我用大房换了女儿的小房，但3.2万英镑的印花税令人头疼… 该怎么办？

通常来说，年轻人结婚生子之后，为了更好地抚养孩子，会把小房子换成大房子。
而老年人因为孩子都已经长大，搬了出去，因此会有大房换小房的需求。
英国的一个家庭就遇到了这个非常普遍的问题。

Amicia Novak和丈夫Dan现在居住在两居室的公寓里，需要一个更大的家抚养孩子，而他们的父母Colin和Marianne现在住在四居室的别墅中，正准备换一套小房子安享晚年

Amicia和丈夫Dan今年都三十多岁，都是中学的老师，他们位于伦敦Twickenham的两居室公寓是在六年前购买的，当时的价格为28.5万英镑。如今，他们有了一个14个月大的女儿，需要更大的家庭空间。尽管他们的两居室公寓房价已经上涨到了37万英镑，现在有一个60万英镑的买房预算，但他们依然买不起自家周围的大房子，因为房价涨得很快。

如下图所示：1996年到2019年，伦敦的房价整体上涨了540%，其中公寓上涨了555%，独栋别墅上涨了635%，半独栋别墅上涨了498%，联排别墅上涨了557%。

而与此同时，

他们父母的房子于1984年以3.6万英镑的价格购买，今天房子的市场价为68万英镑。

一家人在马耳他度假的时候，突然有了灵感，父亲Colin突然说道：“为什么我们不换房子呢？”

这个想法让一家人眼前一亮！

父亲Colin认为：“女儿和女婿一家正因为资金短缺，为换大房子的事情而苦恼，以他们现在的情况很可能需要搬家到更偏远的地区，与其如此，不如和我们换房，这样我们一大家人都能留在伦敦Twickenham居住。”

对于父亲的建议，女儿女婿举双手赞成，Amicia表示：

“父亲的建议真的很赞，这栋四居室的别墅承载着我的童年，能搬回这里，抚养我的孩子长大，真是一种很特别的感觉。”

商量之后，一家人决定在今年7月换房，因为那时候身为老师的女儿女婿将迎来暑假。

女儿女婿的公寓还有贷款没有还完，他们想把贷款转移到大房子上。在征求了专业人士的意见之后，家人惊讶地发现，这样的换房，还需要支付印花税！

会计师事务所RSM的Chris Etherington表示：

“在计算房屋交换的印花税时，交易的每个部分都是分开处理的。

由于没有钱转手，每一方必须支付的金额取决于被收购财产的市场价值，或者给予的价值，以最高者为准。

也就是说，由于四居室别墅的价格高于两居室，那么女儿和女婿需要支付68万英镑房产的印花税，约为2.4万英镑，父母也需要支付37万英镑公寓的印花税，约为8,500英镑。

也就是说父母和女儿换房需要支付约3.25万英镑的印花税。

除了这笔印花税，与此同时，这笔交易未来可能还会有遗产税的疑虑。

因为大房和小房的差价为31万英镑，如果双方这么直接换房的话，相当于这部分钱是以父母赠予的方式给予子女。

因为房产归父母共同所有，意味着每人赠予155,000英镑。

因为这笔钱低于赠予需要缴纳税费的门槛325,000英镑，目前不会征收遗产税。但是如果7年内父母还有更多赠与的话，有可能会超过这个325,000英镑的门槛。这些都会被叠加。

要么，还有另一种方法。 也就是不通过这种直接交换的方式。

如果女儿和女婿以低于市值的价格购买下父母的房屋，则可以通过较低的金额来计算印花税，父母可以用这笔钱买一套其他的小房，按照平时计算印花税的方式缴纳税款。

又或者，父母可以直接把房子赠送给子女，没有得到房产作为回报，那么他们可以避免印花税.

但，如果如果父母赠予后7年之内去世，这个家庭也可能在未来需要缴纳遗产税。

还有一种方式是父母和子女直接住进对方的房子里，没有买卖交易，这样的话自然没有印花税的困扰咯。

这个案例中就涉及一个赠予与遗产税的问题。

【遗产税】

在英国，遗产税的征收范围是对死者遗留下来的资产（包括房产，资金和其他所有物财产）以及死亡日期之前7年内赠予的财产。由遗产的继承者承担遗产税。

缴纳遗产税有一个免税额，如果财产价值在32.5万英镑以下，则不需要缴纳遗产税，但仍需要向英国税务局申报。。当财产价值的部分超过了免税额的部分，才会开始征收遗产税。遗产税税率在40%。当财产价值的部分超过了免税额的部分，才会开始征收遗产税。

当然，在去世之后，房产由配偶或是伴侣继承，就不需要缴纳遗产税。

如果赠予之后不到七年父母就去世了，那么要征收一定的遗产税。

如下表所示：赠予3年内去世，则除去免税额的部分要征收40%的遗产税，3-4年，征收32%，4-5年征收24%，5-6年征收16%，6-7年征收8%。

如果赠予超过7年后父母才去世，则不需要交遗产税。

【住房津贴】

2017年4月5日起，子女继承房产将在原有的32.5万免征额基础上，每人可以获得一定的住房津贴（Family Home Allowance），津贴额度到2020-2021年涨到17.5万英镑/人，这样每个人的免征税额度增至50万英镑，已婚夫妇免税额度相加之后，可达100万英镑。

津贴额度逐年增加：

2017-2018年：10万英镑/人

2018-2019年：12.5万英镑/人

2019-2020年：15万英镑/人

2020-2021年：17.5万英镑/人

津贴的前提是房产继承给子女，领养的子女，再婚家庭的继子继女，以及孙女孙子，外孙女孙子。

【合法避税遗产税】

1.直接赠予

正如前文中提到，父母去世前7年之前赠予的房产是不需要交税的。

2.以孩子的名义购置房产

房产从长远来看是最稳定的投资，无论是增值还是保值。业内人士建议在孩子具有法律行为能力之后再以孩子的名义购置房产，18岁之后孩子有完全民事行为能力，可以买卖房产。

当然，为了防止孩子太小，被人诱惑利用随意卖出房产，父母可以选择在交付房款时留下付款凭证，并和孩子签订协议，在必要的时候收回房产。

3.成立信托基金

信托基金其实是将本身的财产转让给一间公司管理，由基金管理人全权负责所有财产的管理、收入及支出，和打理一间公司的产业类似。

当然，成立信托基金也需要一定费用，通常超过400万英镑才划算，否则每年的管理费比税费还高。

父母和子女换房，也面临印花税的困扰，希望以上信息能为大家提供一定的参考。