英国房产

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顶住脱欧和新冠疫情,伦敦房价去年竟然上涨了这么多!

发布时间:2020-05-22 来源:buyhomeuk

去年一年,英国一直深陷在脱欧的“泥沼”里,尽管,对一些人来说,市场环境的动荡也带来了一定的机遇,但脱欧造成的政治不确定性是真实存在的,甚至对各行各业都产生了影响。

幸运的是,英国的脱欧大戏终于在新任首相的铁腕下落下帷幕,英国也迎来了一个相对明晰的政治前景。

然而,时间进入2020年,一场突如其来的疫情再次打破了人们平静的生活,新冠这只“黑天鹅”从天而降,让很多行业都被迫按下了“暂停键”,房地产行业也不例外。

尽管,新冠疫情在英国已经放缓,但疫情带来的影响仍在继续,以英国国家统计局刚刚公布的通胀指数为例,4月份英国的通胀率放缓至2016年以来最低水平,一时间,关于英国央行将采取负利率救市的猜测四起,而如果央行一旦执行负利率,这也意味着个人存入银行的财富在未来将可能会大幅缩水。

因此,不管是对普通人还是对投资者而言,一个更重要的问题迎面而来,如何配置资产才能让人们抵御未来可能还会出现的黑天鹅呢?

对于这个问题,很多人都有自己心中的答案,而房产君(ID:BuyHomeUKSerena)今天想从房产的角度来谈谈这个问题。

房产值不值得投资?

由于脱欧和疫情的双重影响,很多人担心英国的房价将出现下跌,但英国国家统计局(ONS)公布的最新数据,可以说是打消了人们的担忧。

具体有以下四个方面:

1、价格分析

ONS的数据显示,截至2020年3月,英国的平均房价年增长率为2.1%,高于2月份的2.0%。

英国各大区的平均房价也均处于上涨的趋势。英格兰的平均房价上涨至24.8万英镑,年增长率为2.2%,威尔士的平均房价上涨至16.2万英镑,年增长率为1.1%,苏格兰的平均房价上涨至15.2万英镑,年增长率为1.5%,北爱尔兰的平均房价上涨至14.1万英镑,年增长率为3.8%。

再聚焦到苏格兰地区,截至2020年3月的一年内,除约克和亨伯外,英格兰其他地区的平均房价均有不同程度的上涨。

其中,伦敦的平均房价同比涨幅最高,年增长率为4.7%,这也是自2017年以来的最大年度涨幅。

就房价水平而言,伦敦房价仍遥遥领先于英格兰其他地区,平均房价接近50万英镑。

2、交易量分析

说完价格,我们继续来分析下伦敦不同价格区间和不同季度房屋交易量的数据。

先看内伦敦的情况,从各季度交易量来看,在所有的价格区间,2020年第一季度的交易量并没有出现明显的下滑,不过,这可能与英国的封锁措施是在3月底开始实施有关,这也说明,直到封锁前,英国的房产市场还是十分活跃的。

从不同价格区间来看,不管任何季度,30万-60万英镑的房屋交易量最高,这个价格区间更接近平均价格,更常见的也是刚需房,这也说明了我们之前的观点,英国的房产从很大程度上是一种刚需品,房价的泡沫非常小,供不应求是常态。

再看外伦敦,基本上也是同样的趋势,各季度交易量差异不是很大,30-60万英镑区间的房屋最受欢迎。

不过,值得注意的是,内伦敦地区60万-90万英镑的房屋交易量排名第二,而外伦敦则是30万英镑以下的排名第二。

之所有有这样的差异,一方面是因为内伦敦的平均房价普遍高于外伦敦,另一方面,越往伦敦中心走,企业云集,人才众多,人们的购买力也更高一点。

3、不同类型房屋对比

既然英国整体房价都是在上涨的,那么不同类型的房屋涨幅如何呢?

从ONS的数据来看,在整个英格兰地区,独栋别墅(Detached)的涨幅最大,年增长率为2.5%,其次为公寓(Flat/maisonette),涨幅为2.2%。

但在伦敦却完成呈现出了不同的趋势,公寓的涨幅反倒远超其他类型房屋涨幅,年增长率高达5.5%,其次为排屋(Terraced),涨幅也达到了4.8%。

不过,这也并不是很难理解,由于伦敦需求高,但可供开发的地又少,寸土寸金的情况下,公寓自然会变得比较抢手。

4、新房和二手房对比

毫无疑问,相比于二手房,新建房屋的年增长率明显更高。

如下表所示,英格兰地区新房的年增长率达到了7.1%,但二手房为1.2%。

伦敦也是如此,新房的年增长率为7.6%,但二手房为1.2%。

不过,这里说的二手房也指的是年限比较久的房屋,可能房屋状况和新房有了较大差异。

而且,新房和二手房的比较,具体还要结合地段来看,好地段的二手房,比如涉及到学区,商圈,或靠近大型企业,有时候甚至要高于其他地区的新房。

总体来看,不管是脱欧还是疫情,对房市虽然会有影响,但对房价的冲击并不是太高,即便是出现了2008年金融危机房价暴跌的情况,但将整个时间线拉长,房子依旧是抵御通胀的最佳产品。

研究发现,在过去的30年里,伦敦市中心黄金地段(PCL)的房地产投资表现远远优于其他各类投资项目,甚至远超股票,黄金,石油这些看起来收益更好的产品,30年间涨幅达到近500%。

不仅如此,从上述数据来看,相比于其他地区,伦敦的房价增长潜力是最高的,抵御风险的能力也更强。

那么,伦敦房产的优势到底在哪呢?

伦敦房产的优势在哪

1、教育资源雄厚

作为首都,伦敦的教育实力是毋庸置疑的。

伦敦的教育制度历经数百年的发展,拥有完善的教育体系,以高水准的教学质量而名扬四海。

从幼儿教育开始,伦敦的可供选择的好学校就数不胜数,伦敦是英国优秀小学最多的地区,超过340所学校被英国教育标准局(Ofsted)评为杰出,很多家长为了子女教育也会选择在伦敦发展。

不仅如此,伦敦还是世界上大学和高等教育机构最集中的城市之一也是全欧洲教育程度最高的城市,不但有多所顶级综合性大学,还有世界一流的专业学院。

在世界大学排行榜中,英国7所名校在世界排名前五十,其中有4所就在伦敦。分别是:帝国理工学院、伦敦大学学院、伦敦政治经济学院,以及伦敦大学国王学院。

由于教育资源丰富,在2017-2018年度,英国共吸引了458,520个海外学生就此求学。

在2019年QS全球最受留学生欢迎城市排行榜中,首都伦敦更是蝉联全球第一,成为全球学子首选的留学地。

而随着低龄化留学的盛行,在求学期间,就有很多家长为了陪读或者“以房养学”而选择给孩子在伦敦买房,早早为孩子的教育打下基础。

2、大型企业云集

作为世界上最大的金融中心,金融业是伦敦的支柱产业,伦敦是全球最重要的银行、保险、外汇、期货和航运中心,有19家世界500强企业的总部位于伦敦,75%的世界500强企业在伦敦金融城设有公司或办事处。

此外,因为全球大约45%的货币业务都是在伦敦完成交易,全世界的跨国公司和金融机构基本上均在伦敦设有分支机构。

这些企业之所以选择伦敦,当然与伦敦人才济济分不开关系。据统计,伦敦劳动力市场上有近59%的人受过高等教育,年轻人才的聚集能够形成一个富有竞争力的劳动力市场,将吸引更多的企业在此投资

3、发展前景良好

一个城市的房价涨不涨,除了看基本的供需,还要看城市的发展。

发展好的城市,因为能吸引更多的人前来居住,也就会带来更多的需求,从而促进房价的上涨,这个逻辑在很多超一线城市基本都是讲的通的。

恰好,伦敦就是这样一个发展前景很好的城市。除了上述我们说的在教育、文化方面的积淀,伦敦的发展前景还体现在它的宜居性和知名度上。

根据Resonance Consultancy的“全球最佳城市”评选,2019年,伦敦再次蝉联全球最佳城市。

不仅总分排名第一,伦敦还独占人文娱乐(Programming)和推广(Promotion)两项指标第一。

推广指的是伦敦被用户通过搜索引擎索引到的次数,可以反应出伦敦的知名度,人文娱乐项则包括了文化,娱乐,购物,艺术,夜生活等栏目,主要体现伦敦的宜居性,而在这两方面伦敦都拿到了满分。

正因如此,伦敦吸引了很多的海外投资,今年年初,安永发布报告称,英国打破了美国自2014年以来的垄断,成为了全球最热门的投资目的地。

4、法律制度健全

安全,是很多人投资人最大的要求之一。

英国是高度法制化的国家,物权相关法律非常健全,不动产交易的方式是全球最具法律科学性和公正性的国家之一,对私有财产的保护和规范更是在全球都闻名遐迩。

由于伦敦的房地产具有高度安全性,再加上丰厚的投资回报,也吸引了李嘉诚、张松桥等多个投资界佬在伦敦相继出手,这也足见伦敦的魅力了。

尾提示:

放眼全球,在经济下行的大背景下,很多国家已经开始拥抱“负利率”时代,全球财富也进入避险模式。

股票,理财这类资产配置方式,短期内收益也许更高,但随之而来的风险也更大,更不要提这类投资还有一定的门槛,而好的房产投资,不仅能规避风险,长期来看收益也更高。

而伦敦凭着其开放、包容、灵活和多元化的文化氛围,以及强劲的城市竞争力和健全的法律制度,更是给房产投资上了双保险,在这里投资,不仅回报率高,风险也会相对较低。




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