英国房产

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牢记!公司名义持有英国房产大全!

发布时间:2020-05-28 来源:Lifestyle UK

越来越多的投资买家会咨询:用公司名义购买英国房产有什么优惠?相比用个人名义,如何规划最划算?成立公司适不适合自己?

无论是个人,还是公司,都可以通过成立一个有限责任公司“Limited/Ltd company”来购买海外地产。但是在做出此决定之前,你必须了解用“有限公司”购买房产的利与弊,并且应该在成立公司之前和各方面的专业人士,比如税务师,会计,房产中介等寻求专业的指导意见。

NO.1通过有限责任公司购买英国房产的好处

通常买家会因为多种原因选择以公司而非个人名义持有英国房产。

那么首先,在决定成立公司之前,你要告诉你的专业咨询机构,你是作为投资还是自住,购买房产套数和总价值为多少。

如是投资房产,租金收入的征税方式会略有不同。个人名义持有房产,那么你从租金中获得的收入将与你的其他收入一起作为所得税而需要纳税。如此相比,公司持有房产有以下优势:

1. 选择成立“有限责任公司”来持有英国的投资地产,通过租金产生的利润会以公司企业税形式缴纳。目前,公司利润总额小于等于300,000英镑的税率为19%。相比个人所得税,如:你个人在英国总体收入属于高额收入的类别,则需要缴纳41%或更高的税。所以,公司持有的优势是显而易见的。而2020年4月最新的税收政策,公司所得税将减少到17%。

2. 利用公司股东之间共享公司利润去减少税务支付。但是通过发工资或者股东分红形式将地产的租金收入从公司收益里提取也是需要交税的。买家可以通过成立公司,例如和配偶或者子女(超过16岁)作为股东持有公司进行收入分配。在咨询会计和税务师后,可以通过多种方式选取最效率化的提取分红形式去相对缓解高税务的缴纳。买家也可以将投资收入留在公司用于下一个地产的投资。

3. 公司持有地产特别适用于土地开发投资。如果购买土地进行开发的话,特别是在经济危机的情况下,公司会承担债务等风险而不是个人。

4. 售出持有房产时,公司持有的房产可以选择出售房产持有股权而不是出售该房产。这个对下个买家是有优势的,因为他们只需要支付0.5%的印花税。

5. 贷款方面,相比5年前,银行对有限责任公司持有的房产贷款政策放宽了很多,根据公司资产和地产持有的情况,部分符合资质的公司可以选择贷款进行购买地产。并且通过抵押贷款形式,购买的地产所支付的任何利息都可以全额减税来减少税务支出。

6. 根据英国最新的税收法案,从2020年4月财务年开始,个人房东不再能把贷款产生的利息作为租金收入税务的抵消,而大家有1年的时间去规划自己的税务等事宜,如个人持有多套房产并且高租金收入的房东,需要考虑未来投资是否成立公司。

NO.2不通过公司购买房产的原因

虽然说现在公司持有房产可以申请贷款的情况相比以前好很多,但是,会遇到的主要困难还是是否有合适的贷款银行能贷款给公司。

大多数“buy to let”以租养房政策的银行不会贷款给有限责任公司。如果可以贷,银行通常会要求公司的董事提供个人担保。这样,如果公司违约或者未能支付贷款利息等,贷方可以找到公司董事个人去解决还贷问题。在这种情况下,所产生额外的法律费用和税费将转移给担保董事个人。

虽然,也可以考虑商业贷款,但一般商业贷款的利率较高并且贷款价值比(loan to value ratios)较低。在英国购买地产吸引投资者的最大一个因素就是“杠杆”,如果公司通过商业贷款产生的高利率和较低的贷款价值比去操作,那么可能就没有必要用公司名义持有房产了。

现在,由于越来越多的投资者在使用公司持有英国房产,很多银行也会随着市场的变化去调整其贷款政策的。

另一个缺点是,每年公司需要提交年度公司财务报表,这也可能需要额外花时间并且产生额外的花销。

NO.3成立公司之前要问自己的重要问题

虽然在英国成立一个公司步骤很简单,但是成立公司购买英国房产不是一件简单的事情,决定取决于个人的许多因素。买家可以根据下面几个问题斟酌自己是否适合公司持有房产:

1.我需要缴纳多少所得税?

如果你是高收入或高税收人群购买房产,则必须按41-46%的税率缴纳所得税。但是,如果把房产放入公司,则只需缴纳19%的公司所得税。

如果不想通过有限公司购买,还有其他选择。例如:通过收入较低的配偶或者家人持有房产,仅需缴纳19%的所得税。

无论是通过有限公司或总公司购买房产,公司购买比较复杂,并且取决于房产的总价值等因素,实际的操作方案还是要咨询专业中介和税务师等专业人士。

2.我有多少钱?

由于许多银行不喜欢向有限责任公司贷款,因此公司持有房产无法获得最优惠的利率和贷款方案进行房产购买。但是,如果你有大量的现金储蓄,则可以通过公司全款购买并且持有房产。

要注意的地方是,购买海外房产的时候,要考虑自己的身价和国籍问题而导致的税务问题。良好税务规划对个人的未来生活以及退休养老有很大的益处。

3.投资/购买目的是什么?

如果你是打算在去世时将财产交付给孩子,那么通过有限公司购买可能会有所帮助。有许多方法可以通过这种方式避免高额的遗产税。

孩子或者继承人可以成为有限公司的股东。这意味着当财产出售时,收益将在股东之间分配。收益虽然仍会被税收,但与遗产税的比例完全不在同一水平。

4. 可否将原个人持有房产转移为公司持有?

如你想将个人持有的现有房产转移为公司持有,那么这个交易会被视为一个房产买卖,也就是你个人把房产卖给了公司,会需要缴纳资本利得税(CGT)。并且如果房产高于125,000英镑的任何房产也会面临支付印花税LBTT(Land and Buildings Transaction Tax liability)的问题。

个人持有转为公司持有,也会产生一个按照市场价值4%的额外住房附加费用Additional Dwelling Supplement charge。所以个人转换成公司可能会非常昂贵。

通常我们建议,用个人名义继续持有现有地产,通过公司名义购买未来的其他房产。虽然私人住宅租赁产生的花销和租赁方面的免税政策会抵消一些资本利得税,但是总的来说对LBTT没有任何影响.

专业咨询

无论是个人持有还是公司持有英国房产,根据购买的数量和总额,提前做好未来的规划和了解投资目的是很重要的。在做决定之前,根据个人的收入,税务,和未来的投资方向进行考量是否用公司名义购买并持有房产。

为了利益最大化,我们建议咨询专业的贷款,税务以及中介机构听取专业的建议和指导。




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