英国的公寓市场神话被打破了吗？

洋房公寓在房产市场上的光环正在逐渐消失。英国人从来都不喜欢住在公寓里，反倒喜欢像美国人那样住在独栋的别墅里。但是，城市严重的住房短缺和人口的快速增长导致了密集的住宅摩天大楼如春笋一般拔起，市区挤满了公寓洋房住宅。如今，即使是英国城市维多利亚式联排别墅也被拆分为“横向”空间的公寓。问题是，还有人想要购买公寓吗？

越来越多的证据表明，英国的房产市场是向公寓发展。根据英国国家统计局的数据，自今年1月以来，独立别墅的平均售价从380,654英镑上涨至411,649英镑，而同期公寓的平均价格从212,342英镑上涨至220,756英镑。同样的数据显示，在19个地区——主要是伦敦和东南部的富裕地区——的公寓平均价值稍低于五年前。而在2016年后购买房产的卖家中，近五分之一出现了亏损。

与别墅相比，公寓的放盘销售时间要长得多。汉普顿房地产中介公司的高级分析师戴维·费尔说：“自2016年以来，随着伦敦房产市场的放缓，这一时间一直在上升，伦敦的公寓市场占全国销量的三分之一左右，别墅的平均销售时间仍然比公寓快 20 天。”

根据数据分析师 PropCast 的数据，市场上只有43%的放盘公寓处于报价或合同处理中，而别墅的这一比例为73%。一居室公寓是最不受欢迎的，有44%的出售比，仅居其后的是三居室公寓。两居室公寓比较受欢迎，但仍只有50%的公寓在售。这部分归因于连续的疫情封锁后生活方式的改变。据莱坊（Knight Frank）报道，郊区的房产市场正在蓬勃发展，每一个乡村别墅都13个买家在竞价，这是房地产机构八年来看到的最高需求。

置换物业的买家正在寻找更大的生活空间，尤其是室外空间，以及足够的在家工作空间。一居室公寓除了阳台之外很少配备更多额外的惊喜。税收变化，例如取消对买房出租房东的按揭贷款的税务减免，正在导致许多投资者出售其手上的投资物业，从而进一步使市场充斥着不受欢迎的公寓。这将房地产市场一分为二，物业所有者发现他们在最大的卖方市场中占据了十年的时间，而公寓所有者则难以出售。

PropCast的首席执行官加文·布拉兹格（Gavin Brazg）建议，把情况看成是在买方市场，在这个时候，必须改变销售策略，以达到最佳的销售价格，并且以最快的速度出售。

巩固现有价格的最佳方法是从一开始就保守定价，并选择一位真正了解市场以及如何最好地在其中定位出售物业的当地、值得信赖的房地产经纪人。

公寓卖得好的地方总是在海岸边或靠近开阔的乡村。据 PropCast 报道，布里斯托尔（Bristol）市场上大约 71% 的公寓都在还价中，康沃尔（Cornwall） (66%)、多塞特（Dorset） (65%) 和东萨塞克斯（East Sussex）(63%) 都是热点。

Jackson-Stops 埃克塞特（Exeter）房地产代理公司的詹姆斯吉布斯 (James Gibbs)表示，很多需求是我们在过去18个月中看到的入住率飙升的结果。伦敦成为最不受欢迎的公寓出售地点——只有35%的放盘公寓收到还价。

国家房屋建筑委员会报告称，与去年同期相比，伦敦新开工的住宅项目减少了 78%，这进一步表明人们对伦敦公寓市场的信心已经崩溃。

杰思敏 伯利斯（Jasmine Birtles）正在以 69.5万英镑的价格出售她在伦敦西部诺丁山的一居室公寓，她的经纪人告诉她，要尽可能让潜在买家在看房时觉得干净利落，因为现在市场需求很低。

她表示，如果坚持售价，她会在一年左右的时间里找到更好的时间出售，她现在急需资金，因此现在最重要的是时间。这位48岁的消费金融网站 Money Magpie 创始人将其从一间“简陋”的单身公寓变成了带夹层办公室的一居室住宅。买家们对她的公寓产生了相当大的兴趣，特别是来自国外的买家和为孩子寻找安全和市中心地段的父母。然而，由于改过的户型，所以并不是适合所有买家。

如果你不能挤出一个家庭办公室，那么买一个旧房子来进行改建仍旧是一个最好的扩大居住空间的方式。26岁的房地产开发商奥利-圣约翰(Ollie St John)在6天内以54万英镑的价格出售了他在伦敦南部巴特西（Battersea）的两居室公寓，比要价高出1.5万英镑。他把公寓重新装修成布鲁克林的工业风格，把厨房打通，形成一个开放式的布局，并在两间卧室里安装了套间浴室。

经纪人确实表示公寓市场正在放缓，但对可以立即入住的物业的需求仍然很大。采购机构 Property Vision 的罗里·斯卡里斯布里克（Roarie Scarisbrick）表示，由于在新冠疫情期间无法来英看房的海外买家，伦敦公寓市场受到了严重打击。公寓一直是过去十年的流行趋势，由于对国际市场极具吸引力，易于管理、安全且所有的房间都在一层上。如果你看一下公寓和别墅的相对价值，它就完全不合时宜了。价格的调整和物业升级活动正如火如荼，别墅的房主一有机会获得扩建房屋的进展。不过，公寓的趋势还是会回来的，因为它们是在城市中生活最好的方式。

阻碍楼市发展的一些问题早在新冠疫情爆发之前就已经存在，并将产生更长期的影响。自2017年伦敦格伦菲尔大厦（Granfall Tower）的大火以来，建筑安全丑闻席卷了新建建筑行业，估计全英国有70万人居住在防火级别低下的公寓中，多达300万人在出售其公寓物业举步维艰，从而产生对房地产链的影响，开发商Bellway本周表示，除非这次的危机得到解决，否则这种情况可能会持续二十年。

BuiltPlace 的住宅分析师尼尔·哈德森 (Neal Hudson) 表示，政府需要认真对待并解决这个问题，因为这将开始影响新建公寓的交付进程。保守党议员似乎不希望在绿色宜人的土地上建造房屋，因此这给建造市中心公寓带来更大的压力。

不断上涨的英国房价在长期远离公寓方面发挥了作用。从城市入门公寓到郊区半独立式别墅的首次购房者旅程已经中断。花费了十年中大部分时间来存首付的年轻买家正在直接搬到郊区的房子里。

Property Partnership房地产代理机构的鲁弗斯·威廉姆斯（Rufus Williams）称，他们希望从投资中获得更多收益，在伦敦西南部和萨里都设有办事处，威廉姆斯亲眼目睹了疫情早期的搬家趋势。没有孩子的夫妇在他们二十几岁和三十出头的时候搬到了郊区。这比我们以前看到的要早十年左右。

威廉姆斯表示，首次购房者和国际买家越来越意识到购买有限产权房产的陷阱，这是英国大多数公寓的缺陷，一位买家最近抽离了房产交易，原因是与土地所有者的合约里，公寓的所在楼盘禁止养宠物。这牵涉到控制权的问题。我认为在曼彻斯特、伦敦和利物浦有正在建造的公寓楼，开发商知道这些公寓楼将会有租房者居住。我们城市的活力将会发生变化，而我们只看到了冰山一角。