溢价174%! 一位英国女房东的房产投资生意经

购房出租（Buy-to-let）是很多英国人热衷的一种房产投资方式，固定资产保值性强，回报稳定高昂都是投资者们争相加入的原动力。今天我们就向大家介绍一位英国女房东Vanessa Lafaye，她通过自己13年的亲身感悟揭示了房东一族的点点滴滴。

“我于2004年花了15.5万英镑买下一套公寓用来投资。公寓位于牛津的考利路（Cowley Road, Oxford），房子建筑外观好看，地理位置优良，并且牛津是很有名的大学城，地区的租房市场健康且稳定，虽然这是我的第一次投资尝试，但一直以来我都能拿到相当可观的租金。

而这一经营，就是13年。

在13年的女房东之路中，通过与租客的斡旋，我也积累了不少的经验。总体来看，我的投资回报不菲，经历也近乎愉快，遇到的大部分房客素质都很高。但十多年的投资也令我悟出些许感悟：

一个令我印象很深的一次经历，有一年我们将房子租给一位上班族，但入住半年后我在查房时发现租客在屋内养猫，而我们的租约是严禁养宠物的。虽然我也是爱猫一族，但我的出租房是一居室，本身面积不大，且无花园，如果饲养宠物会把室内环境弄得极其糟糕——而事实上也印证了这一点，到处都是猫毛，屋子气味也很难闻，说实话当时我都惊到了。所以在租期结束时，我不得不扣掉了租客的押金来支付清洁费用。因此房东第一课就是：尽管有时不方便，也要定期拜访租客。

还有一类棘手的事情就是遇到拖欠房租的租客。幸运的是13年来我只接触过一次拖欠房租的租客，而当时在拖欠很久取得联系时，他们也表示会在其他若干债权人中优先考虑还我的租金，我对此表示很感激。想想看自己的确很走运，如果他们欺骗了我，事情就会变得棘手。所幸的是，他们在我请的法警到来之前已经搬走了。房东第二课：将一切存档，包括所有的对话和后续的邮件。

烧水电热设施也一直是让我头疼的事情。比如我家的烧水壶，我会时常担心租客使用不当而发生意外。确实，如果是粗心的租客，稍稍使用不慎，出了什么危险，那可就全完了。而这一点你又根本无法在面谈中了解到。不过所幸，自从我为此购买了英国天然气保单后，这就不再是我的心患了。房东第三课：买好保险，规避风险（这个保障很有必要）。

另外，由于靠近牛津大学，我的租客大部分都是从事教育职业的人群，其中有的人是博士后学生，有的是年轻的教授。这些人虽然大多不会在此定居，但一般也都会租下2-3年。而更换租客是一件繁琐且昂贵的事务（中介费用增加，房屋空置时间增多等），所以我的做法是：如果我的租客可靠，那么我会租金保持不变，不会轻易上涨房租。因此房东第四课：靠谱的租客比上涨租金更有价值。

当然，除了以上的房东必修课和个别房东生涯中的不愉快，我的大多数租客都十分可靠和负责，与他们打交道也让人愉快。投资这套公寓的确让我受益匪浅，13年来，我的生活也改变了很多。

在过去，我在据该公寓1英里左右的地方工作，而如今我在Wiltshire郡从事小说家工作。从Wiltshire郡到牛津的公寓需要开车，但我的身体大不如前，现在的健康状况并不足以支撑我开车，去牛津变得困难。因此即使收益不菲，我也不得不将这套公寓卖掉。

另一方面是最近英国关于房产的立法对房东愈发不利。除了BtL房产出租房贷款利息部分免税额的限制，以及贷款的压力测试要求提升，还有就是威尔士地区刚刚提出的一项“房屋认可计划”，要求所有业主和中介代理人员接受租房的培训和评估。这些无形之中为房东增加了成本。而似乎现在就是出售这套公寓的最佳时机。

上个月，这套公寓刚刚以接近要价的价格出售，税后收益比我预想的还要可观，这多亏公寓的地理位置优良，房产市场健康且稳定。如果不是发生了以上的变化，我肯定会坚持继续出租这套公寓。我们的收益部分会用来偿还自住房产的贷款，另一部分会用来投资。

所以但从我自身的经历来看，这毫无疑问是一笔成功的投资，没有别的投资可以带来相似高额的回报了，当了13年的房东我一点都不后悔。”

下面是房东Vanessa Lafaye投资出售房产的一些信息：

房屋状态：一居室公寓，位于牛津的考利路（Cowley Road, Oxford）
买入价格：155,000镑
卖出价格：270,000镑
购房时抵押贷款：100,000镑
抵押售出费用：60,000镑
毛利润：210,000镑

出售成本：4,437镑
资本利得费：16,740镑
售房净利润：188,823镑

租金总收入：125,000镑
贷款支付：94,000镑
管理花费：13,000镑（含地租，物业费，保险等）

资产溢价率=房屋出售价格/购买房屋总价，
即：270,000/155,000=174%
租金回报率=（年房租收入-年管理费用）/购买房屋总价，
即：（125,000/13-13,000/13）/155,000=5.3%