科普：房产市场里ROI，Yield这些术语的意思

今天，小编就来讲讲这些经常被叨叨的“专业词汇”到底都是什么意思。

首先，我们最关心的，肯定就是回报率（yield）了

回报率，一般以一个百分数的形式出现。计算方式：年租金总额/物业价值，

当然，这个回报率，只是一个最基本的毛回报率（gross yield），也就是说，这个回报率是没有计算任何支出的，像是税费、管理费等等。 这样一来，如果出现文章开头的三个数字都增长的情况，就很明显是：房租增长的速度比房价增长的速度要快。

当然，除了简单算一个gross yield，我们还需要知道的是一个净回报率（net yield）：

净回报率=（年租金总额-支出）/物业价值。

这个值，我们就是用来衡量一个物业投资最实际的一个回报情况。在英国，房东只做Buy to Let买房出租的投资的话，只需要日常付物业费和地租就好，大头相对是物业费，每个区块每个项目不一样，是否包含健身房游泳池等等都会表现在物业费上，所以净回报率也可以在知道这些成本详单后算清楚。

二，我们要给大家讲的，是Yield on Debt

这个是与贷款有关的收益率：yield on debt=年租金总额/剩余应还贷款总额。

这个数字可以反映出租金的收益和贷款之间的关系，可以让我们了解到我们的租金收入和贷款成本之间的关系。假设租金不变，如果贷款利率越高，那这个数值就越小。这个对于那些使用浮动利率贷款产品的投资者会很有用，因为一旦利率增长，那么相应地剩余应还贷款的总额就会增长，那要保持同样的yield on debt，就需要相应地提高租金的价格。

三，我们来聊聊投资回报率（Return on Investment）ROI

投资回报率 ROI=年租金综合/总投资额（贷款首付、各种附加费用、改造费等等）。

顾名思义，这个数字就显示出我们的收入跟投入的一个比值，常用来比较不同理财产品之间的差异。

打个比方，假设我们现在有100万，有两个投资选择：第一是用来全款买一套房；第二是贷款买四套房，每套房价值100万，首付25%。剔除所有其余花费的影响，假设所有房子的租金都为每年10万，那第一种投资方式的投资回报率就是10%；而第二种投资方式的投资回报率就是10*4/100=40%。

同样的方式，我们也可以用这种方式来比较房产投资和一些金融投资的回报率的差别。

四，来讲讲现金流（cash flow）

每月的现金流=月租金-每月固定支出（贷款利息、出租中介服务费、保险费等）。这个值不是一个百分数，而是一个在不算税费和维修费用之前，这个房产投资每个月能赚的钱。

现实中往往房租是一直稳步增长的，而支出是必须要控制在一定范围内的，所以cash flow为正，是我们每一个投资人所希望看到的并力求的。

以上这些专业名词呢应该就是我们在房产投资中最经常讨论到的，或者说几个投资决定时经常会用到的一些概念。