英国房东按房间出租HMO，原来有这么多讲究

HMO是House In Multiple Occupation的缩写，意思房子是租给三个或三个以上，不是来自同一个家庭的人，一起共用房子的设施，比如厕所和厨房等。通俗一点就是按房间出租。

在通过房产投资获取租金回报中，按照房间出租通常是获得现金流最可观的方式。举一个简单的例子：有一个四室两厅的房子，放在市场上整套出租，也就是所谓的“单租”，租金是每个月?1500。如果按房间出租，四间房按每间的市场租金每月?550来计算，一个月租金就有?2200，即使减掉水电杂费（一般HMO都是房东包水电费、网费、地税等），依然比整套出租赚得更多。

HMO表面看上去并不是特别高深，但是每个看似简单的东西背后都有很多不简单的存在。这其中一个很重要的词叫Licensed HMO，在当地政府的网站上有规定，房子是三层楼或以上，同时里面住了5个或以上房客（不是一个家庭），这种HMO则需要向当地政府部门（Council）申请相关执照，获得执照的要求和条件有很多，并且有些政府还规定了不同类型的执照，这个内容最后会详细介绍。

首先我们先分析一下做HMO的优劣情况：
优势：
1. 现金流高，上面的例子就是很好的证明。房间的价格和其大小，条件，地段，停车位等有直接的关系。比如自带卫浴的房间的租金肯定比没有的贵。

2. 如果HMO拿到了执照，会提升房子的价值，这个价值是从建筑物本身（Bricks and Mortar）考虑或是商业（Commercial）方面来评估。

3. 除了房子（House）以外，大户型公寓（Flat）特别是之前用作政府福利房（ex-council flat）也适合做HMO，这种公寓购买成本比房子小，回报率更高。

劣势：
1. 房客多导致管理成本高，需要花更多的时间来维护房子。通常HMO需要房东提供所有房间的家具和公共区域的电器家具，这也是一笔不小的成本。

2. 如果房子必须要申请执照才可以做HMO，这种情况对于房子内部有特定的要求，主要是针对安全方面的一个规范。比如每个房间都要有防火门或者至少厨房的门是防火门，火警警报器、二氧化碳感应器、灭火器等安全设施也是必须的，另外对每个房间的大小也有规定，比如不能小于6平方米（每个政府不一样）。而且Council还会定期过来检查安全要求有没有符合标准。

3. 在购买房子的时候选择的借贷银行也会有影响。很多银行（HSBC, Lloyds, Santander, Halifax等）都不允许借贷人把房子做成HMO或者Licensed HMO。所以在挑选银行的时候必须让对方知道你的投资目的，用对的银行产品才能无后顾之忧。有些房东把用buy-to-let（以租还贷）的贷款拿来做HMO，这就违反了他们的借贷条款，因为一般buy-to-let的贷款只可以把房子整套出租。如果房东不清楚这一点，而去向当地政府申请执照，政府部门就会通知房东借贷的银行关于他HMO的申请，银行一旦知道这个情况，就有权要求房东把贷款全部还清。

4. 有些情况下为了在屋子原有的内部结构下另外创造更多的居住空间，投资者会考虑把车库或者楼顶改造成房间，或者说加建几个房间卫浴（en-suite）来增加租金的收入。这里需要投资者衡量投资回报的问题。

这里大家还需要去了解两个非常重要的词：Article 4 Direction和Permitted Development。
前者是一个区域范围，后者是一个改造豁免权。某个区域内如果有Article 4的存在，那么在这个区域内如果要扩建改造房子和改变其使用用途（Change of use），房东必须得到当地政府的建筑规划许可（Planning Permission）才可以操作。

在这里举个关于HMO的例子，伦敦的Newham区有一个房主想把自己三层楼房子做成6个房间的HMO, 通常这种情况屋主只需要申请License就可以了，不涉及任何改变其使用用途的问题就不需要额外申请Planning。

但由于当地政府把Article 4加入到整个Newham区当中，所以这个房主就得同时申请执照HMO License和建筑许可Planning Permission。这里要注意的一点是，HMO License和Planning Permission是分开独立的，政府处理的部门也是不一样的。

近年来政府想鼓励房东整套出租，控制HMO的数量，出台了一系列更加严格的政策。除了通常三层楼五个房间要申请HMO执照以外，很多政府规定，不管房子（House）是几层楼，但凡出租给两个或以上不是一个家庭的人，就要向政府申请执照。所以建议房东在按房间出租之前，先去当地政府（council）网站查清楚关于HMO的规定。如果没有执照，被政府发现，会被罚不多于?20,000的罚款。