英国房产投资之楼花篇

今天我们来讨论在英国购买楼花的事情。首先科普下基础知识。

什么是楼花？
“楼花”一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看作这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。买卖炒楼花存在的风险要比现楼风险大！

楼花，和普通现房比起来，最大的特点莫过于成交Exchange的时候房子还没有造好，也就是所谓Off plan。

具体来讲购房者一般首先会在看样品房满意之后交几千镑的定金，然后在很短的时间内交房价的10%作为首付。这个时候就Exchange contract了。

这个时候开发商往往会给一个相对模糊的Completion日期。比如2018Q3Q4。 就是说只要在2018年7月1日到12月31日之间交房都是符合合同的。随着进度的推进，开放商会向买家汇报进展。同时逐渐明确交房日期。比如先是缩短到2018Q4， 再详细到Late November等等。非常临近交房日期的时候，开发商会明确交房日期到哪一天。

换句话说，那个日子买方的Deposit和贷款什么的要全部到位，否则的话就是买方违约。前面Exchange时候交的10%和以后随着进程补充交的一部分Deposit都会损失。如果是正常买房自住不是用来投资的话，这样的进程除了交房晚几年，和买现房并没有太大的差异。

炒楼花是怎么操作的？
当Exchange的时候，买方通过预售合同已经得到了房产的控制权，虽然还在纸面上。如果是在房产增值非常快速的地区。就可能发生交房时，房价已经远远超过了合同价。那么买方就可能有一个选择。那就是不进行Completion，而是直接将这个合同卖掉从而获利。

如果要这样做的话，至少需要两个附加条件：
A. 合同允许被转让
一般来说开发商为了保护自己的利益不会同意取消原来的购房合同而和接盘的新买家签新的合同，但是大多数开发商都会同意把合同做成所谓的Assignable，允许第一个买家把合同的权益，也就是以某价格购买某住房的权利转让给别人。当然这里还有个法律问题，合同转让了并不是说最早的买家就一身轻了。和票据转让类似。如果接盘侠最终未能Complete也就是完成合同，开发商对最早的买家有追索权Recourse。

B. 需要有人来接盘
举个例子：原始买家和开发商的合同价是255K。到现在临近交房时，一共已经支付了20%的Deposit，也就是51K给开发商。现在他希望以300K出手，可以看出他期望利润为300k-255k=45K。
这里，新买家或者我们也可以称他为接盘侠，需要支付51k+45k=96K现金给原来的买家。51K是原始买家已经支付的Deposit，45K是Profit margin。

原始买家炒这个房子连Stamp duty都不用交的，因为从事实上讲他从来没有拥有过这套房子。

假设从Exchange到Completion时间跨度是两年，那么原始买家的现金投入是51K，杂费暂且不算。如果他顺利按预期卖掉，利润即为45K，那么他的利润率是多少呢？45/51，按两年平摊，就是44%！

2014年初，英政府金融监管机构发布了一个重要政策叫做Mortgage market review。其中有一条，对于炒楼花行为来说是非常致命的，叫做CML（council for mortgage lender） 6 months rule。英国几乎所有的贷款提供商都是CML成员，也就是说要遵守这个规定。

这个规定原文其实并不是很容易理解。大致意思是，如果房产交易的买方向银行申请贷款，而房子卖方持有该房产产权的期限不足六个月，除非卖房是这个房产的开发商，否则贷款银行必须向CML报告。客观结果就是银行基本上全部拒绝向这种类型的房产放贷。

那么我们再回头看看这套房子，或者说楼花。由于卖方，也就是楼花的最早买家仅仅是拥有一纸合同，拥有以255K购买这个房子的权利而根本没持有过这个房子的产权，所以有人要接受这套房子的话，将非常难得到贷款。这样的话等于扼杀了二手楼花的市场，使得以前那种炒楼花的行为难以为继。我们无从判断这位卖家为何要在即将Completion之际抛出这个楼花。对于愿意接盘的买家，必须要提醒资金情况，了解到这样的房产是很难得到贷款的。

现实操作中需考虑的几点：
1. 现实是楼花转让越来越难，还需看双方律师对客户分别的解释是否让人放心；

2. 短平快赚快钱时代已经过去，伦敦的楼市一直就不是被炒的，现在被海外买家弄得稍微有点乱；

3. 银行做楼花转让的比较少，贷款难拿 。即使有大多数都只是对当初的买价，Premium一般不做，所以对买断的现金要求高；

4. 实际操作中买家看到卖家原先的买入价格会不平衡，过程中难免出现拉拉扯扯讨价还价的局面，影响售价和进程，所以建议打算买类似Off plan的朋友在买的时候可以和开发商要求给2次转卖机会，如果中途出现资金问题，转卖也容易一些；

5. 双方律师必须要对转让楼花的法律涵义了解非常透彻，碰到一些律师如果两眼一抹黑会给当地买家错误信息，导致买家没有信心完成交易，所以律师非常关键；

6. 房产不是短线投资，二手楼花不同楼盘市场，反应会完全不一样，还是需要谨慎投资。