在买房出租Buy to Let之上，英国人还有什么更高收益的玩法？

很长一段时间以来，英国买房出租Buy to Let的投资方式，因为整体收益很高，在英国一直是一种很热门的投资方式。

首先我们来看一下，在买房出租（buy to let）这个大分类下，在英国都还有哪些形式:

1，基础 Buy-to-Let

这是一种最典型的Buy-to-let。买一套1-3室的房子，然后整体租给一个租客。 是绝大多数人buy to let 的方式。

2016年第一季度全英国平均收益率：5.8%

2，Houses in Multiple Occupation (HMO)

HMO就是我们通常所说的合租房。也就是说，买一套5室（甚至8室）的大房子。（也有的是买一套大房子，然后自己改造分隔成几个独立的小房间），共用厨房和厕所，然后分别把房间租给不同的租户。对于HMO来说，根据各地不同的规定，楼层的数量或者租户的数量不同可能需要申请执照。

2016年第一季度全英国平均收益率：10.2%

3，Multi-unit Freehold blocks

这就是在一块freehold的地上，改造出几个不同的住宅单元。有可能是flat， 也有可能是house， 但是几个单元共同享有这块地，走share of freehold的方式。  几个单元也有可能共用一些花园之类的公共区域。 比如把一套victoria的房子，改造成2-3个一室的公寓，分别都有各自独立的厨房和卫生间。分别独立出租。

2016年第一季度全英国平均收益率：7.8%

4，Semi-commercial Property

这种房子是住宅项目和商业项目的综合体，比如买下一栋楼，楼下租给商铺，楼上作为住在出租用。

2016年第一季度全英国平均收益率：8.1%

平均高达10.2%收益率的HMO是不是最抢眼？ 今天我们就来说说这个:

那么，什么是HMO呢？

 

HMO就是房东把房子的几间卧室分租给好几个人，大家共用厨房和卫生间，甚至客厅都被房东拿来做卧房…… 只租一间房，租客们的花费降低了。 而房东的收益增加，这种把房产按照卧室出租而不是整套出租给一家人的做法在英国被称为：分房租赁(HMO)。

一般来说，HMO的房子大概是4-6居室。政府规定，HMO为三个以上租户合租一套房子，共用洗手间、厨房等设施。而当租户人数超过五个，或者三层以上（含三层）物业（地下室也算一层）的时候，就是一个“large HMO”。Large HMO就需要找当地政府申请执照，支付费用以及承担一些额外的责任。

 

HMO（分房租赁）的好处是：

1，赚得多！

这才是最大的动力！Mortgages for Business的数据显示，2016年的前三个月，传统出租房的平均租金收益在5.8%，而HMO的平均租金收益率可以达到10.2%。  （一些表现抢眼的HMO，单纯的租金回报率有些甚至可以达到13-15%）

显而易见，一套房拆成几间，总的房租收入肯定比单租大，而且经常看到公共活动区客厅，都被单独隔成一个大双人间租出去，基本上房客们进了家门就回到自己的房间，没啥休闲空间。但是房东们哗哗哗算盘打得精，多的话可以比传统的Buy to Let多赚75%！

散租通常来说会比整租所获得的租金总价更高，这就是为什么HMO的平均租金收益高于一般的房屋租赁。

举个例子:

 一套四居室，如果作为HMO出租，每个房间每个月可以收到600的租金，那么总租金就是4*600=2400英镑。相反，如果把房子整租出去，可能只能收到1200英镑。

 

所以贷款专家Chris Bramham表示：“这样一来，很多业主就会选择HMO这个方式来出租房子。特别是哪些本来就有好几套房子拿来出租的业主，他们已经有了和多个租户打交道和找租客的经历，处理起HMO也会更加熟悉。”

目前，对HMO房子的需求也在增长，毕竟如果只有一个人的话，租一间房子总比租一套房子便宜。而且，也不是只有学生才喜欢合租。Spareroom.co.uk的数据显示，全英大概只有31%的人能负担得起自己租一套房，而且在伦敦这种地方，可能租金就占了收入的一半……Shawbrook银行最近的一份报告显示，无论是从经济或者个人社交需求的出发点，越来越多的青年职场人士也在寻求HMO类型的房子。双赢！

2，管控强！

房东对HMO房子管控的自由度更高，大部分情况下可以直接进入房子来管理，而不像整栋出租给一家人那样，需要提前预约和商量。这样房东对租客的把控力度更高，更容易知道租客的个人情况，及时阻止一些不靠谱的危险房客。 同时对自己固定资产的看管力度也会更好，更容易知道内部房屋的情况，如果出现毁坏，也更容易及时止损。

3，抵抗风险的能力相对比较高

因为HMO的租金收益yield要比一般的普通buy to let要高，房东手上的现金流更丰富，所以即使有一个租客出现Void空置期，整体收益还是高；

同时就算遇到一些经济动荡，遇到银行需要升息的情况，HMO的租金依旧可以保持盈利，房东还是有得赚。

HMO的代价是：

1，高付出，高回报，HMO的管理非常麻烦

 

虽然HMO的租金回报高， 但是，并不是所有的这些收益最后都能回到自己的口袋。

由于各种管理上的原因，HMO的所有bill(水电供暖，煤气，宽带) 和council tax 全部都要由房东来承担。 这对于房东来说，也是一年几千镑的一大笔开销。

如果房子超过三层并且房客超过五家人家的话还必须申请执照。而有不少地区已经不再发放HMO执照了，所以也要提前去查询。

英国对HMO也是有很多规定，比如要求每间房间必须至少6.5平米，安装适应A级系统的火灾报警系统，明示应急照明的退路，安排好每个房间的逃生路线, 在厨房里配备灭火器灭火毯等等等等…… 这一笔一笔的都是不小的额外花销……

不可忽视的还有，学生们的破坏力！一般来说，在大学附近专门用来做学生房的HMO的房子，房子损耗几年之后也就很难卖掉或者要重新翻新了。

总之在HMO运营中，房东们最头疼的问题就是同一屋檐下的租客不合拍导致纷争不断和管理成本的无端增加。

2，空置期出现几率升高

 

散客的不稳定性和学生们的暑假寒假，都是房东们最怕的Void 空置期。往往空房1-2个月，全年的利润都会被挤到所剩无几…… 同时协调不同租客的入住时间，尽最大力量减少空置期，也是非常心累的一件事儿。特别是大学附近的HMO，7-9月的暑假。（有的房东给一些长租的学生，暑假期间租金半价，也都是为了维持租客的稳定）。

 

3， 找房客的时间成本

整套出租，一年找一家房客也就最多了，而分房租赁 HMO，为了最大限度地避免空房，往往一年要找4-7个租客…… 每次找不同的房客还要做Credit check，或者为了讨好个别房客的个性化要求去添置物件，都是极度费时费力的事情…… 基本上全年无休。

 

 

4，贷款方Lender不愿意贷款

 

因为HMO各种管理的复杂性，不是什么银行都愿意贷款给HMO的房产。 一般要求买房人是专业的landlord才可以。 真正愿意贷款给HMO房产的贷款方，相对来说HMO贷款产品的利息也会更高一些。

需要跟少有的提供按揭贷款的银行或信贷机构确认现有的贷款条款是否接受HMO出租方式，否则可能带来触犯贷款条款的风险。并不是所有银行或信贷机构都乐意接受HMO，因为这种方式所带来的风险也是客观存在的。

同时，银行按揭利率的增加对HMO投资风险的影响尤为重大，因为HMO的价值通常是由多个租客和租金回报率决定，所以容易出现波动。特别是当投资者的贷款比例较大时，贷款利率的上涨所带来的风险比传统型出租更大。

 

5，竞争激烈

 

虽然HMO受到越来越多年轻职场人士的青睐，但是最主要的租赁需求还是来自学生。因此带来的优点：在学校旁边的房子就特别容易作为HMO租出去。但是同时，也是一个坏处，财力更为雄厚的开发商们也已经意识到这一点，开始在学校附近开发学生公寓性质的房产，这样一来，个人HMO的业主就会面临比较严峻的竞争。Shawbrook银行的Emma Cox已经注意到，在一些学校聚集区，已经有大概300-400个单元的专门学生公寓在建造中，因此造成个人HMO房东被挤出租赁市场。她表示：“学生公寓性质房产的大规模供应导致供大于求，同时也造成了这种房子价值的下跌。因为出租难度增大，房东们急于出手。”

而对于新手房东来说，过分高估HMO的利润空间也是一个问题。传统的buy to let房东被HMO的高回报率所吸引，但在管理HMO上缺乏经验，低估了其运营成本和所花费的时间，因此回报率可能无法达到预期。

 

好了，综上。  HMO是目前在英国各种buy to let类型中投资收益最高的一种，但同时也是需要付出时间和精力最多的一种。

这篇文章里我们介绍了HMO的大概玩法和优劣之处。  如果大家感兴趣的话可以在后台或给主编的微信留言，我们之后会找时间会进一步介绍HMO的各种实际例子和具体的操作方法。

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