英国房产销售创新高！深度剖析房市是否昙花一现的短期投资风险？

•供需失衡支撑整体增长率，导致自解封以来出售房屋的交易时间减少了31％。

•因疫情改变的购房需求，四/五房的销售速度快于公寓。

•更多的房屋供应面向更为富裕的人群。

•到2020年底，全英房价平均上涨2-3％。

•尽管英国经济开始衰退，英国房价仍不太可能出现大幅下跌。

（数据来源：Zoopla）

房地产市场需求旺盛

最近几周之所以表现强劲，最明显的第一个因素是停摆前的采购和被压抑的需求共同造成的集聚效应。从3月下旬到5月中旬，通常是房产交易的高峰期，这部分被压抑的需求在解封后迅速做出房产交易决策，因此交易时间也迅速缩短。

第二个因素，就是来自Rightmove、各大房地产门户网站及其竞争对手的流量数据支持。当英国人在家时，他们不仅观看Netflix、烤面包和留胡子，许多网站上都有房地产网站的推广。

除此之外，以往夏天是人们出国度假的季节，然而今年的形势也让绝大多数英国人转而考虑在家办公的舒适程度，因此四/五房的交易速度也快于公寓。

四/五房的成交速度相较于去年更快

当然，第三个因素是财相苏纳克给房产市场又加了一把火，在上个月的夏季经济更新中，他将英格兰的印花税起征点提高到500,000英镑，印花税政策详情请见：最新！英国印花税减免政策即日生效，解读哪些房产从中受益？，因此产生了印花税效应。

房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）报告称，在印花税宣布之后，7月8日至8月3日在英国市场接受的看房数量比该期间的五年平均水平高出146％，伦敦的买家尤其活跃。

香港买家成主力军

不光是英国本地买家，香港买家正在成为主力军。英国房地产商业也非常乐意跟香港买家打交道，他们大多是现金买家，无需贷款，对于房地产商而言资金回笼更加快速，在市场上很有竞争优势。英国房地产中介商表示，过去两个多月以来，香港买家看房询问增加了一倍以上。

此前英国内政大臣帕特尔宣布，明年1月将对持有BNO护照的香港人开放入境英国签证申请。目前香港约有30万人持有BNO护照，但包括符合申请资格的人数可能有近300万人。

开放BNO护照持有者入境英国签证不设人数限制，无需通过技术移民考核，不设财力标准，也不需要满足最低收入要求。因此不少香港人将目光投向了英国，如果未来想要在英国长期发展，拥有一处居所是必然要考虑的事项。

伦敦房地产中介Benham and Reeves负责人表示，从来没有接到那么多的香港买家的询问看房电话。另一家房地产中介Arlington Residential表示，过去两个月里有10几个案子成交，大概是以前一年的成交量。

香港、伦敦以及曼城市中心房价的对比令香港买家非常心动

香港投资人购买的房屋价值介于30万-50万英镑之间，越来越多的人在考虑曼彻斯特、伯明翰等地。“由于香港的局势，那些对英国不太了解的人现在也在考虑…他们的经济实力不是很强，现在还不想投入太多。”中原地产的销售主管许大卫(David Hui)表示。

英镑的国际汇率走势有利于国际买家，许多海外投资者也希望能在明年4月房屋印花税增加以前购买英国房产。

苏富比国际地产的伦敦房产业务负责人 Guy Bradshaw表示，香港买家很担心政治形势，希望确保家人安全、收入得到保护。

是否是昙花一现的繁荣？

英国的住房市场正进行着类似打折促销的活动。问题是，随着减税的日子越来越短，夏天的疯狂是否会像鲜花一样迅速枯萎？

这里有两个重大问题。

一是房屋按揭申请的难易程度。银行放贷的标准使首次购房者的生活更加艰难。Nationwide已经带头简化了年轻人的按揭标准，可从父母方面获得信用和担保。

在整个市场上，尽管英格兰银行将官方利率下调至创纪录的低点（仅0.1％），但按揭贷款利率却提高了。银行数据显示，按揭贷款价值为平均五年期固定利率抵押贷款的95%，从2月份的3.28％上升至7月底的4.11％。

二就是人们对房产市场的信心。房产投资比我们认为的更具弹性，更像是避风港。经济学家詹姆斯·史密斯（James Smith）指出，最容易失业的往往包括年薪较低的年轻人。

如今，典型的首次购房者普遍年龄在30岁左右，已经拥有稳定的工作和收入， Covid-19可能使年轻人更难接近住房阶梯，但不会损害准备购买住房的人的前景。

以上两方面问题将决定房产投资市场是否存在短期风险。

从长远来看，无论是刺激内需还是吸引海外投资，英国房地产市场对于长期居住的自住买家几乎是稳赚不赔的选择。但是对于投资市场，英国房地产行业存在相当大的不确定性，这与银行谨慎放贷的原因是一样的。

英国智库决议基金会（Resolution Foundation）在刚刚发布的《季度房屋展望》报告中提到，由于疫情导致的收入暴跌和失业率上升，在最悲观的前景下，经济复苏缓慢、信贷条件也会趋紧，那么到2021年三季度，英国房价将会下跌22%，即使是最乐观的估计，房价也会下跌，只是幅度较小。

2020年后将有一段房价下跌的过程

经济与商业研究中心（CEBR）的高级经济学家沙阿（Pablo Shah）也持类似看法，他表示，由于印花税的削减，预计房地产交易将增加6%，这是此前封锁政策导致的需求延后，以及印花税减免政策透支了未来需求的结果。

还有另一个风险，就是在印花税减免结束以后，脱欧结果的影响是否会让今年的买家买到高位。现在来看，与欧盟的脱欧谈判持续进行以及英镑升值对英国房市而言是利好因素。

首相约翰逊正在为英国争取更好的脱欧条款

本周，英国与欧盟在布鲁塞尔将举行新一轮脱欧谈判。英国方面表示，仍然相信能够在9月与欧盟达成脱欧后的贸易协议。英国首相发言人表示，在此轮谈判中，英国谈判代表希望“继续弥合分歧”。

另一方面，随着美元贬值，英镑对美元从7月起大幅上涨，目前英镑/美元已从6月底的1.240升至1.325，这也刺激了外来风险资金的涌入，而英国房产多年以来一直都是全球资产热衷的避风港之一，英国经济即使衰退，英国房价仍不太可能出现大幅下跌。