如果房东自己因新型冠状病毒而面临财务困难，应该如何保护自身权益?
在英国法下，房东可以因租约到期或租客不支付租金而驱逐租客，重新获得房屋的占有权。而近段受新冠疫情影响，许多人可能因无法工作没有收入而导致短期内不能支付房租。为了缓解疫情中出现的此类特殊情况，英国的住房、社区和地方政府部（Ministry of Housing, Communities and Local Government）近期颁布了保护租客的新措施。该紧急措施要求暂缓“租客驱逐令”的程序，使房东至少从3月27日起的90天内都无法启动或继续驱逐租客的法院程序。也就是说，即使租客不支付房租，租赁私人房屋的房东暂时在3个月内也无法通过法律程序收回房屋。
考虑到疫情与此措施可能给房东造成的压力，如果其租客或房东自己因新型冠状病毒而面临财务困难，房东现可以申请为期3个月，无条件的房屋抵押贷款还款假期，暂停房屋抵押贷款的还款。如果3个月后，英国政府不继续延期上述措施，房东可以申请或继续已经开始的法院驱逐租客程序。
为了便于有相关需求的读者了解该措施的具体规定和适用，本文以问答的形式对英国法院的房东驱逐租客程序进行详细解读，回答一些常见的有关重新取得对租赁房屋占有权的问题。
答：只有针对使用“固定短期租约”（Assured Shorthold Tenancy）的租客，房东才可以使用驱逐程序。
答：房东可以根据英国1988年住房法（Housing Act 1988）的第8条和第21条的规定给租客发出通知，在行业中被称为“第8条通知(section 8 notice)”或“第21条通知 (section 21 notice)”，要求房租客搬出租赁房屋。
2.2 问：房东应该如何选择使用“第8条通知”或“第21条通知”？
答：“第8条通知”主要适合于租客在租约期间内违反租约条款时使用。如果租客违反了房屋租约条款，如拖欠租金，且房东想要回该租金，则可以给租客“第8条通知”。
“第21条通知”则无论租客是否违反任何租约条款，都可以在租约到期后使用。如果租约到期，并同时存在租客违反租约的情况，房东可以向访客同时发出“第21条通知”和“第8条通知”。
答：如果租客违反了房屋租约条款，如拖欠租金，且房东想要回该租金，并要求其搬出租赁房屋，则可以给租客“第8条通知”。
答：要发出“第8条通知”，房东必须填写“对固定短期租约房屋的占有权索回通知 ”（Notice seeking possession of a property let on an assured tenancy）。
在通知中房东需要指出租客违反了一条或多条1988年住房法（Housing Act 1988）规定的有效法定理由。这些理由一共有17条。房东可以根据租客违反的理由给予租客2周至2个月的搬出通知。
1988年住房法（Housing Act 1988）规定的有效法定理由的1-8条是强制性理由。也就是说，如果房东遵循正确的程序并证明该理由的存在，法院则必须下令驱逐租客。强制性理由包括：在收到通知时和在听证之日拖欠了至少8周的租金。
1988年住房法（Housing Act 1988）规定的有效法定理由的9-17条为酌情理由。这意味着即使房东可以证明理由的存在，法院也会酌情考虑是否合理做出驱逐租客令。法院酌情的理由包括：
- 第10条：在收到通知时和法院开始听证时租客拖欠租金；
- 第11条:租客有延迟支付租金的历史行为；
- 第12条：租客违反了租赁协议中的条款；
- 第14条：租客做出了妨碍和反社会行为。
2.5 问：什么时候房东可以使用“第21条通知”？
答：一般来说，如果有书面租赁合同，在固定租赁期限结束后，房东才可以使用“第21条通知”驱逐租客。
- 租期开始了不到4个月；
- 该房屋被归类为多人居住房屋（House in Multiple Occupation），并且没有议会颁发的相关许可证（HMO License）；
- 租约于2007年4月之后开始，而房东尚未将租客的押金用于押金存款保护计划；
- 租约于2015年10月之后开始，而房东尚未使用政府表格6a或上面包含所有相同信息的信件来填写通知；
- 地区市政局在过去6个月中已对该物业发出了与健康和安全方面有关的改进通知（ Improvement Notice）；
- 地区市政局在过去6个月中已发出通知，表明将对该房屋进行紧急修缮工作；
- 房东尚未偿还向租客收取的任何非法费用或押金；
- 房东在出租房屋时没有提供：房屋的能源绩效证书，或房屋的最新煤气安全证书，或政府的“如何租房”指南。
在给租客“第21条通知”前，房东最好查明其是否满足了使用该通知的前提条件，以防花费不必要的时间与费用。
3.1 问：房东已经给了租客“第8条通知”或“第21条通知”，但租客没有在规定期限内搬出去，下一步该怎么做？
答：如果租客在“第8条通知”或“第21条通知”中指定的日期内没有搬离房屋，房东可以向法院申请房屋占有令。法院的房屋占有令分为加速占有令和标准占有令。
如果使用了“第21条通知“，在租客于通知规定期限内拒不搬出房屋时，房东可以向法庭申请加速占有法令（accelerated possession order）。也就是说，如果租客在通知指定的日期内没有离开房屋，且房东不要求其返还拖欠的租金，则可以申请加速占有令。
如果房东仅使用了“第8条通知”，则不能申请加速占有令，而只能申请标准占有令（standard possession order），得到结果的所需时间比加速占有法令要长。标准占有令可以在线或书面申请。
答：房东申请房屋占有法令后，法院将向租客发送申请书的副本。从收到申请之日起，租客有14天的时间来质疑该申请。14天过后，法官将决定：准予占有法令，命令租客必须离开房屋（通常是这种情况）或举行法院听证会（通常仅在诉讼文书不符合规定或租客提出重要问题时才会发生）。即使举行听证会，法院仍然可以决定准予占有法令。
对于房东向法院申请的占有令，两个常见的拒绝原因分别为房东尚未将租客的押金用于押金存款保护计划或尚未提供押金保护计划的必要信息给租客。如上所述，这两个原因也会阻止房东递交“第21条通知”给租客。房东需谨慎确认是否满足成功申请占有令的全部条件，以防不必要的浪费。
在法院准予签发占有令之后，如果租客在占有令指定的日期内没有离开房屋，房东可以向法院提出占有令的执行证书（warrant for possession）。在法院签发该执行证书之后，法警可以驱逐在指定日期内拒绝离开的租客。
房东使用不当的程序来驱逐租客不仅会影响整个驱逐过程的时间，还有可能被认为骚扰租客而被判处刑事处罚，并使租客有权向法院要求赔偿。
而租客在收到第8条或第21条通知甚至房屋占有令后，也需要专业律师提供合理建议来帮助其做出最合适的选择。因此，无论是房东或租客，在采取任何行动前，都应该联系专业律师给予详细介绍与帮助。欢迎您联系我们的专业律师来评估您的权力以及可行的救济措施。
作者信息：
侯琳 辩护律师
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