按照租约的约定使用房产，如果是住宅用房，就不允许把该房产作为商业用途，也不能用作短租（short let）。所以很多公寓的业主把房子放在Airbnb 或者booking.com上用作短租，其实是违反了租约的。租期产权人不能对自己的房产作出结构性的改变，如拆掉一座墙，甚至安装一个卫星电视碟片，都要征得永久产权人的同意。永久产权人一般会同意租期产权人的要求， 但是会要求租期产权人付费。这也是很多租期产权人痛恨的地方，抱怨永久产权人简直是漫天要价，任何芝麻大的小事都要收费。综上所述，租期产权人应该好好地阅读租约条款（或者委托律师审阅），因为一旦违反租约，后果可能很严重，甚至永久产权人有权收回租期产权，法律术语叫forfeit the lease。

这样听下来好像作为租期产权人有很多的义务，又要付物业管理费又要付地租，还要受永久产权人的层层约束。如果租期产权人只是想要享受这个房产，其实跟永久产权人也没有什么区别。他们也可以将租期产权的公寓出租给房客，而且公共区域或公寓楼的屋顶漏水，电梯出现故障，租期产权人一概不用自己去处理，打个电话给物业公司即可，只是在年底的时候可能会发现物业管理费可能上涨很多。

租期产权延期(extend the leasehold)

随着时间的推移，租期产权的年限会越来越短，当年限少于八十年的时候，就被叫做短租期，如果租期年限少于七十年，租期产权所在公寓的市值就会大打折扣。租期产权人若想要延长租期，必须要在拥有产权两年之后（或者在购买短租期的产权之前， 要求卖家）跟永久产权人协商。如果永久产权人不予理睬租期产权人，租期产权人不得不走法律程序，给永久产权人发所谓的第42条通知（Section 42 notice），提议支付多少金额把租期产权延长。永久产权人根据法律规定，必须在一定期限内回复一份反通知（Section 43 counter-notice），列明同意或者不同意租期产权人提出的金额。

我自己有一套房子就经历了这个租期延长的法律程序，我作为租期产权人不仅需要花钱请估价师评估把租期延长90年需要支付给永久产权人多少钱，而且需要请专门的房产律师办理。按照惯例，租期产权人还要支付永久产权人的估价师以及律师的费用。估价师的估算会按照一定的公式，会看还剩下多少年的租期，每年的地租是多少金额，还要看租期产权所在地的房价，给出一个金额，供租期产权人和永久产权人参考。两方的估价师协商后，最终决定一个金额。经过这个法律程序之后，租期会被延长90年（加上原先剩下的年限就会超出100年），地租也归为零（所谓的胡椒种子peppercorn），这时这套租期产权就跟市场上相同房型和相似租期长短的房产差不多价值了。有的人就利用短租期的公寓房价大打折扣的现状，刻意购买位于黄金地段的短租期的公寓。这样购房人就可以居住在高贵的黄金地段，如伦敦的梅费尔Mayfair和肯辛顿Kensington地区。因为支付的购房款要比长租期的同类租期产权房低很多，所以他们不在乎租期短。

Q:到底买永久产权还是租期产权？

瑞华 ：我上面分析的永久产权和租期产权房的利弊，大家可以作为参考。朋友经常问我，自住或者投资房产是买永久产权还是租期产权。我的回答经常是看情况（it depends， 哈哈律师的口头禅）。看什么情况呢？就是看投资人的预算有多少，准备在什么地区投资，面对的租客对象是什么样的人群。如果喜欢花钱买个安心，支付物业管理费，自己不用亲力亲为维修管理，那么租期产权房是不错的选择。如果投资人喜欢装修改建，增加房产的价值，那么永久产权房更适合。

我认为如果有资金实力的话还是买永久产权比较好，从法律上永久产权的性质比较纯粹，每年也不需要交额外的物业管理费和地租。想要对房产进行改造也不需要征得任何人的同意，自己决定就可以了。国内来投资的朋友，因为对英国的房产体制不熟悉，可能只知道可以买公寓房（也就是租期产权），希望这篇文章可以让你开阔思路，了解在英国还可以投资永久产权房，根据自己的情况选择购买哪一类房产。永久产权的房屋一般带有花园，相同的地段两房公寓和两房的永久产权房相比，永久产权房的价值要高。我自己住的房子属于永久产权的，而我的两套在伦敦的投资房都是租期产权。我若将来投资， 也更倾向于投资永久产权房。