英国房地产权威网站ZOOPLA——11月房价指数报告深度解析

ZOOPLA网站预计，2023年房价下跌高达5%，抵押贷款利率降至5%以下。

迷你预算的影响阻碍了第四季度的市场活动

9月底小预算出台后，抵押贷款利率飙升导致房地产市场活动大幅下降，新买家需求比销售商定的更为明显。

随着新买家坐在一边，关注抵押贷款利率的前景，以及经济逆风对就业和收入的影响，需求已降至与圣诞节水平。

新买家需求几乎是一年前水平的一半，当时市场状况更强劲，抵押贷款利率下降，家庭预算的生活成本压力更小。

销量下降幅度低于买方需求

销售额较上年同期下降了28%，与流感大流行前的时期持平。房地产市场正在从一个不可持续的强劲市场过渡到一个更平衡的市场。

在去年市场状况最强劲、借贷成本上升正在打击需求的地区，销量下降了近一半。这通常是英格兰南部（不包括伦敦）、东米德兰兹和威尔士的中高价格区间。

在苏格兰和东北部等价格更实惠的市场，销量的下降幅度较小。伦敦的销售表现也好于全国平均水平，但首都的房地产市场表现要低迷得多。

销售库存从低基数上回升

销售疲软和更多的房屋进入市场意味着待售房屋的库存继续在低基础上重建。

房地产代理办公室平均有23套房屋待售。这是自2021年1月以来的最高水平，但比大流行前的水平低了近五分之一。这一趋势在英国的所有地区都有记录。

重建销售库存，以增加买家的选择，这是向一个更平衡的市场迈进的一部分。

我们将在本报告稍后分析正在进行的重新定价过程。

这是一场洗牌，而不是崩盘

迷你预算的影响显然给买卖双方带来了震惊。新产品的销售比一些人预期的更有弹性。承诺的买家和卖家继续将房屋带向市场，并就交易达成一致，尽管这些交易数量较少，在购买周期中更难协商和保持一致。

我们衡量的所有主要供需指标都继续表明，由于非常强劲的市场环境，经济将迅速放缓。我们没有看到任何证据表明2023年英国房价要进行大规模的双位数重置。

房价通胀是对需求疲软的反应

我们对英国年度房价通胀率的衡量标准已经放缓至+值的7.8%。我们记录了自2020年2月以来最低的最低季度增长率（0.7%），因为需求疲软和销售下降是衡量房价年增长的指标。

在这个阶段，没有一个主要城市或地区层面的指数在过去三个月里出现了价格下跌。很明显的是，包括主要城市在内的所有地区的季度价格通胀势头严重下降。英国房价增长百分比为0%，2023年可能进入负值。

销售库存的广泛重新定价正在进行中

目前已经普遍重新定价，但在现阶段可能被视为相对温和的降价。我们追踪的核心措施是要求价格降低5%或更多。这一指标在秋季有所跃升，但重要的是，仍低于2018年的水平。

从更广泛的角度来看，自9月1日以来，四分之一的待售房屋经历了任何规模的降价——见下图。超过十分之一（11%）的公司记录的下降幅度超过5%。英格兰南部的降价幅度最大，那里的销售活动下降幅度最大。

在英格兰东南部和东部地区，近三分之一的待售房屋的要价都降低了，希望能吸引更多买家的购买兴趣。

在过去的几周里，我们已经看到了明确的证据表明，随着销售达成一致，买家开始从卖家那里获得更大的折扣。

来自我们的估值和房地产风险业务Hometrack的数据显示，第一个要价和同意价之间的价格在最近几周的差距已经开始扩大——见下图。

大流行后市场的强劲表现导致，在2021年和2022年的大部分时间里，买家不得不平均支付要价的100%或更高。最近几周，实现销售的平均折扣已扩大至3%。历史数据显示，该地区的要价折扣为5-7%，这与年度价格下跌是一致的。

我们预计，随着我们转向更多的买家市场，折扣将进一步扩大。积极的一面是，强劲的房价增长给了卖家更多的协商要价的空间。2023年的前景实际上取决于卖家是否愿意根据买家准备支付的价格来调整要价。

继续进行重新定价的过程是很重要的。第四季度待售房屋的快速、广泛的重新定价将支持到2023年的销量。对于经纪人、贷款人和建筑商的商业计划来说，交易量比房价更重要。然而，价格对房主和潜在买家来说更重要，因为一套房子的价格是释放他们下一步行动的选择的关键部分。

2023年抵押贷款利率将回归到4-5%？

抵押贷款利率超过6%是近期市场活动下降的主要因素。我们对2023年的展望，随着房价下跌高达5%，假设抵押贷款利率将回落到4-5%。这似乎仍有望稳定在4.5%至5%的利率之间。

自10月初以来，支撑5年期固定利率抵押贷款（6/抵押买家使用）的融资成本已从5.5%降至4.1%。贷款机构在此利率之上增加保证金，以弥补风险和利润，这转化为购房者的实际抵押贷款利率。

这意味着，5年期固定抵押贷款利率从2023年开始可能为或略低于5%。对于房地产市场前景来说，这比6.25%的利率要好得多，但它仍然代表着每个使用抵押贷款融资的家庭的购买成本大幅增加。

房价指数-国家、地区和城市汇总表

Zoopla房价指数——城市2022年10月版

如需获取本篇原始报告，请联系顾问【weixin: youinvest_cn]