最新数据解读：伦敦2020年房地产市场回顾！

毫无疑问，2020年是不同寻常的一年。全球疫情的爆发导致全球经济整体衰退。英国政府在疫情期间出台各种政策来刺激经济，尤其对于房地产一系列的利好政策也让我们看到英国房价的一路走高，对于许多的房地产投资者来说，2020英国房地产成功的超出了预期。

英国疫情现阶段仍然不可忽略，抗疫之路仍然任重而道远。那么在过去的一年当中，伦敦房地产的表现究竟如何呢？房产哥将会根据英国房地产调查机构Molior 发布的最新数据，对伦敦房地产市场做一个深度解读。

近十年首次出现需求大于供给

上图是伦敦每年新建房屋数量、完工数量、销售数量的折线图，我们可以看到在2015年的时候，动工的新建房屋数量在2015年的时候达到了近10年的顶峰，之后波动下降，在2020疫情了影响下，达到了17500套左右。

更加有意思的是，在2020年伦敦房地产市场的销售数量是略高于新建房屋完工数量和动工数量的。这说明在2020年，疫情、政府政策、自住需要等多因素驱动下，伦敦房地产市场需求大增，完全处在一个需求大于供给的状态下。这也从一方面造就了伦敦房地产市场大增的局面。

那么从季度上来看，我们可以看到2020年的第一季度和第三季度伦敦房地产市场销量激增，均在但季度销量6000套上下浮动。远高于第二季度销量3852套和第四季度4190套。

英国2020年3月初左右受到疫情的影响，整体上第一季度疫情的影响不大，这也说明了整个市场延续了2019年的需求的状态。但是第二季度开始受到了疫情的影戏影响，房屋的销售数量快速的下降。第三季度开始，政府出台“印花税假期”等各种利好政策，刺激了房地产市场的复苏，第四季度趋于正常水平。

尽管在过去的一年当中，英国经历了两次全国性的封锁。但是2020年伦敦房地产的房屋数量销量仍在保持在2013年以来的每年2万套至2.5万套的水平区间内。而且，2019-2020年间，房屋销售数量更多！

区域差距明显

看完整个伦敦房地产市场的状态，我们来详细看一下，伦敦一区到六区的2020年房地产市场状况。区域的划分依据伦敦地铁线路图。

伦敦一区的开工数和销售额分别是2010年和2011年以来的最低水平。

自2015年以来，伦敦2区的建筑开工数首次上升。

伦敦三区创下了第二高的销售记录，但是开工数延续了自2017年以来的下降趋势。

伦敦四区到六区销售额基本上变化不大，但是开工数自2018年开始下降。

伦敦1区

下面是伦敦一区2009年-2020年的住宅开工数量和完工数量折线图。

从图中可以看出，伦敦一区2020年新楼盘开工数1746套，销售数量2267套，均为近五年来的最低值。

在2020年第四季度末，伦敦一区在建公寓数量12031套，较2016年峰值下降24%。48%的在建房屋还未出售，这一情况自2017年底以来一直普遍存在。

2020年未出售的库存单位数量较2019年底的842增加了9%，这是自2014年以来增幅最小的一次。

伦敦2区

在2020年内，伦敦二区新开工房屋数量5303套，比2019年增加了29%，结束了自2015年来的持续下降的局面。销售数量达到了5444套，比2019年多了5%，但是低于自2012年以来的任意一年。

截至2020年第四季度，伦敦二区内总计17396个单元正在施工，较2019年底略有上升。42%的在建公寓还未售出，与2019年年底基本持平。未售出的已经建成的房屋库存量从2019年底的962套下降至723套。

基于当前的数据，仍需要1.5年的时间出售所有的在建公寓，前提条件是没有其他新楼盘开建。这个时间是2016年以来的最低水平，所以证明2020年二区的需求量有所上升。

伦敦3区

在2020年，伦敦三区开工数量5472套，相比去年下降了15%。但是房屋的销售数量达到了6609套，比2019年增长14%。竣工房屋数量达到了7092套，这个是创纪录的数字，自2009年以来的最高值。

截至2020年底，伦敦三区的累计在建公寓数17177套，较2019年下降了9%。其中在建还未出售的房屋数量占比48%，略低于2019年底的49%。已经建成但是未出售的房屋数量从573套下降到了366套。

按照目前的销售速度，在没有其他项目开工的前提下，仍需要1.3年出售所有在建的单位。

伦敦4-6区

在2020年中，伦敦4-6区的建筑开工数量为5335，较2019年下降了18%，这是自2013年以来的最低值。房屋销售数量5772，为一个平均值。房屋竣工数量为4813，自2014年以来的最低值。

在2020年的第四季度末，伦敦4-6区在建公寓14222个单元，创历史新高。53%的在建房屋还未售出，这是2016年以来的平均水准。已经建成但未出售的房屋为985套，比2019年的峰值下降了32%。

按照目前的建造速度，大约需要1.5年的时间出售所有在建但未出售的单元。

从现在在建的房屋数量可以看出，当前伦敦市场主要的市场区域为伦敦的2区和3区。在建房屋数量远高于其他几个区域。政府正在重点开发该区域。

伦敦各个行政区房屋完工数量

伦敦2020年房屋竣工数量达到了19901套，其中外伦敦占比61%；内伦敦占比39%。

伦敦的Tower Hamlets区域中竣工数量遥遥领先内伦敦，这主要是伦敦新金融城金丝雀码头在这个区域当中。在面积不大的土地上，却建造了大量的房屋。

外伦敦New Ham这个区域在过去几年的竣工数量最多，这主要是得益于2012年伦敦奥运会后，该区域得到了发展，整体上在东部形成了规模，房屋数量上升。

小结

在近十年当中，2020年伦敦房地产市场首次出现了房屋销售数量高于伦敦房屋开工和竣工数量。销售量的上升主要得益于整个英国政策上带来的红利以及疫情导致人们需求的变化。开工数量和竣工数量的下降主要由于疫情带来的施工难度的上升。

值得注意的是，伦敦2区和3区正在成为伦敦房地产市场上的重点。这些区域内房屋新建数量、竣工数量、销售数量都高于伦敦的其他的几个区域，整个区域内的需求量很大。

目前来看，印花税政策和疫情对伦敦房地产市场的影响是巨大的，延长“印花税假期”，则可能会延长房地产市场的支撑。现在，我们将不得不等到2021年预算中，看看大臣想做什么，因为这可能将带来很多不同的税收变化。

对于今年的财政预算主要目标应该是提振英国经济。那么基本上就是发钱和收钱两个部分。通过大量的财政投入，稳定经济；另外一方面，应该会加强税收，来缓解政府的债务压力。而英国房地产有可能继续迎来利好政策，借此来提振经济。